“你想像的城市，可能正在離你遠去。”吳伯凡説。今天（7月27日），博鰲21世紀房地産論壇第19屆年會，以“城市群大時代：城鎮化主場與經濟新動能”分論壇，開啟兩天的密集演講、對話和報告發佈活動。今天下午進行的另一場分論壇主題是“樓市增長潛力：新熱土與新賽道”。明天（28號），圍繞今年的論壇主題——“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”，十多場主題演講、兩場“中國地産多方會談”，將開啟更為精彩的主論壇，並揭曉2019年度中國地産金磚獎。

著名學者、商業思想家吳伯凡，首創經中産業新城平臺副總經理董茜、金科地産集團股份有限公司聯席總裁方明富、佳兆業首席增長官、經濟研究院院長劉策，依次發表主題演講。隨後，與會嘉賓展開圓桌對話，共同探討”城市群與房地産區域發展新機遇”。

吳伯凡以近年來備受關注的5G視角，提出對未來房地産市場的前景預測。他表示，新興的網際網路企業近幾年正在以非常穩定的增長速度，深刻和廣泛地影響著我們的生活。舉例來説，今日頭條、美團、滴滴和拼多多等網際網路企業正在壯大，這些企業正在重新定義城市（鎮），重新定義生活方式，成為城市的運營商。其中，拼多多給我們提供了市場棱鏡，以特殊的視角讓我們看到中國不是簡單地分類為一線、二線、三線和四線。這些企業都在提醒我們，我們以前對城市的定義可能是錯誤的，或者由於他們的出現，我們的城市正在發生深刻的變化。

隨後，首創經中産業新城平臺副總經理董茜發表了題為《京津冀協同發展戰略規劃下的京津合作示範區》的演講。董茜認為，城市群是未來房地産企業投資開發的重點。她首先分享了對城市群經濟體定義的理解，即城市群所提供的工作空間會吸引越來越多的人們聚集在五大城市群，城市群通過産業、交通、市場形成一種新的經濟形態，這就是城市群經濟體，而房企可以通過城市群經濟體再次尋找到增長極。董茜敏銳地指出，房地産企業要發展，首先要關注城市群四個核心要素，即産業、交通、人口流量、物流和現金流以及政策機制，這也是房地産企業關注城市群的投資動力。對於未來房企發展方向，董茜表示，中心城市、大都市圈和城市群，尤其是城市群中的中小城市，將會是房地産企業未來10年投資開發的熱點。

接下來，金科地産集團股份有限公司聯席總裁方明富在演講中表示，據他觀察，近幾年房地産行業發生了幾個非常明顯的變化。2015年前，行業集中度不是特別明顯，2016—2018年，市場上揚的幅度越來越大，行業和企業更加集中，強者恒強的現象越來越明顯。目前，房地産行業已經從以前的加速起飛過渡到群狼模式。未來中國房地産企業要不斷思考，以客戶為中心，構建相關産業鏈的企業生態。

最後一位演講者是佳兆業集團首席增長官、經濟研究院院長劉策。對於如何看待大灣區和城市群這個問題，劉策指出，當灣區凝聚足夠多的人口、技術、金融的時候，才具備國際競爭的實力。劉策表示，大灣區之下，我們面臨著地産開發和城市更新的新機遇。比如，預計2020年地産開發的市場規模可以達到2萬億，未來巔峰規模是20萬億，大灣區就可以佔到1/10。目前，中國房地産市場處於增量開發到存量建設的過程。除了北上廣深之外，重點二三線城市也進入存量時代。用簡單指標來説，粵港澳大灣區9個城市中有5個二手房交易套數大於新房的城市。這種趨勢不斷的深化，將為房地産行業帶來了很大的機遇。

在接下來的圓桌對話中，吳伯凡借助生態學概念，用細胞、器官、生命體和生態來形容房地産開發。他表示，最早的房地産開發都是做細胞和蓋房子，沒想到與器官有關聯。但一個城市更像生命體。今天的房地産開發企業，應該還要有生態視野，如果停留在細胞和器官的層面，一定會被淘汰。對此，泰禾集團副總裁全忠表示，除了做房地産開發，最近幾年，頭部房企探索的範圍已經拓展到健康、教育、醫療、養老等細分領域，圍繞生命全週期以及客群和美好生活進行打造。“這就是從細胞、器官到生命體的過程。”全忠説。

對於城市群發展過程中，房地産物業公司面臨的機遇，碧桂園服務控股有限公司執行董事兼總經理李長江表示，城市服務是物業服務行業的一片藍海。李長江強調，堆砌的智慧化未必是客戶喜歡的，簡單實用才是客戶使用的。高度壓力下的生活，回到家和社區需要輕鬆的生活。李長江指出，隨著大灣區的發展，借助城市群的契機，優質的物業可以延長資産收益。

在談到城市之間區域壁壘問題，泰禾集團副總裁全忠坦言，就目前而言，泰禾還感受不到明顯的壁壘。不可否認的是隨著後期發展，城市群之間壁壘會慢慢的消除，未來城市之間將會形成更好的資源共用，更利於城市群發展。

黃金灣集團董事長申威指出，城市群發展核心問題在於沒有做到充分的産業融合。産業沒有優先導出，而是房地産先行了。北京知名的大睡城是燕郊，上百萬的人口在這裡睡覺，上班的時候回到市中心。城市群沒有起很好的疏導作用，是因為産業沒有發展。在分析到城市群投資開發選擇時，申威表示，他們會更傾向於關注人口凈流入的城市，選擇有成長空間的城市，比如武漢、西安、成都等。