行業激戰猶酣，大房企規模越來越大，小型房企相繼離場的背景下，一些中型房企卻陷入進退失據的境地：拼不過大房企的規模，也不願意、也沒那麼輕易如小型房企般早早退場。

如電影《哪吒之魔童降世》中的哪吒樣，這些房企堅信“我命由我不由天”，他們都在思索：如何才能實現逆襲？中型房企還有沒有機會？比如美好置業。

這家註冊于雲南昆明，但在昆明沒有項目，主根據地又在武漢的房地産上市公司，正在進行一場自我拯救的次元之旅：轉型多元化、回購股票、質押股權、擠壓地産資源、將資源傾斜到裝配式建築等等。焚心陣痛背後，美好置業能否涅槃成功？

美好置業的自救

剛宣佈下半年要“高姿態、高融合、高品質、高週轉”的美好置業，是一家總市值為68億元的上市房企，這家中型上市房企正在進行一場自我拯救的次元之旅。

8月2日晚間，美好置業集團股份有限公司發佈關於回購股份登出完成暨股份變動公告。公告顯示，本次回購登出的股份合計9260.37萬股，回購股份登出完成後，美好置業總股本由 25.6億股減少至24.7億股。回購股份登出事宜已于2019年8月1日辦理完成。

在股價太低的情況下，為了提高股價和提振市場，控股股東一般會回購股票，以體現控股股東對公司未來的信心。然而，上市公司購買自己的股權，相當於“自己吃自己”，其實是一種非正常狀態，只能是短期行為。

但如果是登出回購而回饋市場，那就是更高級別的境界了。跟二級市場買賣不同的是，回購後登出，這些回購的股權就消失了，它相當於公司將自己的一部分現金，拿出來支付給外界，從而實現瘦身，上市公司規模變小。

回購誠可貴，登出價更高。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦告訴中國網地産，回購股份予以登出，能夠降低總體股本規模，這樣在公司總資産和總盈利不變的情況下，每股股份代表的資産和盈利就上升了，可以提升股價，提升市場信心，進而提升市值。股價回升和提升，有利於後續融資。

除了回購股票予以登出，來挽救公司市值之外，美好置業在一個月前，還通過債務重組來自救。7月17日，美好置業發佈公告，宣佈子公司美好建築裝配科技有限公司對6.39億元債務進行重組，轉讓價格為6.38億元，受讓方為信達資産，公司實控人劉道明及其配偶對此提供連帶責任擔保。

彼時的公告顯示，交易有利於美好置業盤活存量資産，合理匹配現金流量，優化財務結構，保障公司經營目標和發展規劃的順利實現。

以上自救行動僅僅是冰山一角。2019年以來，美好置業更為旗下多家子公司進行擔保。據中國網地産不完全統計：為佛山美裝公司2億元借債提供連帶責任保證擔保、為子公司蕪湖美好置業公司2.49億債券的收購並重組，進行擔保、為全資子公司美好新城提供6億元借款擔保……

在房地産行業融資環境嚴苛的背景下，美好置業自2018年以來還多次轉讓子公司股權，如轉讓名流置業武漢有限公司100%股權等。

業內認為，這些舉措能夠降低投資對現金流的敏感度，緩解企業融資約束，最終能夠提高公司的貸款量。

然而，一系列自我拯救動作背後，是美好置業業績銷售下行的事實。2018年美好置業實現營業收入約25.2億元，同比減少43.21%，實現扣非後凈利潤約2.42億元，同比降低64.57%。

事情都是環環相扣的。銷售下行導致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，“規模跑不上去，融資成本、知名度，股東回報都會差很多”，某房企相關人士告訴中國網地産。

地産資源被擠壓

美好集團掌門人劉道明雖然嘴上説“房子還要漲，什麼時候買房子都不晚”，但美好置業早早在2014年，就進行了戰略轉型，將“名流置業”改成“美好置業”，更將營業範圍廣泛擴大。

“我們不能滿足於做一個開發商，而是整合一種生活方式，希望員工和住戶生活得更美好”，劉道明曾直截了當地表示。

相較于大型房企碧桂園們近兩年才轉型城市運營商，美好置業這一戰略思想無疑是具有前瞻性的。一邊收縮房地産業務，美好置業一路開拓，四年多的時間，共佈局了五個業務板塊，包括房産開發業務、城市土地開發業務、産業新鎮業務、現代農業、裝配式建築業務。

2017年，地産不再是美好置業的主要投入板塊，美好置業將全部資源傾斜至裝配式建築方面。2018年，美好置業資源傾斜的力度達到頂峰。

“2018年以來，美好置業將資源傾向於裝配式等行業。裝配式是首要哺乳對象，其次是農業”，在接受中國網地産採訪時，合富輝煌華中區市場總監殷一戌説。

這從美好置業的土地儲備可以窺見一斑。據年報顯示，截止2018年年末，美好置業有3年的時間很少拿地，2016年和2017年均沒有完成拿地計劃。2018年原計劃簽約2350畝土地、增加土地儲備約437萬平方米，但實際上簽約土地僅446畝，新增土地儲備16.63萬平方米。

轟轟烈烈資源調配背後，是地産資源被擠壓的事實。“資源都傾斜其他新業務上，美好置業員工層面被其所累，年終獎發不出，績效制度改革等一堆問題層出不窮。地産這塊無法兌現原來的承諾”， 一位接近美好置業的人士告訴中國網地産。

實際上，消減地産板塊福利，全部資源向裝配式建築傾斜，不僅影響了員工的福利待遇，更拖累了美好置業的基本面。7月12日晚，美好置業披露2019年上半年業績預告顯示，報告期內，預計歸屬於上市公司股東的凈利潤1100萬-1400萬元，相比上年同期的2.26億元大降93.81%-95.13%。

儘管美好置業公告提到，報告期內，公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於業務培育期，尚未開始貢獻利潤。預計隨著公司多元發展穩步推進，新業務逐漸由投入期過渡到成熟期，各業務板塊逐步發揮協同優勢，將為公司帶來新的利潤增長點。

美好置業還指出，公司房地産業務板塊預售項目期末預收賬款近84億元，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入。

但國融證券分析認為，業務過度多元化，不能提升自身主業核心競爭能力，通過高杠桿運作的項目也就難以變現。

並且，近年來，在樓市調控逐漸趨緊的大環境之下，民營企業整體盈利能力大幅下降，虧損家數大幅上升，資産負債率迅速攀升。企業自身基本面惡化，導致民營企業償債能力減弱。

另一方面，在機構普遍降低風險偏好，市場流動性分層的情況下，低評級民企債基本喪失了質押能力，其流動性大幅降低，而二級市場遇冷傳導至一級市場後，也導致民企再融資困難。

這也就意味著，對於多元化業務擴張下，企業利潤率下降的美好置業來説，融資問題、償債能力，或許成為它自救路上難以攻克的攔路虎。

靠時靠命靠運？

時間是一頭不知疲倦的驢，多大的事都能裝得下，但總會有疲倦的那一天。對於美好置業來説，留給它的時間還有多少呢？若想涅槃成功，它是靠時，靠命，還是靠運？

理想總是豐滿的。就在前不久的美好置業2019半年工作會上，劉道明表示，公司下半年要做到“高姿態、高融合、高品質、高週轉”，通過“高滿意、低成本、快速度、薄利潤、大規模、廣服務”等戰略原則，全面賦能美好事業，推動公司戰略落地。

現實卻是骨感的。先來説説裝配式建築行業，儘管住建部于3月11日發文稱，要推薦建築業重點領域改革，其中強調，要開展鋼結構裝配式住宅建設試點。

但易居研究院總監嚴躍進認為，裝配式建築項目的薄利模式，會對企業的資金形成較大的影響。若不調整，往往會帶來業務受拖累、虧損增大等風險。

根據美好置業2018年年報顯示，其裝配式建築的子公司幾乎全部虧損。並且，“裝配式建築雖然是新的工藝，但競爭也很激烈。”一位美好置業前員工在接受某媒體採訪時説。

再來説説農業。美好置業2018年才開始佈局現代農業，重點發展以蝦稻共作為主、小規模特種養殖為補充的第一産業。美好置業計劃投資20億元，但由於項目存在“投入-生長-成熟-收穫”的投入産出週期，不會很快産生收益，可承擔現代農業業務的美億農業2018年虧損967.38萬元。

美好置業的基本面也不盡如人意。據美好置業2018年年報顯示，截至2018年末，美好置業負債合153.04億元，較期初的97.41億元增加明顯。報告期內，其資産負債率達66%，較2017年末的約56%，上漲了10個百分點。如前文所提，2019年上半年美好置業預計歸屬於上市公司股東的凈利潤僅僅為1100萬-1400萬元。

上述接近美好置業的人士，對美好置業的前景不太看好。“調配資源比較激進，裝配式做的人太多，自己的開發量不大，這個轉型風險很大的。不清楚未來的市場在哪，所以不太看好”， 該人士説。然而，“雖然這個級別的企業轉型路很窄”，但他亦承認，再窄又必須走。

諸葛找房市場研究員姜國君指出，多元化發展方面仍需緊緊圍繞政策展開，如結合新型城鎮化建設戰略，積極參與城市新增服務設施的建設；同時把握老舊小區改造的契機，投入到社區升級工程以及後續的社區經營服務中去。

不過，殷一戌認為，美好置業是本土企業，本地資源不會太差，又是上市公司，有一定知名度，可以當做中等房企轉型的參考樣本。

去年還尚能靠出讓子公司股權將凈利潤轉正，扭轉對新業務的虧空；那麼今年呢，美好置業新舊動能轉換能否成功呢？

是順應潮流概念和政策佈局，逐步穩健地將預售款，轉化為實實在在的賬面利潤；還是用時間換空間，而不是讓人霧中看花鏡中撈月……輕重之中何去何從？對這個用實際行動詮釋，“我命由我不由天”的中型房企來説，選擇和努力同樣重要。 

而這樣的努力和選擇，並不僅僅是美好置業一家的難題，橫亙在市場面前的，是全行業50%以上中小房企的命運。