原標題：“金九”是不是買房好時機，專家這樣説

4日，國務院常務會議指出，落實降低實際利率水準措施，及時運用普遍降準和定向降準等工具。有分析指出，這對後續實際樓市運作或稍微改善,量價方面會略有反彈。另一方面，自8月起廣州不少樓盤提前開啟了促銷序幕，這讓市場猜測9月促銷力度會不會加大，不少人開始觀望。那“金九”是不是買房的好機會呢？

促銷試探市場反應，8月整體去化率為43%

從8月成交數據來看，全國重點城市新建住房的成交面積普遍減少，北上廣深8月成交面積環比下降10%，同比下降7%。二手方面，北京、深圳、廣州市場持續降溫。據廣州市房地産仲介協會的統計，8月份廣州市仲介促成的二手住宅成交4555宗，環比回落8.64%，這已經是連續第5個月環比下降。知名房地産市場研究專家趙卓文表示，目前來看，有幾方面原因導致市場出現膠著狀態，一是“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”的定調十分重要，在經濟下行壓力增大的背景下，房地産業的作風和地位，需要重新定位。至少，管理層不希望新一輪的經濟刺激政策，又造成新一輪的房價上漲。另一方面，2019年的房地産政策，並沒有像房地産業內預期的那樣發展。也不再重復以往的靠大基建和房地産拉動經濟的常用手段。在全球降息、降準的環境下，中國房地産業卻面臨流動性收緊、房貸利率無優惠有加點的窘境。

在這種僵持的市場環境下，不少樓盤提前到8月進行促銷。廣州克而瑞市場首席分析師肖文曉表示，8月廣州有將近30個樓盤以推出少量一口價單位、特價房的方式進行促銷，試探購房者的反應。總體來看，部分樓盤確實用特價房的手段聚攏了一些人氣，但是購房者的出手仍然偏于謹慎，8月整體的開盤/加推去化率只有43%。

“至少調整5%-10%，促銷才會有效果”

對於“金九銀十”這樣的關鍵節點，廣東中原地産項目部總經理黃韜表示，開發商無疑會抓住這個時機推新，買家也會在這個時間多看房和買房，今年的情況跟往年有相似但也有不同，相似的就是搶跑“金九”，不同的就是提早之餘還進行了促銷。週邊區域有些樓盤調整了5%-10%，而這個趨勢可能會再進一步的往市區蔓延。他認為開發商應該面對現實，不要再猶豫了，越晚促銷，可能會錯失客戶，所以要麼促銷要麼堅守，但是開發商守不守得了，資金的壓力怎樣，只有開發商自己最清楚，而對於購房者來説，真正有需求有合適的就可以出手。

令市場尷尬的是，“促銷並沒有帶來成交量的提升”。市場為何對促銷不買賬呢？黃韜認為，一方面是市場普遍的心態是買漲不買跌，另一方面是促銷力度不夠大，從目前的情況來看至少調整10%-15%以上才有可能被買家認可，成交量才會有所回收。比如，番禺某大盤大幅優惠促銷效果明顯，後至少賣了兩三百套。所以只要調整到位，肯定會有效果。

“有購房需求的不一定要等到最低點入市”

在肖文曉看來，43%的去化率表明，光靠“噱頭”是很難打動購房者的，所以“金九銀十”應該會有更多的開發商拿出真槍實彈的折扣來。肖文曉分析稱，廣州樓市近幾個月的成交量都維持在7000套左右，這好于去年低谷期每個月五六千套的成交水準，但是距離9000套左右的景氣線也有差距。由於融資渠道收窄、融資成本提高，目前很多開發商的資金鏈偏緊，需要加快銷售回籠資金，因此樓盤給出的優惠會是比較多的，對於購房者來説會是一個置業的窗口期。

“我建議有買房需求的買家準備好錢，調整15%左右的時候就可以出手了，不一定非要等調整20%左右”，黃韜認為，有需求有選擇的時候，稍微有優惠就可以買，不要等到所謂最低點，最低點在哪誰也説不清，而且市場隨時會恢復。目前廣州整體樓價的判斷是穩定為主，所以整體應該不會調整20%，而去年到現在調整很明顯，差不多有10%，今年可能就會調整到位。

後市未必悲觀，趙卓文分析稱，2019年房地産調控政策雖然仍為“因城施策”，但全局一盤棋的舉措和力度亦清晰可見。年初住建部定調的“穩地價、穩房價、穩預期”，可視為“雙向調控”。倘若年末樓市繼續趨冷，政策上一定會加溫。這一點，要有信心。同時，我們應看到，讓樓市升溫的手段和政策工具還有很多，大可不必擔心樓市一直向下。