原標題：李宇嘉：樓市是萎靡不振，還是韌性依舊？

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

打壓史無前例，樓市韌性十足？

以往樓市調控按月計，如今按天算。2019年1-8月，全國房地産調控政策高達367次，又雙叒叕創歷史新高。而且，控融資掐住了地産的“七寸”，且首次祭出“量價雙控”的殺手锏。以往接濟開發商的信託、委貸、海外債，已被叫停。按揭和開發貸一齊管控額度，錢就這麼多，給了開發商，就不能給購房者，這直接導致了首套房按揭利率連漲3個月。

最顯著的變化，當屬房貸“換錨”(盯住貸款市場報價利率LPR)，此舉被認為是房貸漲價。深圳率先掛鉤LPR報價，9月招行深圳地區首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京樓市明顯下滑，但房貸漲價更明顯，最新獲得的消息，北京首套房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

今年以來，商品房市場掉頭向下，但近期卻走出收復失地的趨勢線。統計局發佈的數據顯示，1-8月商品房銷售面積降幅已收窄至0.6%，7月以來連續兩個月收窄。單月看，7、8月份銷售面積分別增長1.2%和4.7%，8月創今年單月新高。

熱點一二線城市，近期樓市低迷

2018年下半年的全國樓市，相對慘澹，土地流拍率破紀錄。近期，一二線樓市萎靡。9月11日，克而瑞照例公佈長期跟蹤的26個熱點樓市(幾乎全是一二線城市)數據。除少數城市，比如廈門、合肥(去年市場太差)、無錫(庫存太低)表現尚好外，26個熱點城市8月成交環比7月幾乎全線下挫。

下滑幅度較大的幾乎腰斬。如濟南，8月份商品住宅成交環比下跌45%，同比下跌60%；南京8月成交環比下跌47%；蘇州在連續三次重磅打壓下，8月成交環比下滑31%；中部新星長沙，8月住宅銷售同環比分別下跌41%和50%；作為三線城市的代表，徐州8月成交同環比分別下跌49%、48%；西安也開始下跌了。8月份，29個重點城市環比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

重新度量棚改退潮

棚改退潮、人口外流、開發商撤退，早在年初，各界就開始唱衰三四線了。現在，一二線樓市在紅火完上半年以後，頹勢盡顯，為何全國市場還如此韌性呢？首先，三四線並不像大家想得那麼差。根據國家統計局的數據，分區域看，西部地區市場表現最好，1-8月銷售增長3.8%，遠比東部(下降3.6%)、中部(增長0.5%)要好，西部單月銷售增速高達11.2%。西部一二線城市很少，這意味著，西部三四五線樓市，表現得要頑強得多。

都是“建房子、賣房子”，但政府主導的棚改，效率要比開發商主導的商品房市場要低一些。我們看到的，只是每年500萬套左右的棚改開工量，但不管是財政專項撥付、國開行貸款，還是簽署拆遷補償協議，抑或是拿到拆遷款買房，與開發商“快週轉”下的商品房市場相比，是“一快一慢”的兩個節奏。

2019年，棚改計劃開工套數285萬套，但實際施工量在400-500萬套，很大一部分是2018年(甚至更早)的開工量。由於專項貸款(PSL)從授信到批復，再到撥付的時滯，大量項目還在等米下鍋。而且，拆遷戶拿到貨幣補償後，有報告稱馬上購房的只有21%。現在，房價上漲預期弱了，拆遷戶持幣待購的多了。

當然，少數棚改戶寄居親戚家，大部分人還是會購房，這就是潛在需求。所以，棚改的利好還會平滑至未來幾年。這只是三四線樓市韌性的一個縮影。2014年7月確立“去庫存”主題以來，三四線樓市整體回升了5年。現在，大多數三四線樓市，基本上都處在低庫存的狀態下，樓市量價的韌性都會比較強，對棚改的依賴下降了。從中指院口徑的百城價格指數看，三線城市自2016年3月以來實現連續40個月的上漲，並且2019年1-6月仍保持在6%-7%左右同比漲幅，這與統計局70城數據類似。可見，三四線樓市並不是寄生在棚改上的。

三四線的城鎮化，空間很大

三四線樓市的微觀活力遠不止於此。根據華創證券的統計，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城鎮化率分別為57.8%、57.1%、55.8%，52.2%，都要比全國59.6%的城鎮化率低。上述四省縣城平均城鎮化率分別為43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全國城鎮化率要低10-20個百分點。

這意味著什麼？那就是基於對城市生活的嚮往、基層結婚新三大件(房子、車子、智慧手機)的訴求，農村進城買房、回鄉置業、進城打工將經久不息。近期，華創證券團隊調研了河南省，漯河市的剛需項目(90平米左右)，周邊鄉鎮客戶佔比達50%；週口市商水縣項目，春節前外出務工客戶佔35%，春節後升至70%；商丘市虞城縣項目，春節前外出務工客戶佔15%，春節後提升至50%。那些距省會較遠(不被虹吸)的三四線城市，來自縣鄉鎮的需求之旺，是久居大城市的人們無法體會的。

都市圈三四線是佼佼者

當然，不能忽視都市圈內的三四線，這已是各界認為的樓市生力軍。2019年，不管是都市圈打造，還是軌道交通延伸，抑或開發商退守，造成拿地成本高等，都意味著這些區域未來潛力還很大。比如，1-8月份，珠三角的中山、珠海、肇慶，長三角南通、宜興和湖州等，成交面積同比增幅都超過30%。未來，國家致力於打造幾個大的都市圈，近期都在鼓勵這些區域增加供地，卻從不擔心供應過剩。因為，人口、資金、産業都在向這些區域集聚。從地産的角度看，中心城市沒有地，調控嚴格，週邊有地，政策友好。顯然，這不就是在鼓勵大家到週邊買房嗎？所以，它們仍是三四線的“佼佼者”。

而且，三四線在“一城一策”上的靈活度，遠高於一二線。近期，珠海全境放開了限購，中山領先一步已鬆綁，嘉興公積金“認房不認貸”，湖南臨澧縣啟動購房補貼。大家要注意的是，若市場明顯下滑，二線城市也可以基於“一城一策”來鬆綁，比如像長沙公寓可入戶、貴陽降低二手房公積金貸款首付比例等，都是應對近期樓市明顯回調的政策主動調整。畢竟，調控是很重要，但“穩地價、穩房價、穩預期”，這才是調控的最終目標。熱了要降溫，冷了要托底。

一二線轉涼，這是暫時的

打造都市圈、“搶人大戰”的利好下，一二線城市的基本面沒有問題。市場下行，這是政策高壓、融資緊縮的結果。未來，“房住不炒”的頂層設計是一定要落地的，這些鎂光燈下被矚目的優等生，房價必然不能大漲，但也不能不漲。有了這個上漲的念想，開發商拿地也好，居民買房也好，還會保持一定的活躍度。不過，扣除交易和貸款成本、機會成本，炒房收益不再那麼可觀，全民買房終成歷史。

所以，“金九銀十”罕見地提前打響了，開發商慘烈地爭奪寶貴的份額。7月份，恒大率先全面促銷，拉開“搶收”序幕，最低近6折的優惠創紀錄(往年是7.4折)。半年業績會上，旭輝總裁林峰透露，以銷定産、降低庫存、提高去化、加快回款，是旭輝下半年的發展策略。一家總部位於深圳的房企表示，當下公司更加奉行“見好就收”的高週轉策略，不過於追求利潤。近期，筆者拿到一份房企“金九銀十”行銷表，“高週轉、去庫存、保回款”是主題詞，多數房企啟動人海戰術的“轉介”分銷，點數給到2%-3%(商辦、車位給到5%左右)。

市場縱深分化，城市週期錯位，樓市韌性依舊

這就是為何筆者覺得“金九銀十”有看點。8月銷售有韌性，也與房企史無前例的促銷相關。事實上，區域也好、城市也好，縱深分化和週期獨立的特徵越來越明顯。以珠三角為例，上半年中山、珠海、肇慶樓市成交同比大增，而該區域的東莞、惠州累計成交同比下滑(長三角也一樣)。這與城市區位因素、規劃政策(比如深中通道)、前期供地(供地彈性差別大)、人才政策、“一城一策”(如珠海鬆綁限購)等都有關，這些因素導致市場縱深分化、城市週期獨立和錯位。總之，從政策、市場、城市基本面等來看，未來樓市依舊韌性十足。對買房的人來説，也要深入到具體城市，分析城鎮化前景、房價收入比、産業規劃等城市基本面。(中新經緯APP)