浙江線上9月24日訊（浙江線上記者 趙路） “我們的錢去哪了？”這是來自許多小區業主的“靈魂拷問”。

眾所週知，在城市商品房小區中，兩筆錢關乎公共利益：一是物業維修基金，二是物業經營性收益。

近年來，相對於政府統一監管的物業維修基金，涉及小區經營用房出租、電梯廣告、停車費等的物業經營性收益，日益成為社會各界關注的焦點。因物業經營性收益管理、使用不善，引發業主、業委會、物業企業之間矛盾的案例也屢見不鮮。

為破解難題，今年7月18日，杭州出臺《杭州市物業經營性收支資訊公示試點工作方案》，並確定在主城區範圍內的24個小區進行首批試點，每月向全體業主公佈物業經營性收支情況。如今，試點開始已有兩個多月，我們身邊的小區發生了什麼變化？居民們最關心的“錢袋子”究竟管好了嗎？近日，記者走進多個試點小區開展調查。

小區收支每月上傳

“這份帳單，我們盼了很多年”

“廣告收入，3.06萬元；經營用房收入，12.8萬元；泳池（館）收入，兩萬元……”走進位於杭州城西的星洲花園，在業委會主任謝炯的手機裏，記者看到了該小區7月物業經營性收入帳單。

記者注意到，除了收入，還有星洲花園7月的支出帳單。點開任何一個條目，都能看到這些收支的具體來源與去向。比如，“經營用房收入”來自哪幾個商鋪的租金，業委會辦公購買了哪些商品、花了多少錢等。

“這份帳單，我們盼了很多年。”星洲花園首批住戶劉雯告訴記者。

星洲花園于2000年初建成，是一個擁有近1700戶居民的大型商品房小區。它在星洲街、古墩路上擁有17處物業經營用房，總面積超過900平方米。僅房租一項，每年就有約60萬元的收入。再加上停車費、電梯廣告等，近年來，星洲花園每年的物業經營性收益總額都超過了100萬元。

然而，“高收入”並沒轉化為小區的“高品質”。自2009年成立業委會以來，星洲花園的前四屆業委會，都沒有履行完任期，無一例外被業主罷免。罷免的導火索，都與物業經營性收支密切相關。

鬧得最大的一次，是2016年7月，星洲花園時任業委會斥資135萬元改造小區消防設施。可工程開工後，不少業主發現，由業委會選定的施工方，並不具備消防工程的專項施工資質，且沒有按照小區議事規則招標。此後，消防部門叫停工程，但小區前期預付的40萬元工程款卻打了水漂，至今仍未追回。

這一事件激化了矛盾。“動用幾萬元甚至十幾萬元，當時業委會幾個人就定了，物業經營性收支成了謎。本該屬於全體業主的錢，有多少、怎麼用，業主卻不知情！”劉雯説。

據2014年5月實施的《杭州市物業管理條例》規定，物業經營性收益“管理賬目每年向業主公佈一次”。“可是，公佈的賬目應細緻到什麼程度，通過什麼方式公佈、每次公示多久等，法規並沒有明確。”杭州市住保房管局物業服務管理中心主任鄭文忠在接受記者採訪時表示，在杭州商品房小區中，物業經營性收支公示缺失、資訊不對稱的現象普遍存在。

2019年初，杭州市住保房管局開始就小區物業經營性收支公示的前期調研；2019年上半年，該課題被作為該局破難攻堅的重點任務加快推進；7月18日，杭州出臺《杭州市物業經營性收支資訊公示試點工作方案》，並確定了星洲花園等24個小區進行首批試點。

《方案》明確，經營用房收入、停車泊位收入、廣告位收入等11項作為公示內容，涵蓋了杭州絕大部分小區的物業經營性收益類型；杭州還由政府牽頭，搭建“物業經營性收支資訊平臺”，對試點小區業委會、物業服務企業展開培訓，要求他們每月10日前將上月物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入該資訊平臺。

試點小區的所有業主，都可經過實名驗證，查詢到本小區的物業經營性收支資訊。杭州還制定發佈《業主委員會相關工作制度（試行）》，為物業經營性收益的管理和使用提供行動指南。

物業經營性收益不透明--這個困擾杭州各小區多年的難題，終於邁出了解決的一大步。

監督體系初步形成

“業委會也能放開手腳做事了”

“‘錢袋子’一透明，感覺業委會、物業和居民的隔閡都少了！”這是物業經營性收入公示後，綠洲花園業委會主任沃敏麗的最大心得。

武林廣場附近的綠洲花園，由於地處市中心，近年來每年物業經營性收入超過200萬元。然而，此前小區業委會始終未設立獨立賬戶，所有的物業經營性收益都存放于物業公司的子賬戶中，由物業公司代管。這導致業主與物業關於“錢”的紛爭不斷。

10年來，綠洲花園歷任四屆業委會，其中第二屆、第三屆幹了一半就“撂挑子”辭職解散，小區只得像老舊小區一樣，交由社區託管。綠洲花園所在的下城區施家花園社區居委會主任史庭谷説，社區所轄4個小區，最“富裕”的綠洲花園曾是最不讓人省心的，“它起碼佔據了社區工作70%以上的精力。”

2018年1月，沃敏麗帶領小區第四屆業委會走馬上任。第一件事，就是申請獨立賬戶，由業委會管理小區物業經營性收益。當年7月，小區物業經營性收支公示後，業委會很快收到了不少合理化建議。

“比如，我們業委會不直接經手任何一分現金，所有收支都通過銀行賬戶進行，每筆都清清楚楚、明明白白。”沃敏麗説，此外，小到一分錢，大到上萬元，業委會的每筆收支，都必須經由業委會委員們的表決同意，每張發票至少5位委員簽字才能支付。

過去，因為業主、業委會、物業鬧得不可開交，小區的日常更新維護全部被擱置。如今，因為錢花得明白，綠洲花園擱置多年的小區中心花園改造、門禁工程、道路、小區監控等設施的改造都已陸續起步。連小區物業費的繳納比例也逐步提升。據統計，綠洲花園的業主物業費繳納比例從最低70%，已提升至如今的95%以上。

“業主和業委會、物業的關係，就如同儲戶和理財機構的關係。”浙江大學人文學院社會學系副主任、教授馮鋼表示：“儲戶將錢放進理財賬戶後，不會每天去查賬，是基於對理財機構的信任。可這種信任一旦被打破，就會造成信譽的崩塌，短時間內難以彌補。”

馮鋼認為，其中最關鍵的部分是監督：“公開帳單，不足以解決監督的問題。杭州建立‘物業經營性收支資訊平臺’，並實施一系列措施，以政府之手構築監督體系，對小區治理而言是一次有益的嘗試。”

記者注意到，在《杭州市物業經營性收支資訊公示試點工作方案》出臺後，試點小區被要求資金存放于獨立銀行賬戶，並與“物業經營性收支資訊平臺”建立資訊共用。由此，賬戶裏的每筆資金進出，都能與上傳的“帳單”對應，這給小區物業經營性收益的監管加了一道保險。

此外，《業主委員會相關工作制度》（試行）明確，原則上物業經營收益的50%以上應當用於物業公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。這就最大程度限制了業委會或物業直接向業主發錢，從而影響小區後續運作等問題。

“現在花錢有人監督，我們業委會也能放開手腳做事了。”星洲花園業委會主任謝炯表示。

專業審計透明有力

“業主的錢一定要花在刀刃上”

“首先，業主需要知道錢有多少、花哪兒了；接下來，業主還要知道錢花得合不合規、到不到位。” 杭州市住保房管局物業服務管理中心主任鄭文忠表示，“小區物業經營性收益屬於全體業主，錢一定要花在刀刃上。”

日前公佈的《杭州市加強住宅小區物業綜合管理三年行動計劃(2019-2021年)》明確，將探索住宅小區經營性收益的監督管理模式，加強財務公開，保障業主的知情權和監督權。

據悉，在主城區進行初步試點後，杭州一方面計劃擴大試點範圍並逐步推廣實施，另一方面，力爭通過加強審計、深化公共平臺功能等方式，爭取讓小區“錢袋子”用在實處，提升居民的獲得感、幸福感。

事實上，杭州的不少小區已開始了先期嘗試。位於杭州城北的大河宸章小區，從2018年起，就開始聘請專業會計師事務所，對小區的物業經營性收支情況進行專項審計。記者在該小區看到，近兩年小區的物業經營性收支情況，一年出一冊審計報告，除了審計每筆花銷是否符合“業委會全體成員簽字”等硬杠杠之外，還會對經營用房出租價格是否符合市場價值、業委會開銷是否合理等進行評價。

“有了專業審計作為保障，業主對小區物業工作的認可度和滿意度提高了。”大河宸章業委會主任倪曉梅告訴記者，如今，小區物業費的繳納比例超過了95%。附近幾個小區來學習後紛紛模倣，也開始對物業經營性收支情況進行專項審計。

“考慮到不少小區對物業經營性收支審計的需求，我們還打算聘請公共會計，一來滿足更多小區的需求，二來降低每個小區的審計成本。”大河宸章所在的拱墅區“三方辦”工作人員汪建介紹説。

而下城區則建立了預算、造價、審計的推薦名錄。但凡有工程造價、物業經營性收支審計需求的小區，都可以在政府推薦的名錄中，自主選擇資質、信譽過硬的公司，從而避免業主委員會或者物業公司“請人審計自己”而導致的尷尬。

此外，杭州還計劃對“物業經營性收支資訊平臺”進行更多功能上的提升。

比如，“物業經營性收支資訊平臺”計劃開發建設業主投票系統。過去，小區召開業主大會或重大事項投票，需要社區、業委會一戶接一戶“跑樓”，找業主簽字，核驗業主身份，字簽完後還要人工計票。有了公共平臺，業主可通過人臉識別驗證身份，直接在網路上投票，由系統後臺自動計票，省時省力。

再比如，目前，物業維修基金由政府統一監管，然而具體到小區的每幢樓、每戶人家究竟有多少物業維修基金，居民們查詢很不方便。杭州正在進行相關數據整理工作，不久後，業主就可通過公共資訊平臺，直接查詢自家維修資金的數額和使用情況，讓大家心中更加有數。