原標題：房企提前開啟衝刺模式

對於樓市來説，“金九銀十”越來越成為一種説法或概念，而不代表一種熱銷場景。自樓市調控常態化以來，“金九銀十”的市場更加趨於理性和平淡。但這依舊是開發商加大力度推盤，衝刺業績的窗口期。

成交量創4個月新低

據中原地産研究中心的數據顯示，8月，北京新房住宅（普通住宅+別墅）共成交3059套，環比下滑22%；成交面積40.77萬平方米，環比下降28.5%。新房成交套數從2019年3月份開始回升，到7月份達到最高4841套。但是8月份新房成交套數直線下滑，不僅遠低於7月，更是達到近4個月的新低。

成交下降，讓開發商有了更多提前衝刺金九銀十的動力。剛進9月，就有開發商“行動起來”，以優惠、特價房、案場活動等多種方式，吸引購房者。

記者了解到，金地、龍湖、保利等開發商都推出針對九十月份的促銷活動。金地在北京就推出了30天的“紅盤行動”，百套特價房，萬套品質房，通過直簽立減、總價優惠、一口價等方式，多盤聯動。保利地産在全國範圍內推出“中國夢、保利家、美好生活70年”為主題的購房季活動。北京龍湖則在2018龍湖超級用戶品牌月之後，於今年9月推出超級用戶品牌月第二季，讓利優惠。

供應井噴庫存保持高位

銷售上的疲軟實際上又遇到了集中放量的高庫存壓力。8月，北京限競房供應量井噴，達到2272套，環比增加30.3%；而限競房成交量1684套，環比下降43%；成交面積方面為18.8萬平方米，環比下降38.2%。目前，限競房庫存出現上升，為23885套，是近一年以來的次新高。

近幾年，北京樓市不斷發生著變化，限競房的出現改變了新房市場的供求關係。從2017年北京首塊限競房地塊入市，到目前，北京合計成交98宗限競房地塊，此外還有已掛牌的5宗，已出讓的限競房地塊，合計住宅面積約為900萬平方米。

北京市場過去兩年土地供應小高峰逐漸開始反映到入市房源數量上。中原地産研究中心統計的監測數據顯示，從供應端看，截至2019年8月18日，北京限競房入市已有14個月，合計入市項目達到59個，總供應住宅套數達到40495套。但從簽約端看，截至2019年8月18日，北京限競房項目的網簽數據合計達17915套，平均網簽均價為48988元/平方米，簽約量只佔到供應量的約44.2%。

尤其是限競房扎堆供應的區域，銷售壓力甚大，部分區域入市限競房超過3000套，供大於求十分明顯。

這種市場變化，使得開發商提早“下手”，應對“金九銀十”，提早為年底衝刺奠定基礎。開發商備足“彈藥”，紛紛拿出優質房源吸引購房者，推盤數量、促銷活動明顯增多。

不過，金九銀十能否真正實現，業內對此並不樂觀。“開發商特別是一些上市公司，往往要在9—10月份大量銷售回款年底做賬。15年前可能存在‘金九銀十’，如今房地産市場逐步從賣方市場變成買方市場，現在反倒變成了‘金三銀四’。一般3月份會創造一個歷史成交新高，4月份稍低，5月份會逐漸降下來。”有業內人士表示。

樓市金融政策保持穩定

金九銀十到來之際，市場宏觀層面，金融政策近期迎來一系列調整，引發了外界對房地産市場走向的猜測。中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放資金約9000億元。在此之前的8月，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR（貸款市場報價利率）。但回顧近來房地産市場的調控動態，“房住不炒”依然是主基調。

針對此次央行下調金融機構存款準備金率，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次降準並不意味著貨幣政策的轉向。這是央行2019年內第二次全面降準，且央行降準從2018年開始到現在一共進行了6次，降準的主要目的還是降低實體企業的融資成本，支援實體經濟發展，緩解經濟增長壓力。這次降準依舊實行有節奏、差別化政策，並不是“大水漫灌”，穩健的貨幣政策基調沒有發生變化。

對於房地産市場，許小樂認為，該政策對房地産市場的利好並不明顯。降準通過向銀行釋放資金降低了銀行的資金成本，從而可以降低貸款實際利率，但該政策帶來的資金寬鬆對房地産市場的影響有限。首先，雖然LPR政策使得房貸利率有調整空間，但之前的房貸政策卡住了房貸利率的下限，因而限制了銀行因資金寬鬆而降低房貸利率。其次，從歷次降準來看，尤其是去年同期10月的降準效果來看，房地産市場並沒有出現明顯好轉，主要原因還是整體購房政策保持較緊的狀態。當前房地産市場政策環境依舊保持穩中有緊的狀態，“房住不炒”將繼續實施，因此該政策對後期市場影響不大。

合碩機構首席分析師郭毅也認為，雖然央行降準釋放了較大規模的資金，但主管部門此前已經出臺多項政策，加強對房地産市場的金融監管，房地産貸款、海外發債以及房地産信託等層面都在相應收緊。個人房貸方面，主管部門也已經制定相對靈活的市場利率，同時明確了利率下限。所以，本次央行降準對房地産業並不會形成特別明顯的帶動作用。