原標題：二手房簽約量下降 北京樓市難言“金九”

從目前北京9月成交數據看，實在難言“金九”。中原地産研究院數據顯示，據北京市住建委披露的二手房網簽數量計算，截至22日，9月北京二手房住宅簽約量為7685套，這也是2月以來同期最低點，比2018年同期下跌近四成。

議價空間出現

中國證券報記者了解，有房源降價主要是因為個別房主亟需交易變現。除了大戶型，學校周邊房源也出現降價促銷跡象。

中國證券報記者從多位地産仲介機構人士處了解到，除極個別稀缺項目，目前北京部分總價千萬元左右的二手房源存在一定議價空間。

中原地産首席分析師張大偉表示，近些年房地産市場“金九銀十”效應逐步減弱，由於調控政策不見鬆動，加之不將房地産作為短期刺激經濟的手段已明確，房價上漲預期落空。因此，北京9月房地産市場繼續下調。

“嚴杠桿”促價格調整

張大偉表示，熱點城市出臺嚴格的限貸限購政策，購買力很難再支撐市場上行。多城市房價逐漸開始出現衝高回落現象，房價下降開始成為普遍現象。

以北京為例，目前二手房一系列稅費規則增加了交易和購買成本。中國證券報記者了解到，一般來説，總價300萬元左右的二手房，如果不是“滿五唯一”(産證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套)，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬元才比較容易成交。

按北京相關規定，除建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外，北京普通住宅標準價格紅線設置為：五環內總價低於468萬元。以目前北京市區房價水準看，五環內大量房屋屬非普通住宅。

按照2017年3月以來的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低於80%，且在確定購房套數時，採用“認房又認貸”原則。

“這意味著，將大多數改善型需求的首付門檻大幅提升。”某房企人士對中國證券報記者表示。

一位房地産機構資深店長對中國證券報記者表示，以往北京市二手房交易都是“連環單”。“比如，300萬元以下的算剛需房。假設剛需進場，剛需房房東拿到購房款再貸300萬元能買600萬元的房子。那些賣了600萬元房子的房東再貸400萬元就可以買1000萬元的房子。如果購房者預期收入和房價持續增長，在杠桿放大效應下，房價也就會越來越高，越漲越快。但是，在現在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

中國證券報記者了解到，目前北京市部分二手房房價已較2017年調控政策出臺前高點下跌15%，部分地區跌幅超過20%。“如果是2017年調控前入市，考慮到信貸成本，房價已經跌超20%。”一位2017年高點入市的購房者對中國證券報記者表示。

回歸居住屬性

無論從政策還是供應調整方面，“房住不炒”這一觀念已深入人心。在這一政策背景下，購房者行為日益理性。

近兩年，北京供應大量限競房和共有産權房。其中，限競房在獲得房本或相關繳稅憑證後5年內不允許轉讓，再考慮到期房的交房時間，房屋持有時間至少在7年以上。在共有産權房交易時，則需相關部門批准同意後按照指導價格回購個人持有部分。這些嚴格的配套措施基本杜絕利用政策性住房套利的可能性。購買限競房人士大多是有自住需求的購房者。此外，限競房推出使購房者有了很多選擇，對壓低周邊二手房價格可謂“立竿見影”。

今年北京東城區和海澱區均明確，1月1日後獲得房屋産權證的家庭適齡兒童，將通過多校劃片方式入學。在此項政策下，東城區、海澱區部分二手房價格下調明顯。金寶街某小區是東城區某著名小學對口學區。今年年初，該小區一套70平方米的兩居室，房東報價760萬元，幾乎沒有談價空間。在今年東城區學區政策出臺後，這一房源已不能保證100%進入該學校就讀。中國證券報記者發現，近期這一房屋掛牌價已下調至730萬元，房地産仲介機構人士告訴中國證券報記者：“根據付款條件，房價還有商量餘地。”