NO. 1｜壹

人心中成見，是一座大山。

當絕大多數買房人，都在忙著追漲殺跌時，卻少有關注正在成長中的“灘塗”。

曾經，老上海人極為認同“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的觀點。作為公認的“下只角”，浦東一度地位極低，更別提那大概遠開市區的龍陽路、龍東大道了，當時這裡的人進趟市中心説的都是“我去了趟上海”。

1988年以前，老上海們可能打破頭也想不到，在一片灘塗中會崛起一座科創高地，一個在全亞洲都舉足輕重的陸家嘴金融區。而他們瞧不上眼的聯洋、水木，會成為全上海最好的高端住宅區之一，房價也從當時的1萬/㎡漲到了現在的9萬+/㎡。

消滅“上只角”和“下只角”的成見，上海用了不過10來年。2000年5月1號，上海取消隧道與大橋收費，是浦東樓市的轉捩點。2002年-2004年，亞洲金融危機過後，國內形勢、經濟穩定，高峰期到來。近幾年，世博會、迪士尼、自貿區等一系列操作，以及科創中心帶來的核心動力，吸引了大批企業與頂尖人才入駐。

如今的浦東，被賦予為“具有全球影響力的科創中心核心功能承載區”。截至2018年，浦東已擁有企業研發機構615家，其中國家級41家、上海市級178家。外資研發機構227家，佔上海市總數的49.8%。

由於陸家嘴區域住宅供應量有限，且價格極高，再加上外高橋地處偏遠，沒有居住板塊的規劃，而聯洋板塊作為泛陸家嘴的直接腹地，地處浦東心臟地帶，南臨世紀公園，西臨“東方曼哈頓”陸家嘴CBD，承接了浦東核心商務區大部分的外溢高端居住需求。

這樣的“成見”在南京同樣存在。

NO. 2｜貳

城市的發展，從來不會拘于一處，也不會永遠沉寂。

與浦東類似，城市環線在南京基本不起作用，南京城市發展所遵循的是新城區模式，以點為核心帶動整個片區的發展。“點”的選擇是一盤大棋。

浦東因為修路和修地鐵的關係，大體是以線狀開發的，陸家嘴→聯洋花木→張江。至於南京，也有四條産業帶。有業內人士指出，在河西、城南區域有一條在全南京都重要的高科技産業帶穿行而過：從南京南站出發，沿著寧和城際進入兩橋、河西南，最後到達江北橋林。簡單總結，就是一軟一硬一網。從南京南站、軟體谷到河西南，這條産業帶已先後涌現了數個樓市熱“點”。

曾經的河西，也是一片灘塗。經過十多年來的發展，河西基建配套基本成型，被視為下一個“浦東”，魚嘴也具備了成為“下一個陸家嘴”的潛力。從河西中部到魚嘴商務區，河西新城一路向南，下一個落點大概率就是“兩橋”區域。

“兩橋”同樣不被很多人看好。區域內基礎設施薄弱，城市面貌相比周邊的河西新城、軟體谷等落差較大。同時，因受繞城、繞越、寧蕪鐵路等圍合割裂，內部斷頭路多、外部連通不暢，都在掣肘地區發展。

“兩橋”地區的崛起契機在哪？“一軟”、“一網”很關鍵。

“一軟”，是指中國軟體谷，是繼上海浦東之後全國第二個“中國軟體名城”示範區。目前，已有IBM中國軟體授權培訓中心、潤和軟體、中興通訊、華為科技等國內外知名軟體企業於此落戶。同時，雨花臺區獨角獸及培育獨角獸企業已達20家，總數位列南京全市第一。有數據顯示，今年上半年，區域內新增涉軟企業185家，總數達到2587家；新增涉軟從業人員1.25萬人，總數達到25.8萬人。

▲軟體谷效果圖

“一網”，是指河西南以阿里巴巴、小米等網際網路企業為代表的新興産業，改善南京的經濟結構。作為河西CBD二期，河西南除了阿里巴巴、小米科技、科大訊飛人工智慧研究院等集團在此設立總部外，還有許多網際網路、智慧企業有意到河西謀求更大發展。

而河西CBD一期，現已有新城科技園、烽火大廈、廣告産業園等眾多園區集聚，是華東地區僅次於上海陸家嘴金融貿易區的第二大中央商務區，集金融、總部、會展、文體、商貿于一體。另外，2018年的金洽會上，建鄴區宣佈將打造南京首個集聚各類基金管理機構的基金特色街區——金魚嘴基金街區，明確了河西魚嘴商務區的核心地位。作為未來的金融集聚區，這裡力爭到2020年末集聚各類股權投資基金、創投基金500家，計劃總募集資金規模突破8000億元。

屆時，來自華為、中興、vivo的中國軟體谷的大量高新科技人才，以及來自魚嘴基金街區、河西金融城內的河西金融業的從業人員預計將超過110萬人。“一軟”、“一網”為片區帶來更多的住房購買需求，會讓該區域乃至周邊板塊的住宅市場獲得更大的發展空間。

▲中央科創生活區示意圖（名稱來源於新華日報2019年8月13日期16專版）

圖中數據來自於百度百科，可能有所浮動，具體以實際數據為準

然而，河西CBD、軟體谷、魚嘴商務區受限于自身稀缺的土地資源，住宅用地愈發緊缺，限制了三大區域人居屬性的發展。一座城市的活力不應僅僅依賴經濟的持續發展，更重要的是人們生活水準的提高——尤其是人居方面。於是，在城市發展進化過程中，一個區別於CBD的CLD概念應運而生。

CLD，即Central Living District，是位於城市居住中心地帶的片區，在這裡將集結了居住、教育、消費、娛樂等生活資源，還兼具著這座城市一流的人文、生態環境。

對於IT、金融行業的從業者來説，時間就是金錢，效率就是生命。每天上下班，堵在路上的時間，可能就“分分鐘幾百萬上下”。

2017年12月，地鐵S3號線通車，“兩橋”板塊站到了城市發展的前排。“兩橋”板塊正處於河西CBD、軟體谷、魚嘴商務區交界的腹地，這一情況與聯洋社區何其相似，大量的拓展空間也讓一座中央科創生活區呼之欲出。

▲中央科創生活區鳥瞰圖

三區缺失的功能性，正由崛起中的中央科創生活區補足，承接大部分的外溢高端居住需求。據悉，區域內已經確定的待上市住宅為就有4塊，陸續待出讓還有約10塊住宅用地，5塊教育用地以及3塊商業用地，打造全生態、全配套、全齡化的生活區，未來可供開發的住宅體量將突破200萬方。

NO. 3｜參

在股市裏，流行過一句話：一條大河干枯了很久，當開始有水流進來的時候，浮起來的先是垃圾。當水越來越多，河床上的小船大船也都慢慢浮起來了，然後大家隨著水流一起走。

中央科創生活區的改變不是一蹴而成。

除了可承接來自三大金融、科創區的人口紅利，早已在“十三五”期間，兩橋板塊就被南京政府重點提及，將融入南京主城區及河西——南站區域發展軸，確保5年內全面拉開框架，8-10年基本完成“兩橋”改造，並佈局城市改造覆蓋大板橋和梅山地區。

▲政府網站截圖

根據2019年雨花臺區政府消息，今年兩橋地區會加快了8個棚戶區的拆遷掃尾工作，加大了基礎設施建設力度，24條道路將建設完畢。同時，兩橋地區還在加快功能配套建設，目前已規劃3所學校和1個商業綜合體，新型研發機構、高檔商務、區域總部經濟的項目落地也在推進當中。

為了解決交通弊端，政府規劃未來“兩橋”區域骨幹道路網總體呈“三橫五縱”狀，“三橫”連接南京南站與河西，其中龍翔路、管道路、龍西路等已開建；“五縱”跨越秦淮新河南北，其中機場二通道雨花段、梅苑路已開建。

值得一提的是，在建的地鐵7號線、S3號線以及規劃的8號線構成了中央科創生活區連接河西、城南的主動脈，南京南站、軟體谷、河西全覆蓋。從地鐵7號線已公示的站點來看，一站可至河西，預計2021年6月建成。

▲地鐵7號線路線

新秦淮河大橋、龍王大街橋、寧蕪鐵路拆遷、岱山東路北延等基建也將進一步拉近中央科創生活區與周邊板塊的聯繫。

此外，在生活區的西面就是蘇寧控股集團投資約120億興建的國際足球小鎮（規劃中）。要知道，當年奧體中心也只投資約21.67億。該小鎮總用地面積約66.67萬方，是一個集專業球場、足球學校、市民足球比賽場地、小型高爾夫球場、賽車場、購物中心、休閒商業街為一體的項目，將打造成國內乃至世界領先的足球主題小鎮。有消息稱，建成後除了作為大型體育賽事的承辦地外，江蘇蘇寧隊的主場也計劃從奧體中心轉移至此。

▲蘇寧足球主題小鎮效果圖

據悉，在國際足球小鎮（規劃）東側直線距離約500米左右有一家純新盤——世茂璀璨睿灣即將於9月1日面世。規劃顯示，項目將建8棟高層，規劃配備一所公辦幼兒園以及約5.7萬方街區商業配套，是區域內少有的自帶大型商業的樓盤。項目還規劃打造7500㎡中央園林景觀，世茂一貫喜歡嘗試不同風格的社區園林，不論是世茂濱江新城的加勒比海主題園林，還是世茂璀璨濱江的音樂園林，都贏得不少口碑。

▲區位示意圖P

據悉，世茂璀璨睿灣面積段跨度較大，戶型建面約95㎡—138㎡，兼顧剛需與改善需求。項目為裝修交付，包括地暖+中央空調+新風三大件，這在區域內也不多見。

羅馬不是一天建成的！人們對於板塊的“成見”，源於對未來的迷茫。以河西CBD+魚嘴商務區+軟體谷百萬人口為依託，“三橫五縱”、岱山東路北延等交通網路為紐帶，足球主題小鎮+理想教育小鎮為側翼，“中央科創生活區”一切都真實的有跡可循。