7月24日，蘇州再度祭出樓市重磅政策，從限售、限購及土地出讓等方面繼續升級當地房地産市場調控。這是繼5月多次調控後，當地再度出臺樓市調控措施。業內人士認為，蘇州自5月入列住建部約談示警城市後，加強調控是當地樓市降溫等必然之舉。此次政策多維度調控樓市，有助於當地樓市進一步回歸理性。對於存在房價上漲過快態勢的城市，樓市政策將從嚴從緊，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位仍是調控的主要方向。

收緊是主要特徵

“沒想到蘇州還針對土地出讓環節出臺了措施。”一位全國性房企江蘇區域人士7月25日對中國證券報記者表示。此次蘇州出臺的政策，對土地出讓環節的相關規定引人關注。

《關於進一步完善全市房地産市場平穩健康發展的工作意見》顯示，要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應説明購地資金來源並作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%-50%區間設置，具體在出讓公告中設定。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。在現有的“一次報價”公開出讓方式基礎上，根據市場情況，明確出讓地塊所建商品房價格要求，引導競買人審慎理性報價。

上述房企人士稱，這與北京等地實施的“限競房”政策類似，在土地出讓環節“明確出讓地塊所建商品房價格要求”，實際上限制了房企的多輪報價。“拿地時就限定好了商品房的價格，這就把拿地環節可能出現樓面價過高的情況遏制住了。”

此外，蘇州明確了加大土地供應力度。上述意見指出，確定市區住宅用地計劃供應面積為6000畝。其中，政策性住房用地不少於1800畝。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次蘇州樓市調控，充分顯示“穩地價、穩房價、穩預期”的總體政策思路。政策內容比較詳細，以收緊為主要特徵。這對於打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較為積極的作用。

土地出讓環節管控的同時，在需求端，蘇州再度升級了“限購”、“限售”措施。

首先，擴大了限售範圍。今年5月11日，確定在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房限售5年。此次限售範圍擴展至蘇州市區，包括姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區以及蘇州工業園區等區域。

其次，外地居民在蘇州購買住房難度提升。上述意見指出，非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第一套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。此前，非當地戶籍居民在購買首套房時只需要1年期的相關證明。

房價漲約談至

此次蘇州繼續從嚴從緊調控樓市，其背景是2019年以來當地房價上漲態勢明顯，並引來住建部的約談。今年5月，住建部對當時近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

克而瑞數據顯示，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅成交均價為21884元/平方米，環比上漲6.51%。

二手房方面，安居客數據顯示，蘇州二手房均價自2018年6月以來連續13個月環比上漲，特別是5月以來環比漲幅明顯擴大。6月，蘇州二手房均價為18417元/平方米，環比上漲4.80%，同比上漲20.84%。

此外，土地出讓市場溢價率高。4月下旬，蘇州主城區出讓5宗地塊，總溢價率超過35%。部分地塊拍出了同區域的歷史最高價格。

住建部約談之後，蘇州的動作明顯加大。5月11日，蘇州市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》，提出對蘇州工業園區全域新房及二手房的限售條件。5天后蘇州再次出招，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年。

不過，這些調控措施發佈後，市場仍在溫和上漲。鏈家網站數據顯示，蘇州二手房5月份的掛牌均價及參考均價分別為26636元/平方米、26420元/平方米；從6月份的數據看，較5月分別上漲1575元/平方米和565元/平方米。從熱點區域看，蘇州工業園區周邊的二手房均價已突破4萬元/平方米，上漲態勢明顯。

中原地産首席分析師張大偉表示，從政策力度看，當地政策不斷加碼而不是選擇一次到位，其意圖在於維持市場穩定，期望市場企穩而非趨冷。對於此次蘇州出臺的政策，上述房企人士則認為，這應該是蘇州近期調控的“終極模式”。“對市場降溫應該有所幫助”。

張大偉表示，針對之前5月份政策繼續加碼限售，顯示出市場短期炒作氛圍濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限。本次政策加碼預計對市場的影響不會過於激烈。

堅持“房住不炒”

梳理2019年以來各地出臺的樓市調控政策，儘管類似蘇州這樣兩個月內數度祭出調控組合拳的城市並不多，但繼續從嚴從緊、堅持“房住不炒”的總體定位的方向並未變化。

中原地産數據顯示，2019年上半年，全國各地出臺房地産調控政策達251次，相比2018年上半年的192次上漲31%。張大偉認為，調控將遵循“穩地價、穩房價、穩預期”的全面要求，對調控不利的城市預計將繼續問責。

業內人士表示，樓市調控遵循“因城施策”，各地政府的主體責任將更加突出。“從目前的調控體系看，住建部約談常態化、地方政府夯實主體責任，時刻緊盯樓市變化，金融監管部門嚴控熱錢進入樓市，多方有機結合形成房地産調控體系，確保樓市穩定。”

值得注意的是，部分地區存在放鬆樓市管控的跡象。日前，開封收回了下發數日的取消當地限售期限決定，繼續實行“三年限售”。開封方面表示，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能産生的市場影響缺乏充分的預判和評估。根據中國證券報記者的調研情況，開封房價目前呈現下降走勢。

對此，上述業內人士表示，房地産市場因城施策，並不意味著各地可以根據房價走勢而貿然放鬆調控。對於房地産市場的總體調控思路還是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地産市場風險。同時，應健全城鎮住房保障體系和補齊租賃住房短板。