原標題：探訪開封樓市：庫存攀升 新盤促銷噱頭多

隨著中原城市群的崛起和鄭汴一體化的推進，與鄭州接壤的開封西部成為整個開封市發展的壓軸線。這個壓軸線主要以鄭開大道為中心軸，兩邊雲集了全國知名的開發商，包括恒大、碧桂園、綠地、融創……原先荒蕪的村莊不復存在，取而代之的是鱗次櫛比的新房，整個開封市的居民也開始了一場“東賣西進”的換房行動。

在開封向西發展的進程中，隨著開封市政府的西遷、名校的進駐，開封新區的房價一路上漲，從5年前的單價5000元左右到如今單價突破萬元。但是，自從2018年下半年以來，開封樓市止漲，新房房價穩定，部分新盤售價出現小幅回落。

此次，“十一”黃金周，新京報記者走訪鄭開大道多家樓盤發現，新盤售價雖然較去年並無明顯下跌，但是，開發商開始以多種方式變相降價，多個樓盤推出“十一”特價房，並且在“十一”定房還有9.8折優惠，甚至有些樓盤在優惠基礎上還送車位、送家電。

2018年下半年以來，開封樓市止漲，新房房價穩定，部分新盤售價出現小幅回落。新京報記者 徐倩 攝

新盤9.8折促銷，推出特價房

恒大是進駐開封樓市較早的大型開發商之一。在鄭開大道上，恒大大手筆建設開封恒大文化旅遊城，定位為“世界級文化旅遊勝地”，其中，涵蓋正在建設中的恒大童世界、五國風情溫泉小鎮等産業配套集群。

目前，恒大文化旅遊城正在出售的住宅樓盤為恒大未來城、恒大文化旅遊城，全裝修房源價格約為8800元/平方米，實行一房一價。在走訪中，新京報記者獲悉，恒大未來城在“十一”假期執行9.8折優惠。

不僅如此，恒大未來城還在“十一”假期拿出一棟樓以毛坯房出售，售價為6500元/平方米，低於全裝修房源2300元/平方米，吸引了不少前來問詢的購房者。

不僅是恒大，位於鄭開大道兩側的第六大街的美的國賓府在“十一”假期也推出了多套特價房，特價房源單價約為8700元。目前，美的在開封的首個項目美的國賓府住宅推出全裝修房源，除特價房之外，其他在售房源單價在9000元-13000元不等。美的國賓府置業顧問表示，“所有房源‘十一’假期執行‘一萬抵三萬元’的優惠，而且定房還送全屋家電。”

同樣位於六大街附近的弘陽地産所開發的燕瀾府複式房源的單價約為1.1萬元，“十一”假期享受“一萬抵三萬元”的優惠，另外附送一年的物業費。此外，非複式房源毛坯房目前單價約為8000元，在“十一”假期內，部分房源還有“買房送車位”的活動。

開封樓市降溫，投資變自住

回顧整個開封樓市近年來的發展，從漲價到趨穩，從投資到自住，呈現了先漲後穩的態勢。

2016年、2017年兩年間，開封樓市呈現活躍態勢。據開封市2016年和2017年的統計公報數據顯示，2016年全年，開封市房地産開發投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地産開發投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。

正是在2016年，以碧桂園、恒大為首的全國性開發商大舉進駐開封，開封新盤中也率先出現了以萬元開頭的單價。以汴西湖為例，建業所開發的海馬公館2015年以5000元左右的單價入市銷售，如今洋房的單價已經上漲為1.4萬元，而同區域的來自綠城所開發的桃李春風洋房的售價也已達到1.4萬元/平方米-1.5萬元/平方米。

但是，自從2018年，開封市執行嚴格的樓市調控政策以來，隨著房價的趨穩和市場熱度的回落。開封市統計局官網數據顯示，2018年，開封全市房地産開發投資(含蘭考)240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積(含蘭考)同比下降10.6%。

與此同時，開封新房的庫存量攀升。克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年(2016年-2018年)平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

在市場趨穩的背景下，購房人群的結構也發生了變化，購房的目的也從投資變成了自住。“最早來鄭開大道兩側投資買房的大部分客戶是鄭州人，隨後是開封改善客群，現在增加了附近郊縣的人，鄭州人買房很少了。”常年代理鄭開大道兩側樓盤的仲介人員小張表示。

另有克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區客戶降至2成，鄭州投資客因為開封房價與鄭州房價差距縮小而明顯減少。

汴西湖、中意湖打響價格戰

庫存量攀升，樓市降溫，不少新盤加推的去化率下降。據克而瑞預測，2019年4月-5月，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標六成左右。

同時，不少開發商開始暗中降價。一位在去年買了恒大未來城房子的購房者向新京報記者表示：“去年我買房的時候單價是10200元，目前單價降到了不到9000元，特價毛坯房單價6500元，我買虧了啊。”

目前，開封市洋房價格的高點還是在汴西湖區域，建業和綠城在售的洋房價格依然在1.4萬元/平方米，但是去化情況並不理想，畢竟客戶的選擇層面更為廣泛。汴西湖以西的中意湖已經取代汴西湖成為新盤的扎堆地，洋房價格在1萬元/平方米左右，而更往西的北大資源開發的紫鏡府洋房單價在7500元左右。

“相比于去年，今年，不管是小高層還是洋房的價格都有一定程度的下跌。例如，某剛需樓盤已經跌至單價6000多元，而洋房單價7500元的價格相比于去年也明顯下跌。”一位開封業內人士表示。