專家：中國三四線城市住房“剛需”已成對改善型住宅的需求

中新網北京7月22日電 (王慶凱)“現在三四線城市的住房‘剛需’，實際更多是對改善型住房的需求。”中國鐵建地産貴州公司黨委書記、執行董事侯思軍日前向中新網記者表示，在貴州、雲南等很多城市，真正沒有房子可住的“剛需”人群並不多，更多人開始追求住房品質的提升。

自1998年“房改”以來，中國房地産業經歷了近20年的快速增長期。每人平均住房面積從不到10平米增至超40平米。“房改”20年來，城市居民基本實現了居者有屋。

與此同時，改革開放40年，中國超7億人脫離貧困，家庭財富躍居世界第二，擁有了世界最為龐大、超2億人的新中等收入人群。這些都在影響中國住房發展的趨勢——追求品質提升。

貝殼研究院首席市場分析師徐小樂向中新網記者表示，中國房地産過去是單純解決“有的住”問題。城市化進入下半場，房地産業也將進入品質升級時代。民眾從追求“有房子”轉變為追求“好房子”。

“好房子”的標準主要不是面積大小，而是住房所在城市公共設施和公共服務不斷完善。徐小樂認為，從居住的角度，“好房子”要有完善的綠化、保潔、安防、停車等配套基礎設施；從公共服務角度，要有專業的社區醫療、教育、養老等社區服務。

總的趨勢是，在居住改善階段，人的居住需求從私人空間轉向公共空間，從硬體設施轉向生活服務，更加看重良好的鄰里關係與社區氛圍。

徐小樂認為，過去幾年，大型品牌開發商的進入提升了三四線城市的房屋品質。未來，品牌運營商的進入將會大幅提升三四線城市居住服務品質。

在中國三四線城市，大批類似中國鐵建開發的高端改善型住宅項目正在崛起。以貴州貴安“花語墅”為例，項目打造了“空中庭院”的住宅體系，為每一戶打造一個空中庭院；在建築外觀上，形成了“垂直森林”效果，實現人與自然和諧共存。

據中國鐵建房地産集團西南有限公司黨委書記、執行董事阮興亦介紹，中國鐵建開發的高端項目重慶西派城，2018年以27.2億元獲得重慶大平層項目和300萬高級銷售套數冠軍；昆明西派國樾銷售單價高出市場均價50%，但銷量卻不斷創新高。

房地産市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、環保、智慧方向發展，以滿足人們對美好生活嚮往的需求，阮興説。

站在2019年來看房地産的整個週期，未來房地産業將面臨兩大趨勢：剛需時代向品質時代轉變，增量時代向存量時代轉變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新網記者表示，未來存量市場會取代增量市場成為新的市場主導，在存量開發、存量運營、社區服務等各個環節將成為房地産業的重要業務。未來開發商將從“賣房子”轉向“賣服務”，將業主從一次性消費的客戶轉化為持續性消費的用戶。

站在房地産開發商的角度，侯思軍認為，過去賣了房幾乎就跟客戶沒關係了，但在未來，如何通過運營和服務，在存量客戶身上挖掘新的利潤增長點至關重要。當購房者買了一套新房時，其實帶動了一條産業鏈，社區品質的提高為業主在醫療、康養、教育等方面提供全方位的服務

中國指數研究院研究顯示，未來5年物業管理市場規模就將達到1.2萬億元，存量開發、存量運營、社區服務將成新的萬億級市場。可以説，從“買地造房賣房”轉換到“資産整合優化運營”，中國房地産業正在進入下半場。

如何讓存量住宅歷久彌新，徐小樂認為，需要大量專業居住服務者介入，包括社區物業管理、房屋改造裝修、房屋流通等。同時，社區物流、醫療、教育、養老、健身、文化等社區生活配套服務也會進一步融入到社區生活中去，延長社區服務的價值鏈條，增加社區生活的品質。(完)