種種跡象都意味著，樓市下半場的序幕已經拉開。

而下半場的其中一個重要主題便是城市更新！

這座熱騰騰的城市，從迅猛擴張、強力外拓、快速躍起，慢慢轉變成為向內裏尋求成長，尋求內在的驅動力——那就是城市更新！

我們不難發現，城市更新已經成為越來越熱的話題。

幾乎每一天，都有城中村改造進度更新的消息傳來，“某巨無霸城中村被某大鱷拿下了”、“某巨無霸舊廠區開拆”、“又有哪一商家拿下連片的微改造工程”、“老城某片區更新規劃方案出爐”……

2018年年初，城市更新這個詞條的百度搜索指數是500多萬；2018年年底，其搜索量達到了1000多萬；再到現在，這個詞的搜索量又翻了一番，達到2000多萬。

長期盤踞話題焦點的城市更新，給城市、給開發商、給居住在城市裏的所有人會帶來怎樣的變數？它已成為樓市下半場的最大懸念、最大期待。

存量時代的必然選擇

中國經濟隨著近幾十年的快速發展，城鎮化建設初期目標已基本完成；隨著新城開發速度放緩以及城市建設用地不足問題的出現，存量物業的改造運營將取代新建開發，成為城市更新的主要手段。城市也從增量時代進入了存量時代。

城市從增長，進入成長，這是個非常複雜的問題。

因為，一個城市空間的經濟學，代表集體的共同的命運。必須求得城市更新最大公約數：更新土地，要獲得更高的産能；在這裡居住的人們，要獲得更大的幸福感；參與建設的投資方，要獲得比較合理的利潤；而政府決策者，還要為歷史負責，為未來的人居留下空間。

如果説，過去的城市發展，是一層層向外部擴張。那麼，現在的城市建設則是一次次內在的有機更新。

廣州城市更新規劃研究院院長駱建雲認為，雖然，廣州已經歷了十年的三舊改造和城市更新，但是，無論是政府，還是企業，包括社會仍然在思考，我們的政策、機制如何進行創新，“無論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設計。”駱建雲認為，雖然很複雜，而且挑戰性很大，卻不得不這樣去做。因為城市前進的步伐，除了城市更新，別無選擇。

開發商即將面對大洗牌

城市更新是一片藍海。于開發商而言，如果放棄這個機會，相當於你放棄了下半場的入場券。而樓市下半場的紅利，你便無法分享。

所以，越來越多開發商爭先恐後加入城市更新陣營。據廣州公共資源交易中心的不完全統計，截至2019年5月，廣州至少有195個城中村開啟改造工作，大多數有開發商參與。

就當下而言，品牌房企超半數已經參與到城市更新領域，合作、收並購加速進駐。開發商參與城市更新主要有三種方式——獨立運作、收並購和合作運營，佳兆業、保利、富力等企業就是以獨立運作為主，強化城市更新的品牌內涵；中南、旭輝、龍光等主要是以收並購為主；碧桂園、奧園、美的地産等主要以合作形式參與，成立平臺公司。

雖然姿勢不同，但步驟卻很一致。

不過，城市更新是一片藍海，但不可能是所有房企的藍海。

因為，要參與城市更新可沒那麼容易！城市更新改造對於開發商而言，資金、談判力、專業程度和運營能力的要求都非常高。所以，城市更新改造會成為實力開發商的機會，與此同時也會成為淘汰能力較弱的開發商門檻。

中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，城市更新是個複雜的系統工程，參與者會面臨很大挑戰，開發環節是非常長的，從一級開發到二級開發，到存量運營，裏面關聯的環節多種多樣，要求運營主體要有非常強的能力。

在新一輪市場格局的建立過程中，改造運營能力也將取代之前拼土儲、拼資金、急速擴張的傳統路線，成為各方角力的新核心競爭力。未來的開發商，絕對不能只會蓋房子和賣房子。

因此，對地産行業的參與者而言，無論是意在改善民生、提升城市價值的地方政府，還是資金實力雄厚、開發經驗豐富的地産商，以及是善於運用金融工具的私募基金等，都將面對前所未有的考驗。

專家

視角

有能力做城市更新的開發商

要有“九力”

城市更新存在的痛點主要有六個方面：週期長、體量大、手續繁、拆遷難、工藝要求精、運營難。解決這些問題，對運營主體的能力提出更高要求。

我們做過多個案例研究發現，能夠做成功的關鍵，是選擇合適的運作主體。首先，要有很好的規劃定位能力；第二，政策研究能力較強；第三，拆遷推進能力較強；第四，産品打造能力較強；第五，後續運營能力很強；第六，資金平衡能力較強；第七，企業的組織能力較強；第八，文化力、經營理念較好；第九，品牌、口碑、實力的沉澱和老百姓的信任度，這些都非常重要。

你過去做過什麼、做得怎麼樣，這是很重要的實力支撐，擁有這九種能力才能把城市更新工程做好。

城市更新，需要制度的重新設計

廣州經歷了十年的三舊改造和城市更新，無論是政府，還是企業，包括社會都在思考，我們的政策、機制如何進行創新。十年的摸索，雖然建立了公平性，但改造的效率還相對較低。到目前為止，這項工作如果不創新、改革，大量的城中村，還是難以有效推進改造的。所以，無論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設計。

記者

手記

城市更新，每一個角色

都在尋求華麗蛻變

走在今天的楊箕村，你肯定想像不出，當年在這裡，一個25平方米的房間可以擠下12個以收撿垃圾、舊貨為生的兄弟，他們晝夜輪流作息，為的是能讓每人都有床位睡覺，400多家商鋪蜿蜒其內，4萬租客蝸居其中。

今天，這裡已經變身為高大上的樓宇、繁華的商場、整潔的街區，能擺超級宴席的祠堂，還有喜洋洋的龍舟賽，新舊和諧，欣欣向榮。真讓人感嘆，廣州真是一個頗得禪宗三昧的城市，天地物華、四季輪轉的南國氣象，所有的一切都可以被一鍋老火靚湯燉成齒間讓人回味的美妙滋味。

城市更新的“廣州經驗”，是中國城市化進程的一個縮影。

我們發現、城市更新雖然不僅是房地産，但也離不開房地産。開發商，是其中一個最備受爭議的角色。

上世紀90年代中前期，財政吃緊的政府部門需要開發商參與舊城改造，大拆大建成為這段時期的主要特點。由於逐利的天性，不獨是市民，就算是決策者，都對這個“狠角色”心有慼慼焉。於是，從1999年起，廣州對開發商劃起“紅線”：一紙“舊城改造不讓開發商參與”禁令出臺，開發商不得其門而入。

在隨後的歲月裏，主政者把更大的熱情投身到新城建設中。“東進、西聯、南拓、北優”，城市建設熱浪滾滾，挾風雷之勢撲面而來。拉開城市骨架、調整經濟結構、改善城市環境，成為這座城市更為迫切的命題。

隨著新城格局拉開步伐的進一步加快，老城改造、城市更新的重要性也得以進一步提升。而開發商將有何作為？他們會以怎樣的角色和身份參與？這又將是我們急需關注的一大命題。

事實上，困惑也許並不局限在政府層面，開發商也在尋求角色定位的轉型。

簡單的大拆大建顯然已不再符合時代的要求，單會蓋房子、賣房子顯然技能太低，早就玩不轉了。從城市與人、社會、歷史、文化這種軟性指標與開發難度來看，城市更新也許並不是房企的首選，但要參與到樓市的下半場，開發商別無選擇。

我們期待開發商在城市建設的下半場，都能實現更華麗的角色蛻變。