原標題:同等價位下 選一手洋房還是二手別墅?

廣州日報9月6日訊 （全媒體記者蔣幸端）儘管近期一手房市場供應量較少，但由於購房者觀望氛圍仍然濃厚，東莞二手房市場成交量並沒有出現上升，反而環比下跌6.4%。

此外，由於8月份東莞“禁墅令”升級，二手房市場別墅、類別墅産品關注度增加。特別是中心城區洋房定價較高，二手別墅單價保持平穩，兩者之間對經濟實力強的購房者展開爭奪。

整體市場：

8月二手房過戶3350套

環比下降6.4%

8月份，東莞二手房市場成交保持平穩。樂有家研究中心數據顯示，8月東莞二手房（包括住宅與非住宅産品）過戶3350套，環比下跌6.4%，成交均價為16195元/平方米，環比近乎持平。

8月東莞二手房近城區片區與東南臨深片區過戶量較大，但也未突破千套，且環比均下滑。

樂有家研究中心數據顯示，東南臨深片區8月過戶二手房985套，環比下跌3.7%；城區片區過戶925套，環比下跌11.6%。濱海片區及水鄉新城片區二手房過戶量雖環比有所上漲，但量仍是全市最低，其中水鄉新城片區近百餘套。

在二手住宅價格方面，合富研究院介紹，8月二手住宅網簽均價約13990元/平方米，連續4個月穩定在13000~14000元/平方米之間。

焦點

東莞升級“禁墅令”

二手聯排別墅受關注

8月中旬，東莞市自然資源局正式印發《東莞市加強居住項目規劃管理指導意見》，提出居住項目內嚴禁建設別墅，特別是低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。同時將重點管控中心城區和軌道站點TOD地區，禁止規劃佈局層數低住宅。

受此影響，未來一手房類別墅産品將大量減少。業內人士表示，有意購買這類型房源的買家，將來可能只能在二手房市場找了。

從市場成交情況來看，由於面積小、總價低，聯排別墅等類別墅在近兩三年成為東莞二手別墅市場成交主力。據合富置業提供的數據顯示，從別墅成交結構來看，近兩年東莞二手別墅市場成交主力是面積在200多平方米左右的聯排或者雙拼別墅，尤其是面積相對小一些、總價低一些的聯排別墅，更受意向購置二手別墅買家的青睞。

200平方米左右二手別墅最受歡迎

小企業主是主要買家

隨著全面“二孩政策”放開，改善型購房需求得到釋放。由於一手房市場戶型面積多數在144平方米以下，因此二手房市場200平方米左右的類別墅産品成為部分經濟實力較強的購房者的選擇。

據合富置業提供的數據顯示，當下東莞二手別墅市場需求量比較大的，主要是面積在200多平方米左右的房源，買家以做生意的老闆型買家、小企業主居多。

不過，同樣是類別墅産品，價格越便宜的越受歡迎。如南城的中信森林湖翡翠灣、寮步的鼎峰尚境等，都在二手別墅市場熱銷，成交的房源中大多為聯排別墅産品，且是價格比較便宜的戶型。

合富置業提供的數據顯示，中信森林湖翡翠灣較為熱銷的是280平方米的聯排別墅，目前成交價大約在780萬元左右；鼎峰尚境較為熱銷的是240平方米聯排別墅，價格最為便宜的是中間位置房源，總價約850萬元~900萬元。

合富置業東城愉景分行主管黃曉霞分析認為，從高端別墅産品市場來看，比較多的買家熱衷購買聯排別墅，主要原因是性價比相對較高，首付約400萬~500萬元，一些做小生意的老闆、小企業主也可以買得起。

同等價位下

該如何選擇樓盤産品？

在中心城區，目前一手房市場上洋房産品的單價在2.8萬~4萬元/平方米之間，而二手別墅的單價約在2.8萬~3.5萬元/平方米之間。從單價來看，兩者之間差距不明顯，因此也開始出現一手豪宅盤和二手別墅搶客的現象。

記者了解到，位於東城的中海莞府是目前中心城區定價高的樓盤之一，單價約3萬~4萬元/平方米，由於面積較大，總價近千萬元。這與目前東莞中心城區二手別墅産品價格差不多。這也使得高端豪宅産品與二手別墅産品面對同類型客源時，出現競爭。

中心城區其他的140平方米左右的改善戶型洋房産品，由於定價在3萬元/平方米左右，總價達400多萬元，也同樣要面對戶型較小的二手別墅的競爭。“對於一些經濟條件較好的改善型買家來説，他們不喜歡面積小的‘小四房’産品，而是喜歡更寬敞的大四房産品。這在最近兩年的市場上表現越來越明顯。”一名業內人士告訴記者。

合富置業介紹，以中心城區世紀城國際公館為例，該樓盤一期有疊加、聯排等多種類型的類別墅房源，二手別墅均價一般在2.8萬~3.5萬元/平方米，二期價格相對低的210平方米聯排別墅，總價更低，大概在500萬元左右。

別墅産品和洋房産品爭奪改善型購房者客源，這在其他鎮區樓盤也有出現。如道滘的金地城南藝境二手別墅市場放售的房源，面積從168平方米到265平方米不等，主力放售房源的總價從400萬元覆蓋到850萬元區間段。價格較低的別墅産品，價格與大戶型洋房相差不大，這也吸引了部分洋房潛在購房者的關注。

觀點PK

獨棟、類獨棟別墅未來怎麼樣

獨棟別墅和類獨棟的別墅，在二手房市場交投的活躍度暫時不及聯排和雙拼，但在東莞“禁墅令”升級後，未來這些類型的別墅二手行情有可能因房源稀缺而關注度升高。

合富置業提供的數據顯示，類獨棟別墅交投比較熱的有位於厚街的海逸豪庭，210平方米和405平方米的類獨棟別墅較受二手房買家青睞。據了解，面積為210平方米類獨棟別墅，總價約540萬元左右，而面積在405平方米的類獨棟別墅，總價約1200萬元。另外，在中心城區，世紀城國際公館500多平方米獨棟別墅，目前的總價約在1800萬元左右。

從總價情況來看，獨棟別墅産品的總價仍然相對較高，受眾較少，但受到“禁墅令”升級影響，獨棟別墅産品在市場上減少，長遠來看經濟實力強的購房者會關注。而類獨棟別墅産品總價相對較低，也可能更早就會被購房者關注到。

不過，從目前市場來看，“禁墅令”升級對東莞市場的影響並不大。

樂有家市場研究部介紹，從樂有家成交數據及一線經紀人反饋來看，東莞“禁墅令”升級對當下別墅市場影響並不大。一是因為一直以來“禁墅令”就存在，這次只是升級；二是別墅市場本就是小範圍的購房群體，客戶暫時不會因為“禁墅令”升級而改變自己本身的購買想法。