原標題：用集體土地建可銷售住宅 中小房企探索生存空間

近日，北京大興瀛海鎮一宗集體建設用地出讓成功，用以建設共有産權房。

值得注意的是，這不僅是北京首次利用集體建設用地建設共有産權房，也是全國首次利用集體建設用地建設可售的住宅産品。

過往，在對集體建設用地利用方向主要是産業用地和建設租賃住房上，如今農地入市，終於從夢想照進了現實。

房地産長效機制的建立，完善多層次、多主體供應的住房供應體系必不可少，毫無疑問，集體用地豐富了過去單靠國有用地供應的土地市場。

勇闖新領域的是一家偏居河南一隅的房企正商實業(00185.HK)。據公司報表，今年上半年，正商實業總營業收入僅為3.28億元，同比增加2%，凈利潤為0.370億元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商實業的賬上現金僅為13.186億元。

正商實業主要在河南鄭州經營地産開發，今年上半年總共收購了6宗地，分別在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位於河南鄭州，1宗位於河南登封。

瀛海鎮地塊無疑是正商實業下半年拿下的重要地塊。9月12日，正商實業“欣然”公佈，在北京獲取了一宗國有土地。這個錯誤直至9月17日才被正商實業意識到，發公告澄清此地塊為集體建設用地。

上述瀛海鎮地塊被限制為銷售均價每平方米2.9萬元，含全裝修費用，地塊規劃建面10.8萬平方米，樓面價格每平方米約為1.4萬元，加上建安及資金成本等費用，正商實業的利潤空間有限。

走出發家之地，是每一家區域型房企的夢想，正商實業曾多次提及“第一、第二線城市發展的策略”，總算夙願得償，儘管進入的方式不算主流，但近年來房企為進軍一個有標誌意義的新城市，或豪華擲重金、或曲線拿地，費盡心思。

北京、上海、深圳的市場，對未進入的開發商而言，向來都是戰略意義高於經濟意義。這些年來，開發商一再為了攻克堡壘突破預算的例子比比皆是。今年6月24日，廣州老牌房企越秀地産(00123.HK)為進入深圳，不惜以5.81萬元／平方米的地價拿下深圳尖崗山項目，而此地塊除了價高外，還背負著泰禾拿地4年尚無法入市的經驗教訓。

儘管共有産權房並非主流的房企開發方式，但開發規模、資金實力量級如正商實業，顯然選擇不多。

創新用地出讓方式、創新的住房供給方式，給了缺乏資金的中小房企更多表現機會，也給行業格局帶來更多改變。

共有産權房，自2007年起在江蘇淮安進行試點，通過和政府共同擁有房屋産權的方式，讓中低收入住房困難家庭減少買房成本。或許是有流通性等限制。目前北京推出的共有産權房出現高棄選率現象，個別項目棄選率甚至超過95%，不過也有試點城市的共有産權房頗受購房者歡迎。

除此外，租賃住房用地也是近年核心城市推地的新方向，如深圳于2017年11月推出首宗70年自持租賃用地，被深圳人才安居集團所獲，2018年2月，人才安居集團又在深圳一口氣拿下3宗租賃用地。

凡此種種，被視為構建房地産長效機制、穩定房價水準的動真格之舉。

只是共有産權房未來如何推廣、如何被更廣泛購房者所接受、租賃用房如何實現真正的“租購同權”、地産業寡頭時代中小房企如果保有生存空間力爭上游，依然任重道遠。古老又傳統的地産業，期待更多改變。