廣州買家入市理性 未因價格調整“一窩蜂”入市

來源:金羊網 2019-09-11 16:50:32

原標題:廣州買家入市理性,未因價格調整“一窩蜂”入市

8月中旬開始市場出現一些樓盤調整售價的消息,不過由於網簽數據滯後、部分促銷項目有明顯缺點等因素影響,整體來看調整售價並未帶來成交量的大幅上升,廣州中原研究發展部監控數據顯示,8月廣州網簽一手住宅成交量為7292宗,環比上升3%;總成交面積為76.64萬㎡,環比上升1%。從5月起,廣州一手成交基本維持在7000宗(約75萬㎡)關口,市場交易氣氛相對平淡。個別此前定價較高的項目開始全面調價,回歸理性。

調價並未對實際成交帶來明顯刺激

對於8月廣州市場部分項目打促銷牌“搶客”,廣州中原研究發展部分析稱,部分項目調價仍屬於“個別行為”,而且調價主要方式為“特價房促銷”,即主要針對“特定樓層、特定戶型”,單個項目全面下調價格的佔比較少,且全面調價的主要原因為早前定價過高,目前理性回歸。

從調價項目區域分佈來看,促銷行為主要集中在距離市中心較遠、區位條件一般的樓盤。從8月網簽情況來看,這一類帶有明顯缺點的項目調價並未對實際成交帶來明顯刺激,當前環境下,買家入市判斷更加理性,不會因為價格調整而“一窩蜂”入市。

持同樣觀點的是廣州世聯市場部經理崔登科,他介紹説現在市場仍然處於一個僵持期,增城不少項目開盤大概降了五個點,但其實效果也不是很好,成交去化率大概還是在60%以下,現在客戶敏感度還是挺高的,所以市場應該還會僵持一段時間,有些項目應該還有下調空間。

另一方面,市內不少熱門板塊項目價格基本保持穩定。如廣鋼貨量充足的項目,整體優惠幅度、促銷力度反而比上半年3月-5月有所收窄;增城朱村、黃埔知識城部分臨近地鐵的項目,借21號線即將貫通至天河的“東風”,價格強勢,但仍吸引不少買家入手。

市場平淡,增城部分開發商延後推貨

8月一手成交平淡,一方面是因為住宅供應面積為55萬㎡(5159套),環比下跌16%。統計週期內供應主要集中在8月下旬,中上旬供應偏少。另一方面是由於部分開發商在完成半年業績衝刺後,6月—8月保持“靜觀其變”的心態,待金九銀十因應市場情況再調節推貨、定價策略。

從供應來看,一手主力區南沙、增城、番禺等供應環比“全線下降”,其中“東大倉”增城本月僅供應11.55萬㎡(1117套),環比下跌34%,整體供應量被南沙超越;除科慧花園、湖山國際、綠湖國際城等跑量大盤外,增城下半年以來全新盤開盤推貨力度偏弱。

雖然近年增城商住地供應明顯增加,但通勤、配套條件較佳的新項目較少,大多集中在荔城、中新鎮等週邊板塊,在當前平淡市場環境下,即使大批入市亦難以吸引買家關注,故開發商調整推盤策略,延後推貨或以小批量入市的方式試探市場反應。

8月新增供應量增加較明顯的為黃埔區,該區新批7.32萬㎡(746套),環比上升34%,其中知識城大盤萬科幸福譽、龍湖雙瓏原著分別供應3.41萬㎡(386套)、1.78萬㎡(174套)新貨。

二手放盤充足,看房客數量回落

而在二手房方面,8月仲介網簽量為4018宗,較7月同期(4694宗)環比下滑14.4%。價格方面,8月二手住宅網簽均價為26877元/㎡,環比上月基本持平。

據廣州中原數據顯示,8月中原二手帶看量環比下滑7.9%左右,錄得的新增購房客戶數量環比減少7.8%左右。二手客戶入市熱情有所下滑,部分客戶選擇觀望金九銀十走勢後再決定是否入市。

值得注意的是,8月部分板塊客戶“壓價”現象明顯。珠江新城板塊市場活躍度出現回落,千萬以上的豪宅盤源成交量萎縮嚴重,客戶觀望情緒相對濃厚,入市積極性明顯不及7月同期。主要原因在於,目前購房客戶對後市信心不足,“壓價”相對強勢,而業主讓利降價空間未能滿足,促使雙方形成長時間的僵持。如近期一135平方米的朱美拉公寓,業主原報價為1300萬元,而客戶想要以1180萬元成交,但業主只能接受降價至1230萬元,從而導致業客雙方僵持近1個星期亦未能促成交易。廣州中原研究發展部認為,目前業主報價相對合理,議價空間亦較去年同期有所收窄。除部分急賣業主外,業主降價幅度一般在3%-5%左右。因此,建議購房客戶在遇見“心水”房源時應避免盲目“壓價”,更應著眼于物業的居住舒適度上。

從二手放盤情況來看,業主放盤相對積極,市場上盤源充足。據監測統計,進入8月份以來,每週錄得的新增房源數量相對可觀,均處於千套以上,月度新增房源數量更是環比大漲14.47%,客戶可選擇性較高。

後市預測

一手:成交有望改善

一手市場即將進入全年重要節點“金九銀十”,部分項目已準備好供貨計劃。此外,8月25日央行發佈《個人住房貸款利率調整》公告,預計部分買家由於擔心新政實施後(10月8日起)購房成本增加,亦將加快入市步伐。

按照近年“慣例”,不少項目將會在十一國慶前“搶跑”推貨,或率先推出優惠活動搶佔市場,在推貨、促銷刺激下,全市成交有望得以改善。

二手:經理人預測會持續走低

金九銀十是傳統的購房旺季,客戶大多會選擇在此刻購房。同時,目前廣州一手供應或庫存略顯不足,推貨力度可能不及去年同期。因此,不少購房客戶仍然會選擇購買二手房。9月二手住宅成交量或將小幅提升,但價格仍較為平穩。

——廣州中原研究發展部

由於仲介促成二手住宅成交宗數連續第五個月減少,月度成交量已不足5000宗,加之“金九”臨近,開發商備貨充足,在相當程度上將分流二手買家,致使經理人對後市信心嚴重不足,調查數據顯示,2019年9月經理人指數環比大幅回落1104個基點至41.10。下半年部分發展商資金壓力凸顯,紛紛計劃在“金九”傳統旺季大力促銷,經理人預計近期二手住宅市場大概率會持續走低。

——廣州市房地産仲介協會


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8月廣州網簽一手住宅成交量為7292宗,環比上升3%;總成交面積為76.64萬㎡,環比上升1%。
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