（中國網地産 包露/文）上市公司歸母凈利潤為扣除內部交易後母公司的凈利潤加上子公司盈利中屬於母公司的部分。是財報中的核心指標之一，這一指標能在一定程度上更真實反映企業的盈利能力。我們從2019年上半年上市房企財報中歸母凈利潤出發，一窺房企的盈利能力及新的利潤增長點。

2019年上半年，大部分房企披露的歸母凈利潤增速同比均呈增長態勢。數據顯示，70家典型房企歸母凈利率中位數為11.6%，與2018年上半年基本持平。歸母凈利潤下降的多為中小企業，不過，恒大、招商蛇口、遠洋等規模較大的企業也出現在歸母凈利潤負增長名單中。

中海地産以219.56億元高居歸母凈利潤榜榜首，也是上半年唯一一家歸母凈利潤超過兩百億的房企。同時中海地産上半年的歸母凈利潤率達到26.71%，在規模房企中也屬於較高水準。業內人士認為，中海地産能多年均保持歸母凈利潤在行業較高水準，主要原因之一是公司在選擇項目時更加注重利潤空間，與此同時，中海地産拿地、開發、建設等的全産業鏈業務也都在最大限度地控製成本。

其次，中海地産凈利潤得以維持行業領先水準，在融資方面的優勢難以忽視。憑藉較高的信用評級，即使在行業整體融資難的環境中，中海地産依然具有強大的融資優勢，財務費率與綜合融資成本在行業中處於低位，這也是公司保持高凈利潤的基礎。

公開數據顯示，萬科A在2019上半年歸母凈利潤為118.4億元，同比增長29.8%，歸母凈利潤率僅為8.5%，偏低於行業中位數。相同的情況還有碧桂園。萬科和碧桂園等房企歸母凈利潤規模較大但歸母利潤率較低的一個重要原因是企業之間合作項目的增加拉低了歸母凈利潤率。

碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君曾對媒體表示，公司一直是銀行等融資機構的優質客戶。在逐漸趨嚴的金融環境中，碧桂園上半年加權融資成本為6.13%，同比並無明顯上升。相對較低的融資成本也是碧桂園的利潤保障。

值得一提的是中國恒大2018年上半年歸母凈利潤達到308億，當時超過了中海達利潤榜第一，但是2019上半年，中國恒大歸母凈利潤僅為149.15億元，同比下降51.58%。但是作為龍頭房企之一，倚仗規模優勢，該成績仍可居於歸母利潤榜第三位。對於歸母凈利潤下滑原因，恒大表示，是由於上半年結轉慢所導致，下半年隨著結轉加快，全年凈利潤有望獲得同步增長。

在2019上半年歸母凈利潤榜單中，有幾家房企的歸母凈利潤增速尤為突出。其中，大發地産、三湘印象和棲霞建設的歸母凈利潤同比增速為6781.88%、934.86%和522.41%。

億翰智庫“財報有料”分析認為，歸母凈利潤增速較大的房企大多是由於企業規模較小，上半年結轉增加導致營業收入和凈利潤大幅增加，從而表現為歸母凈利潤出現超大幅度的增長。

中小型房企因其規模原因，業績出現大幅波動是常態。歸母凈利潤不僅容易出現大幅增長，還易出現下降。今年上半年，歸母凈利潤出現下降的名單中照例多為中小型房企，但其中也不乏頗具規模的房企身影。除恒大歸母凈利潤腰斬式下降外，招商蛇口、遠洋等規模房企歸母凈利潤也出現不同程度的下降。

上半年招商蛇口歸母凈利潤規模48.98億元，同比減少31.17%，營業收入166.87億元，同比減少20.49%；遠洋集團繼2018年利潤下降後，2019年上半年利潤再度縮水，歸母凈利潤18.8億元，同比下降19.64%。營業收入164.74億元，同比增長7%。

對於公司業績下滑，招商蛇口的解釋為，主要是由於結算節奏影響所致。因為項目竣工及結轉時間主要集中在今年下半年，今年上半年便會出現結算金額不足的現象。預計2019年全年的公司業績將實現穩健增長。遠洋亦表示營收同比微增而歸母凈利潤出現下滑的原因一方面是毛利較低的回遷房進入項目結算期，另一方面由於結算項目的權益佔比較低。

2019年伊始，央行降準1個百分點，補充了金融市場的流動資金。同時在一季度，政府提出鼓勵發行公募REITs産品和保險資金增持優質企業的股票。基於此，儘管監管層多次強調保持房地産金融政策從嚴總基調不變。但今年一季度整體融資環境仍略有改善，多家房企在資金壓力下密集融資。隨著金融機構違規放款給樓市的事件不斷曝光，從4月份開始，銀保監會針對資本違規“輸血”給房地産行業的行為開出多張罰單。5月份開始，房地産信託、海外發債連續收緊，房地産金融監管再次升級，融資收緊預期增強。

9月17日，央行開展1年期MLF操作2000億元。維持MLF利率不變，仍為3.3%。打破了之前很多分析人士預計央行會小幅下調MLF利率的猜想。央行這次沒有下調MLF利率，顯示了政府的戰略定力，意圖明顯，就是要持續加強房地産市場資金管控。

在目前政策調控常態化、房企利潤持續受到擠壓的市場環境下，房企要保持一定的盈利水準面臨較大的客觀壓力。特別是中小型房企，歸母凈利潤的下滑多是因融資成本增加而拖累盈利。

隨著房企融資環境收緊，融資渠道不斷收窄，金融機構對於企業的資質要求也越來越高。典型房企因其規模大、信用評級高、留存資金多、償債能力強的優勢，更容易籌得資金。部分中小型房企缺乏自有資金，更加依賴於信託融資。隨著融資渠道開始收緊，龍頭房企相對於中小房企在資金上的競爭優勢愈發明顯。強者恒強的局面逐步建立，行業集中度將進一步上升。

融資成本上升的背景下，房企早就開始了抱團取暖以規避風險。根據克而瑞數據顯示，2019年上半年行業百強房企的整體銷售金額權益佔比為75.5%，超過半數的房企的聯營及合營公司投資收益佔稅前利潤的比重較去年同期提升。企業之間進行項目合作開發的模式逐漸常態化。

2019年上半年，融創中國上半年實現應佔聯營及合營公司溢利凈額36.3億元，較去年同期增加25億元，對稅前利潤佔比近20%。合景泰富集團上半年實現聯營及合營公司投資收益26.82億元，較去年同期增加近23億元。同時，根據國信證券數據顯示，房地産板塊2019年上半年末少數股東權益比為26%，較去年同期提升2.1個百分點。

近年來，房企增加合作、並購股權方式獲取土地及項目使聯營、合營企業增加，致使公司投資收益增加，在財報中表現為少數股東損益和合作項目投資收益提升。目前土地價格和融資成本都處於較高水準，地段較好的土地更是價格不菲，房企為了擴大規模優勢，通過合作拿地、運營等方式降低成本是較好的選擇。同時，在地産行業回報率下降的趨勢下，也能更好的規避風險。

在回報率下降的趨勢下，房企也開始不斷的尋找新的利潤增長點。隨著房産市場從增量開發轉向存量運營，房企紛紛謀劃多元化戰略佈局。長租公寓因其龐大的市場需求和精準的政策扶持，一直被業內認為是房企的第二賽道，對於改善企業營收結構起到了積極作用。前幾年一度出現房企們佈局長租公寓領域的熱潮，多數房企均表示過要進軍長租領域或加大佈局，但長租公寓盈利難的問題是至今仍舊無解的行業難題，能實現盈利的屈指可數。如何處理長租業務的盈利難題，也是開展長租業務的房企們的重要挑戰。今年上半年，朗詩、遠洋甚至宣佈剝離長租業務以救表。

自2018年開始，房企出現了“去地産”更名潮，保利、萬科、恒大、朗詩等房企紛紛更名，給出的原因大同小異，多是企業不再局限于地産業務，要多元化發展，擴大經營範圍等。但是隔行如隔山，大部分房企在教育、汽車、文旅、農業和養老等完全轉型的業務表現並不亮眼，或許也和業務剛剛起步有關。

不同於多數雞肋的轉型業務，物業管理作為房地産下游産業，成為大多數房企多元化佈局的第一站，作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步升高。從物業服務的需求來看，未來發展空間巨大，或許會成為房企盈利的新方向。

2014年6月，彩生活成為國內首個分拆物業服務成功上市的企業。掛牌首日估值便達46億港元。近年來，大批物業企業赴港上市成為市場一股熱潮。近期藍光發展旗下物業公司嘉寶股份也正在醞釀上市。

事實上這些物業公司上市之後的表現也頗為亮眼。如綠城服務，在分拆上市之後股價一路飄紅，其市值早已遠超其母體綠城中國。9月26日收盤後，綠城服務市值為213.89億港元，綠城服務市值為213.89億港元，為綠城中國134.81億港元市值的159%。

可以看出，目前市場物業服務市場廣闊，是房企盈利的一條重要賽道。如何在物業服務上搶佔市場，提高營利點，是企業需要重點規劃的方向。

房企紛紛培育新業務尋找新利潤的增長點，新業務的投資，必然會有風險。在網際網路、長租公寓、特色小鎮領域，不乏敗筆。控制規模增速同時開展新業務，需要重新調整組織架構，還需要充裕的資金支援，林林總總，這些條件的滿足並非短時期就能完成。可見，房企尋找新的利潤增長點之路，正所謂“路漫漫係其修遠兮，仍將上下而求索。”