原標題:基於LPR搭建實體和樓市之間的資金“防火牆”

近期，央行公佈新的貸款市場報價利率(LPR)形成機制，淡化貸款基準利率，促進貸款利率“兩軌並一軌”。未來，銀行新發放貸款時，將主要參考LPR定價，LPR的報價方式按照中期借貸便利(MLF)利率加點形成，主要參考1年期MLF利率，加點幅度主要取決於各行資金成本、市場供求、風險溢價等因素。那麼，LPR是什麼？它和貸款基準利率是什麼關係？簡單説，LPR就是由想發放貸款的報價行(18家主要銀行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率報價，最後加權平均得到LPR。

也就是説，LRP將由市場競價産生，這不同於計劃色彩濃重的存貸款基準利率，利率市場化是推出LRP的重要原因。

目前，在我國經濟“下行壓力加大”，民企“融資難、融資貴”等背景下，客觀上存在降息的需要，而全球央行開啟降息大潮，也打開了寬鬆的空間。LPR市場化報價利率的推出，事實上在於疏通貨幣寬鬆的傳導渠道。2018年以來，央行6次定向降準，MLF累計凈投放超過2萬億元，但銀行貸款利率不降反升。2017年末，商業銀行一般貸款平均利率為5.8%，到2019年二季末為5.94%。這意味著，近年來央行創設一系列貨幣政策新工具(MLF、SLF、TMLF等)，大量投放低成本資金(比如MLF每年凈投放投在2萬億以上，利率在3%-3.5%)，旨在降低民企融資難和貴，但效果不明顯。目前，國企融資成本已經很低了(4%-5%)，但民企的綜合融資成本在10%左右，很多民企還在借“高利貸”。

解決貨幣政策傳導“腸梗阻”，一是讓貸款利率與市場利率聯動性增強；二是讓銀行之間有競爭。於是，央行讓LPR盯住MLF利率，並通過調整MLF利率，影響商業銀行的流動性成本。8月20日，新LPR首次公佈，1年期LPR為4.25%，比MLF高出95個基點；5年期以上LPR報4.85%，低於5年期以上貸款基準利率5個基點。總體看，新基準略有降低、總體穩定。未來，隨著央行不斷調低MLF，貸款利率有望進一步降低。

業內將此次貸款定價“換錨”比作變相降息有一定道理。房貸利率歷來決定樓市走向(利率漲則樓市冷；利率跌則樓市火)，重要性無可比擬。8月20日，就貸款定價新規，央行明確表示，“房貸利率不下降”。8月25日，央行16號文發佈，明確5年期以上LPR是抵押貸款的定價參考。説白了，央行設置5年期LPR，就是針對樓市，相當於貸款有“兩個錨”，一個盯實體、一個盯樓市。“房住不炒”一以貫之，1年期LPR利率更市場化，5年期以上LPR仍受指導，再配合對房企融資管控、房貸規模限制(不超過新增貸款的40%)，本次並軌的目的在於，既不對稱降息支援實體，又部分加息抑制泡沫。

未來，隨著從MLF到LPR，再到貸款利率的傳導渠道疏通，實體融資成本下降，而房貸利率設置底線、不許下浮，二套房貸利率基準更是抬升了60個基點。這意味著，過去實體和房地産貸款利率“倒挂”的現象將改觀，這也將從根本上扭轉變相鼓勵資金往樓市走的現象。值得注意的是，在許多地方，樓市依然是“灰犀牛”，我們不能以日本或美國式加息方式，硬著陸地解決樓市問題，而是要慢慢降溫。

因此，國家政策漸進改變資金流向，降低房價漲幅，提高利率控制房地産投資。首先，以前房貸利率的錨，無論首套房，還是二套房都是存貸款基準利率。現如今，不僅錨換了，而且首套房貸和二套房貸還首次出現了“錨分化”，二套房單獨“樹錨”，旨在定點定向打擊炒房客，首套房和二套房之間的利率分野並出現“剪刀差”。

其次，央行給出的房貸“利率底”，或許並不是真正的底。房貸額度管控下，在央行“利率底”基礎上加點或許常態化了。央行表示，按照“因城施策”、“一城一策”原則分類指導，在央行給出的底線之上，各地基於地方主體責任，可以根據自身的情況作出調整，提高加點下限。以不久前樓市火熱的蘇州為例，根據融360的數據，目前蘇州首套房貸利率都已突破6%了，達到6.03%，蘇州下限定的非常高，算下來比央行“標準”高出了118個基點。8月25日，央行表態，調整房貸利率，目的在於“住房不炒”。可見，凡是樓市升溫的城市，購房者將不得不接受高利率，這才是LPR真正的威力。