原標題：土地市場溢價走低，説好不拿地的房企仍在“撿漏”

今年9月，全國土地市場仍在“低調”運作，低溢價成交甚至流拍的地塊比例不斷上升。在融資收緊、房地産交易下滑的大背景下，企業拿地維持謹慎態度，甚至有企業表態暫停拿地。

雖然如此，剛剛過去的9月裏，仍有不少房企在土地市場上“撿漏”。業內人士預計，今年第四季度，全國土地交易仍不會有起色，尤其是土地樓板價以及溢價率都不會太高，因此，仍將出現以低成本獲取優質地塊的機會。

百強房企6成成交地塊溢價率不足10%

9月的最後一天，全國土地市場仍以底價及低溢價成交為主，不時有流拍的消息傳來。

9月30日，寧波余姚市出讓5宗商住地，起始總價約17億元，總成交價為18.42億元，其中1宗地塊流拍。

同一日，徐州睢寧縣出讓8宗住宅地塊，起始總價為4.76億元，8宗地塊最終均以底價成交。

與此同時，廣東佛山市順德區北滘鎮出讓1宗宅地，由美的置業以底價27.53億元競得，折合樓面地價約6610元/平方米。青島膠州市出讓1宗純住宅地塊，由萬科聯合神州以底價5.64億元競得，成交樓板價3673元/平方米。

舉目望去，雖然大部分土地都以底價或低溢價率成交，但地方政府掛牌新地塊的熱情仍在。9月30日，江蘇無錫市區掛牌4宗宅地，總出讓面積13.55萬平方米。江蘇蘇州市區掛牌5宗地塊，起始總價66.42億元，總出讓面積41.29萬平方米。這些土地預計均在10月成交。

但總體來看，目前房企拿地的積極性並不高。就今年第三季度的土地市場，克而瑞機構分析認為，受土地市場持續低位運作的影響，百強房企拿地也保持著理性狀態，第三季度，百強房企拿地溢價率顯著回調，6成成交地塊的溢價率不足10%，近8成地塊的成交溢價率低於30%。

從具體地塊來看，第三季度成交的高溢價地塊主要分佈在昆明、台州、成都、寧波等城市，其中，東原地産以144%的溢價率競得昆明官渡區3宗宅地。龍頭房企如恒大等，在第三季度的拿地均以底價成交為主，幾乎沒有出現高溢價成交的地塊。

從宏觀數據也可看出市場的這一微妙變化。9月16日，國家統計局公佈數據顯示，2019年1月至8月，房地産開發企業購置土地的成交價款為6374億元，下降22%，降幅收窄5.6個百分點。

預期10月宅地交易仍降溫，房企可採取“撿漏”策略

“雖然第三季度受一系列融資收緊的影響，溢價率走低，一二線城市的土地成交熱有所降溫，但整體依然高位運作，50大城市不到9個月賣地超過3萬億元，這是歷史第一次，創造了同期紀錄。”中原地産首席分析師張大偉分析認為。

中原地産研究中心統計數據顯示，截至9月26日，2019年的土地市場上，全國50大城市合計賣地3.06萬億元，同比上漲幅度達18.8%。其中出現了9個“千億”賣地城市，杭州賣地最多，達2203億元，蘇州賣地1293億元，北京1224億元，上海1214億元。此外還有福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個城市賣地金額超過500億元。

雖然主要城市在土地交易量方面仍很樂觀，但對於土地市場的後期走勢，業界仍有不小的擔憂。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房企的經營策略看，更多是強調降價促銷和去庫存。後續宅地交易市場是否活躍，取決於房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。目前來看，房企的庫存去化壓力依然較大，資金狀況也沒有得到實質性改善。據此判斷，至少今年10月，全國宅地交易市場將繼續降溫，購地增速曲線也會繼續下行。

克而瑞機構也認為，自今年5月以來，房企的融資環境持續收緊，典型房企的融資總量也隨之下降。萬科、碧桂園、恒大均表態，全年都將維持理性的拿地態度，不急於拿地，且對高溢價、高地價地塊“敬而遠之”。不難預判，第四季度，企業投資將繼續保持理性和謹慎，控制土地成本成為關鍵，是否“逆週期”抄底拿地的關鍵在於價格是否合理。

克而瑞機構建議，對於仍有納儲需求的企業而言，應拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本，通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。

事實上，當前的土地市場下行局面，也為低成本拿地提供了機會，讓一些房企獲得了“撿漏”的機會。這其中最典型的房企當數融創。此前，融創高層一直強調嚴格控制投資節奏，停止參與所有公開市場的招拍挂，董事局主席孫宏斌甚至表示，融創下半年基本沒有拿地指標。雖如此表態，9月24日，融創以30.9億元競得上海青浦趙巷宅地，樓板價21013元/平方米，溢價率僅為0.6%。

對此，嚴躍進建議稱，由於部分城市土地交易的競爭程度在減弱，同時地價趨穩，無論是土地的樓板價還是溢價率都不算太高，此時房企可以採取“撿漏”策略，即獲取地價相對不高的優質地塊。