原標題：北京二手房9月以來成交量減半 二手商辦住房引圍觀

中秋節後，中國證券報記者對北京二手房市場進行了調研。

走訪發現，市場上二手房源充裕。打著“撿漏房”、“降價房”、“甩賣房”、“打折房”標簽的二手房源比比皆是。為了突出所售房源，仲介的宣傳語平添了濃重的火藥味。有學校周邊房源銷售在房屋促銷説明中，用紅色大字赫然標注“勁爆價直降185萬！單價低於小區均價2萬以上！這才叫撿漏房！”

二手房“金九”大甩賣

成交量仍同比減半

“二手房和新房相比，最大的優勢在於配套完善。北京新房基本都是郊區‘限競房’，戶型偏大，‘非普’項目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各個城區、各個價位都有房源。新房沒有折扣，二手房報價都虛高，現在這個行情，都可以往下談。”多位仲介銷售對中國證券報記者稱。

在此背景下，北京“金九”以來二手房成交套數接近新房的4倍，成交面積超過新房的2倍。

中原地産研究中心統計數據顯示，截至9月17日，北京地區“金九”期間二手房住宅成交合計5831套，成交面積合計52.19萬平方米。新建商品房住宅合計成交僅1640套，成交面積合計21.7萬平方米。相比新房，二手房市場仍然是北京地區樓市成交的主流。

但受限購政策、貸款政策等樓市調控政策影響，相比去年同期，“金九”以來北京二手房成交量依然下滑嚴重。據中原地産監測，9月以來，北京地區二手住宅成交量同比下降44.51%，環比下降7.42%。除了大規模的“甩賣”促銷，北京二手房“金九”已名不副實。

觀望情緒濃厚

“只有成交量上來，價格才有可能上漲。今年‘金九’成交量明顯不足。”多位仲介銷售對中國證券報記者表示，“帶看量還可以，但是普遍在觀望。特別是城六區，價格沒有明顯上漲或下跌。就是成交週期變長了，客戶都想再等等看。”

中國證券報記者走訪西城和海淀的多處仲介發現，無論是仲介銷售，還是他們眼裏的客戶，“翹首以待”的觀望情緒十分濃厚。

“最近兩個月沒有成交。二手房仲介銷售是沒有底薪的，全靠提成。但是可以向公司預支生活費，等有了　　業績再還回去。市場不會一直沒有成交量，所以就熬著等等。”某海澱區仲介對中國證券報記者表示。

記者走訪發現，相比城六區，以大興、昌平為代表的郊區二手房熱度較高。

以大興區新宮地鐵附近某仲介為例，中秋期間，門店成交了6套房源。“都是業主著急賣房，換成海淀或西城的學校周邊房源。成交價比報價低了10%左右。但是，只有賣掉郊區的房子，才能湊夠首付去買城區的房子。行情不好的情況下，‘換房’客戶‘甩賣’會有損失。但是如果市場上行，操作不及時，想買的那套房子上漲，也會造成損失。因此我們建議無論行情如何，看準了要及時操作。”上述門店銷售對記者表示。

諸葛找房　　分析師國仕英對中國證券報記者表示你，今年以來，受持續高壓的調控政策限制，購房者更加理性看待市場，謹慎入市；加之今年北京新房供應增加，分流部分二手房購房需求，二手房市場穩定且平淡。“金九”的來臨也並未刺激購房者加快入市腳步，市場觀望情緒仍較濃厚，今年的“金九銀十”預計將成色不足。

對於導致買房人觀望的因素，中原地産首席分析師張大偉指出，無外乎是　　信貸政策和限購政策。但從目前看，　　利率有下調趨勢，但平穩依然是主流。

9月20日，LPR改革後迎來第二次報價，貸款市場報價　　利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。業內人士指出，雖然5年期沒有降低，但1年期出現了輕微下調，而且從趨勢看，這只是開始。

對此，張大偉表示，LPR降低的主要目的是引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。

低價二手商辦住房引圍觀

與普通二手住宅成交急劇下滑不同，近期，多個樓盤低價二手商辦住房出現了一定的成交量。

一位商辦住房意向購房者向中國證券報記者透露，現在規定只要名下沒有住宅，　　社保夠5年，就可以買二手商辦住房。自己剛賣掉住宅想換房，正好看到有便宜的商辦住房“撿漏”，於是想買來自住或投資。“一手商辦住房只能註冊公司，每年要交近萬元的房産稅。個人買就不需要交房産稅，所以二手商辦住房比較適合我。”該購房者表示。

“項目是2006年建成的，屬於次新房。算上拿地時間，50年産權還剩35年，西城附近的70年住宅，剩餘年限普遍不到35年。二手商辦住　　房價格已經跌無可跌，這個項目價格相比最高點已經腰斬。3萬元/平方米，在全北京都很少，更何況是西城。” 位於北京西站附近某商住二手房仲介銷售小王極力向中國證券報記者推薦。

“最近成交了好幾套，很多人過來看房。房源非常多，除了系統上能搜到的，還有很多。有些我們覺得沒有吸引力，就沒往系統上放。每個戶型我都帶您看一下。這些業主著急賣房回款，價格都能再談。”小王表示。

中國證券報記者了解到，近期，北京地區50年産權的二手商辦住房有升溫苗頭，不少仲介開始大力宣傳。由於跟同一位置的普通住宅相比，商辦住房均價僅僅是普通住宅均價的5成左右，在仲介宣傳促銷的推動下，北京二手商辦住房部分樓盤吸引了大量購房者圍觀。

從中國證券報記者走訪的情況看，本來應該用作辦公的商辦樓盤，基本全部變成了“居民樓”。位於北京西站的上述項目，2006年建成之初，絕大多數購房者就一直用於居住。樓盤外立面看起來也和一般住宅沒有差別。走進樓裏發現，該樓盤共有12層，套內面積普遍在25-45平方米，層均套數高達200套，整棟樓房間數超過2000套。

與該項目相隔不足50米，是西城區的普通住宅樓，均價高達10萬元/平方米，是該項目均價的3倍有餘。正是因為如此，即便是“冰點”時期，該項目依然有成交量。

據了解，2017年3月26日，北京多部門聯合發文明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會　　保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。與此同時，商業　　銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。政策出臺後，北京商辦住房市場迅速冰封。

除上述項目外，中國證券報記者還走訪了蓮花橋、馬連道、海淀、回龍觀等多處商辦住房。按照項目地點、密度、環境不同，均價在2.5萬元/平方米-5萬元/平方米不等。由於總價低廉，且交通便利，這些商住二手房均出現了一定的成交量。

對此，中原地産首席分析師張大偉表示，商住二手房居住化是歷史的産物，主要原因是商業過剩，但因為規劃原因，容積率都非常高，居住舒適度很差，而且大部分都存在辦公現象，人員流動性大，安全性差。另外從屬性看，商辦住房類物業現在交易限購非常嚴格，流動性差，除非價格特別便宜，否則不建議購買。