房貸利率調整碼準“房住不炒”

來源:新華日報 2019-08-26 15:14:10

25日17:18,中國人民銀行公佈了商業性個人住房貸款利率的調整辦法,即從10月8日起,新發放的首套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

所謂相應期限貸款市場報價利率,並不是一直採用的貸款基準利率,而是央行于8月17日公佈的貸款市場報價利率(LPR)。新的LPR,是由包括全國性商業銀行、農村商業銀行、城市商業銀行、外資銀行和民營銀行在內的18家銀行在公開操作市場操作利率的基礎上進行加點報價,其市場化、靈活性特徵更為明顯。首個報價于8月20日正式出爐,1年期LPR為4.25%,5年期以上LPR為4.85%。此後每月公佈一次報價。

此前,個人住房貸款利率以央行公佈的貸款基準利率為基礎進行上下浮動。而現在,由於整個貸款利率定價的基準發生了變化,個人房貸利率的定價基準也要相應進行轉換。與此同時,每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在貸款發放時與借款人協商約定。值得注意的是,加點數值一旦確定,整個合同期限內都要固定不變。也就是説,儘管貸款行與借款人可以就房貸利率按約定進行重新定價,但加點數值不變。

“房子是用來住的,不是用來炒的。”是當前房地産市場的定位。央行有關人士認為,保持個人住房貸款利率穩定是房地産市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。在8月20日國務院政策例行吹風會上,中國人民銀行副行長劉國強説,金融如何落實“房住不炒”的目標定位,以及避免房地産工具化、不當做刺激經濟的手段,就需要做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。“儘管房貸的利率定價參考基準編了,但是利率水準不能下降。”劉國強強調。

根據最新的定價方式,以8月20日公佈的首期LPR計算,10月8日後新發放的個人住房貸款,首套房貸款利率不低於4.85%,二套房貸款利率不低於5.45%。從房貸市場一貫的操作方法來講,首套房貸款利率一般是九折、九五折,即4.41%、4.65%,二套房是基準利率的1.1倍,即5.39%,按這個數值來計算,新發放的個人房貸利率會有所上升。

但是,今年下半年以來,房貸利率市場出現了一波反彈。融360大數據研究院監測數據顯示,今年7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。不僅如此,在融360大數據研究院監測的35個城市中,蘇州、杭州、寧波等二線城市紛紛上調了房貸利率。

其中,蘇州地區成為全國房貸利率水準最高的城市,也是目前唯一一個首套房貸款利率水準破6的城市,其首套房貸款利率為6.03%,二套房貸款平均利率為6.3%。此外,無錫、南京等城市的首套房貸款利率也在前十高之列。

從這個情況來看,7月份的房貸利率數值,無論是首套房貸款平均利率5.44%還是二套房貸款平均利率5.76%,均高於以首期LPR為基準的房貸利率。如果10月8日之後LPR仍舊大致維持目前的水準,那麼新發放的房貸利率會略低,客戶的購房成本略有下降。

融360大數據研究院分析師李萬斌認為,央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整的指向性非常明顯,即堅決貫徹落實“房住不炒”定位和保持個人住房貸款利率水準基本穩定。從短期的實際利率來看,僅僅會對極少數最優質的購房者産生輕微影響,對絕大部分購房者來説,影響不大。

而後期,如果LPR利率下調,那麼首套、二套房的貸款最低利率也會隨之下調。“需要注意的是,這僅僅是最低利率。實際發放的貸款利率還要受到調控政策、銀行信貸資源的影響,預計執行利率短期內難以出現顯著的、普遍性的下降。”李萬斌説。


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25日17:18,中國人民銀行公佈了商業性個人住房貸款利率的調整辦法,即從10月8日起,新發放的首套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
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