地産債正在迎來償債高峰。與此同時，房地産信託和海外融資等渠道也在全面收緊。當“借新還舊”的遊戲無法持續時，高度依賴資金的開發商還能扛多久？

下半年地産債總償還規模近3000億元

2015年1月，證監會發佈公司債新規後公司債大舉擴容，房企融資逐漸轉向債券市場。地産債規模迅速井噴，不過到了2016年10月，滬深兩大交易所同時發函收緊房地産以及産能過剩行業的公司債融資，提高發債門檻。

一名房地産行業資深人士向中新經緯客戶端指出，2015-2016年發行的地産公司債期限以“3+2年”結構為主，也就意味著2018-2019年這兩年將集中到期。

Wind數據顯示，2019年全年共計有5701.27億元地産債到期，其中下半年共計2874.67億元地産債到期。而上半年受益於較為寬鬆的發債環境，1-4月的地産債凈融資額均為正，其中4月份凈融資額更是達到了424.08億元。而從5月開始至今，僅7月份凈融資額為正。截至8月23日，8月份地産行業的凈融資額為-146.62億元。

分析人士指出，地産債下半年的信用基本面較上半年是邊際弱化的。在近日召開的2019年下半年債券市場信用風險展望論壇上，銀華基金固定收益部副總監劉小平指出，房地産企業銷售下行壓力大、融資收緊，上半年地産債券融資環境明顯好于下半年，借新還舊的難度或者存量行權債券的轉售難度小，所以從這些角度來看，地産債下半年信用基本面是明顯要差于上半年。

與此同時，地産債信用分化加劇也成為行業共識。近期，有多家媒體報道稱，近300家中小房企宣告破産，更有房企高管直言更多房企雖然沒破産，但也沒有業務增量，“早已經是植物人狀態”。

“杠桿可控的頭部企業抗風險能力仍較強，而非頭部企業資金壓力較大，尤其是高杠桿、區域性非頭部企業，風險會逐步釋放。所以我們看到，中小地産商破産或者被兼併的情況也更多，尾部地産企業債券違約案列也在增加。”劉小平稱。

融資渠道全面收緊

對居民杠桿率及地産擠佔信貸資源的擔憂推動政策層再次全面收緊地産融資政策。

從銀行貸款這一傳統融資渠道來看，銀保監會辦公廳發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地産業務專項檢查工作，重點檢查房地産業務風險管理情況、房地産信貸業務管理情況、信貸資金被挪用流向房地産領域和同業及表外業務等。

非標融資渠道也正在收緊。近日，據證券時報報道，銀保監會日前向各銀保監局信託監管處室(遼寧、廣西、海南、寧夏除外)下發《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》(信託函〔2019〕64號)，也即“64號文”，傳達下半年監管重點。其中指出，按月監測房地産信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢查，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地産信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

在高壓監管態勢下，房地産信託已現剎車趨勢。根據普益標準數據顯示，7月份共有62家信託公司發行了1827款集合信託産品，環比增加19.26%。集合信託産品成立數量環比增加268款，增幅達21.51%，信託規模整體擴張。但7月新發行和成立的房地産集合信託卻雙雙走低，降幅分別為5.74%和6.02%。

除了信託渠道外，海外發債渠道也受到限制。7月12日，國家發展改革委網站發佈《對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地産企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

申萬宏源分析師孟祥娟分析稱，負債結構中以非標為主的房企再融資受影響最大。從地産融資受限途徑來看，地産信託下半年不得新增餘額、二級資質限制于直接控股股東影響最大。“主要是因為一方面地産信託融資規模較境內外債券融資規模更大，18年新增地産信託金額合計8710億元，地産境內債券凈融資額2078億元，境外債凈融資額3627億元；另一方面相較于銀行開發貸及債券標準融資信託融資潛在違規操作更多、特別是土地款融資。"孟祥娟稱。

還會有更多地産債違約嗎？

從目前來看，房地産行業共有 4 家公司違約，分別為銀億股份、中弘股份、國購投資、華業資本，涉及金額20億元。相較于其他行業，房企整體違約率仍較低。據安信證券統計，房企違約率為0.1%，在26個行業中排名第23位，遠低於電氣設備和輕工製造等行業。

在融資渠道收緊又面臨償債高峰的衝擊下，是否還會有更多房企走上違約的道路？

孟祥娟認為，在行業融資全面收緊、銷售承壓的背景下，應規避杠桿高、短期償債指標差、盈利週轉弱的中小房企。

東方金誠高級分析師朱林向中新經緯客戶端指出，需要關注具有以下特徵的房企：一是債務規模擴張過快且債務規模大，債務負擔重，債務結構中短期有息債務佔比高，現金類資産對短期債務覆蓋程度低，流動性壓力大；二是資産受限比例和子公司股權質押率高，財務彈性偏弱；三是資産週轉效率低，去化壓力大，現金流回正週期長，經營性現金流有惡化趨勢；四是土地儲備成本明顯偏高；五是去化較慢的商住、商辦土地儲備佔比高；六是非房地産業務自身“造血”功能不足。

“房地産企業需要加快其去庫存的節奏，加快銷售回籠資金，加快週轉，改善現金流，恢復部分內源融資能力。不要盲目拿地，量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節奏；充分利用CMBS、REITS、供應鏈金融保理ABS等創新類融資渠道。”朱林建議道。(中新經緯APP)