原標題：“十一”樓市調研：強二線城市新樓盤開盤即售罄

正值樓市“金九銀十”之際，這個“十一”假期看房的人還能否再現此前人山人海的盛景？

中證君假期走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個熱點城市樓盤了解到，嚴格的調控政策下，購房者對後市預期平穩，因此並不著急趕著在“十一”假期看房購房，“貨比三家”、“持幣觀望”的心態明顯。售樓處鮮有人氣爆棚的狀況，在北京，“十一”假期售樓處的人氣甚至不如平時週末。

北京：網紅盤也打折

北京自2017年開始顯著加大土地供應，並且出讓的地塊大多屬於“限房價競地價”的地塊，即在拍地之時起就已經限定了未來房屋出售的最高房價。因此，目前北京市場的絕大多數在售新建純商品房住宅都是限競房。

限競房的集中入市，增加了供應，同時拉低了周邊二手房的價格，起到了引導樓市價格理性回歸的作用。

同一時期項目扎堆入市，還面臨著市區二手房的激烈競爭，銷售壓力倒逼之下，不少開發商不得不在限競房房型設計和軟裝方面下功夫。

中證君節日期間走訪了數個限競房“網紅盤”。

位於昌平區的某新盤是目前京城關注度排名前三的限競房A項目，二期項目今年5月入市，推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居戶型。該項目最大的看點是引入了該地産集團的豪宅産品線，南向大面寬、低容積率、一梯兩戶、新風系統、室內恒溫系統同時全裝修交房，均價在5.5萬元/平方米。

中證君了解到，儘管去化速度居前，但這一項目至今尚未售罄，除120平米左右戶型外，140平米和160平米的戶型仍有不少可供挑選。

位於A項目不遠處，即將開盤的B項目在産品設計上也是下足功夫。除了南向大面寬、新風系統、地暖和全裝修交房的類似配置外，B項目主打高得房率，B項目的銷售人員對中證君表示，B項目的多數戶型得房率在85%以上，頂樓贈送30平米的露臺，底層贈送花園面積，項目均價目前尚未確定，但預計與A項目差距不大。

中證君發現，即使是網紅盤，“十一”假期也人氣不旺。“房價現階段不可能上調，‘十一’假期大家都出去旅遊了，這幾天來看房的甚至不如平時週末人多。”某項目銷售對中證君表示。

合碩機構首席分析師郭毅對中證君表示，限競房扎堆入市，競爭日趨激烈，開發商不得不在産品上積極做加法，相比以往，限競房産品力提升聚焦目標客戶的切實的生活需求，比如加大南向面寬，優化空間功能，注重生活細節的全裝等等，當下的限競房則向著更“好住”的方向在努力。另一方面則在售價上做減法，加快去化。

中證君在走訪這些網紅盤時發現，即使是網紅盤，購房者若意向明確，實際能要到不小的優惠力度。某網紅樓盤銷售表示，若能全款買房，裝修部分可打8折，算下來實際能夠優惠接近20萬。而全款的付款週期實際是可以協商的，要求並不苛刻。

某樓盤銷售對中證君表示，參與排卡需要交20萬元定金，交完定金後即可享受總價一個點的優惠並可優先選房，同時定金隨時可退。在看完樣板間後，該銷售悄悄對中證君表示，排卡意向定金付2萬也行，同樣可以享受到前述一系列優惠條件。只要符合購房和貸款資格，銷售可以根據客戶的情況設計符合客戶需求的付款週期和貸款方案。

強二線城市：新樓盤仍搶購火爆

近年來，廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等強二線城市崛起，這些城市産業發展潛力大，配套設施不斷完善，吸引了大量人才落戶。

中證君在“十一”假期走訪這些強二線樓市時發現，儘管這些城市新建住宅價格走勢平穩，但攜上一輪價格大漲的余威，購房者仍看好樓市前景，不少新盤價格堅挺，難有議價空間。

中證君走訪了廈門地區多處新樓盤，多個樓盤在黃金周並沒有推出促銷活動。市區總價在500萬左右的洋房住宅項目，最大優惠只是買房加購車位可享總價減10萬的優惠。不少樓盤小戶型開盤當天便宣告售罄。

廈門地區多位銷售人員向中證君表示，廈門地區在售新盤均價在4萬-6萬/平方米，最貴的項目開盤價超過10萬/平方米。除了地段和裝修差異外，周圍配套是最大賣點。

在蘇州、南京等地區，這些地區老城區新樓盤項目基本被別墅和洋房包攬。從走訪結果看，市區新樓盤項目均沒有促銷活動。

以位於蘇州姑蘇區某樓盤為例，在售樓盤全部為別墅項目。該項目于2018年底開始銷售，目前聯排、疊拼、獨棟、複式等戶型一應俱全。

據銷售人員介紹，該項目目前實行“一房一價”，總價2000萬元起步。均價在4萬-6萬/平米。按照戶型和所在位置，價格差異較大。“靠近湖邊的位置，均價都在6萬/平方米。”

上述銷售人員稱，蘇州地區別墅項目也限購，外地戶口需要交夠2年社保，受購房資質和貸款限制的影響，去化速度有限，所以現在還沒賣完。但是，項目不會降價。畢竟是姑蘇老城區，景觀和教育配套都是其他城區不能比的。項目是本土開發商拿地，地段十分稀缺。除非公司需要現金流，否則不會大規模促銷。

中證君走訪南京地區發現，樓房銷售人員在“十一”假期幹勁十足。在景區附近的地鐵、商場發傳單的人員比比皆是。但是，所售項目卻不是南京的樓盤。多數位於鎮江句容，與南京遠郊江寧區仍然有較遠的距離。

中證君了解到，這些項目多數不限購，可以供外地人購買。由於項目距離市區較遠，為了吸引購房者，項目交房均為全裝修。多數戶型較好，89平米可以做到三居室，得房率超過80%。此外，部分項目還有贈送面積。

不過中證君了解到，在這些強二線城市，儘管不少新盤價格難有商量空間，但在一些區域，一手房和二手房價格已經出現了倒挂的情形，即周邊二手房價格實際成交價格低於一手房價格。這意味著，這些城市的一手房的價格存在一定的泡沫，購房者仍需理性看待。

中原地産首席分析師張大偉對中證君表示，從最近的市場看，部分城市降溫已經開始出現，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現了降價促銷現象。除深圳外，大部分熱點一二線城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調控重壓不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計算利率方法下，實際房貸利率並未降低，這使得最近市場再次觀望。從市場看，熱點城市房價開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。

蓄客衝刺四季度

從一線城市的情況來看，儘管“十一”假期市場人氣不旺，但地産商和銷售仍通過一系列活動積極蓄客，全力衝刺四季度。

上述A項目銷售對中證君表示，11月A項目周邊將推出70平米和90平米的兩居和三居項目，儘管産品配置不及A項目，但由於總價低，預計去化速度將快於A項目。目前他們也在向那些預算不足的客戶積極推薦這一項目。

B項目計劃10月底開盤，衝刺四季度的意圖明顯。該項目銷售對中證君表示，目前該項目正在積極吸引客戶看房，購房者如果能介紹新客戶，還能夠享受更多折扣。

克而瑞地産研究中心的數據顯示，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業績較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

從業績表現來看，受益於供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業單月業績環比提升。如恒大9月單月實現全口徑業績規模830億元，較8月環比大幅增長73.6%，世茂和陽光城房企9月實現單月銷售金額320.9億元和271.9億元，分別環比增長49%和60.3%。

從目標完成情況來看，截止到9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近4成房企目標完成率達到75%以上，另有近4成房企的目標完成率處於65%-75%區間，剩餘房企目標完成率未達到65%。

克而瑞認為，四季度是房企衝刺全年業績目標的關鍵期，從房企的中期披露來看，多數企業供貨節點多集中在四季度，將為業績衝刺提供有力保障。相信在企業增加貨量供應、加強行銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。