典型房企具有規模大、信用評級高、留存資金多、償債能力強的特點，因此更容易籌得資金；另一方面，大型房企土地儲備較多、開工項目較多，現金流較好。同時較大的規模帶來的是不可避免走高的成本與現金支出，對外部融資的需求更多。

典型房企外部融資情況

總體看來，2018年典型房企的外部融資情況具有以下特點：

首先是融資規模大。與典型房企的規模相對應的，是其較大的融資規模。截至期末，除了新城以外，其他典型房企的融資都已邁上千億規模。

其中，銀行貸款依然是典型房企主要的融資手段，銀行貸款佔比小于70%的僅有三家房企，分別為萬科的67.0%，中海的58.8%及新城的48.9%。

從借貸成本來看，典型房企的貸款利率基本處於中低區間。將房企同一口徑的數據進行歸類，恒大、融創、碧桂園及中海的銀行貸款實際加權平均利率分別達到了7.99%、6.81%、6.52%及4.27%。中海作為國企的融資優勢顯而易見，也與其低杠桿的運營理唸有關；與此相對的是此前以高杠桿運營為特點的恒大，儘管近年來去杠桿較為積極，但前期的借貸利率拉高了加權平均值。

龍湖的固定貸款利率和浮動利率分別為4.18%、4.35%，低於國企華潤的4.49%和4.47%。華潤在2018年的貸款利率上漲較為明顯，分別上漲了0.33與0.45個百分點，但其160.5億元的固定利率貸款規模遠大於龍湖的34.1億元，在去年貨幣緊縮的情況下有一定益處。

萬科的信用貸款融資成本區間為按LIBOR（ 倫敦銀行同業拆放利率 ）約定利率上浮~6.7%，抵押借款及質押借款的利率則稍低，分別為約定利率上浮~5.88%和約定利率上浮~6.18%。

從貸款類別來看，抵押、質押和保證貸款的比例較高。融創的抵押貸款數額高達1771.7億元，碧桂園、萬科的抵押貸款亦達到了千億級別，分別為1190.8億元、1054.6億元。而作為國企的保利和華潤，抵押貸款數額則較少，分別為148.6億元與159.0億元；中海更是沒有抵押貸款。不過，典型房企可以充分發揮存貨規模大的優勢，通過抵押更容易獲得貸款資金。

從優先/中期票據、公司債的發行規模來看，典型房企亦處於較高水準。同時，其發行利率也有一定優勢，不過由於2018年融資環境趨緊的影響，典型房企的發債利率普遍較以往有所提升。

碧桂園在2018年發行的公司債利率最低利率6.60%，最高為6.90%，加權平均實際利率由5.38%提升至5.71%。

萬科2018年發行的債券票面利率都在4%以上，其中最高的一筆為期限5.25年、6.3億美元規模的美元債，利率為5.35%。

恒大在期末的優先票據及公司債實際加權平均利率分別上升了0.66、0.32個百分點至8.99%及7.50%，屬於樣本內的較高成本水準。

融創于期內發行的優先票據，除了一筆為7.35%的利率以外，其餘三筆的利率都高過了8%，利率成本水準較高。

票面利率同樣較高的，還有新城。新城于期內發行的9筆中期票據及債券，最低票面利率為7.00%，最高為7.97%。

保利、中海、華潤三家國企的發行利率區間分別為3.95%-4.88%、4.00%-5.60%及4.38%-5.38%，龍湖則在4.80%-4.96%之間。

此外，多家典型房企拓寬融資渠道，通過多種方式進行融資。

碧桂園、恒大均有發行百億規模的可換股債券吸引投資者，不同的是碧桂園可換股債券加權平均利率較低，為4.97%；恒大則高達10.71%。

萬科與綠地通過發行票面利率較高的短期融資券，以快速獲取資金。雖然萬科的發行規模較大，但期限較短，多為180日左右；而綠地發行的短融券期限則為1年。

融創和華潤期末分別擁有55.3億元、55.0億元規模的永續債，吞噬了約5.9億元與29.2億元的凈利潤。同時融創發行了3筆利率較高、數額較少的ABS，但期限僅為1年。

另有龍湖發行的住房租賃專項債，新城發行的定向債務融資工具。

典型房企資金留存、償付情況

與外部融資不同，企業的內部融資更多依靠自身的造血能力。典型房企能夠通過較多的銷售回款、預收款項、留存收益與在手現金等多種形式獲取運營資金。

總體而言，典型房企的銷售規模龐大，銷售回款較多。碧桂園2018年實現銷售回款5412.9億元，綠地實現回款2968億元，中海實現回款1563.9億元，龍湖至少實現回款1705.4億元。

同時，部分典型房企均在年報中用“積極回款”、“狠抓回款”、“堅持快速回款”等表示持續加強回款的策略。

而典型房企的合約負債，即預收房款，則較銷售額有較大變動，原因在於預收房款存在多年賬齡尚未結轉的款項。除中海外，其他典型房企的合約負債規模皆達到千億以上。

期末留存收益由盈餘公積與未分配利潤構成，其中盈餘公積可用於彌補虧損等，而未分配利潤相對於所有者權益的其他部分來説，企業對於其使用有較大的自主權。因此，前期營收規模較小，導致凈利潤較少的典型房企如融創和新城，二者的期末留存收益規模就較小。而達到千億規模的，則是萬科與中海兩家老牌的穩健房企。

就現金流而言，典型房企呈現出較為穩定的態勢。憑藉較大的銷售規模，典型房企都有較多的經營現金流入，因此大部分典型房企的經營性現金流都為正。

中海5年間的經營性現金流有3年為負，其中待售物業增加是其經營現金流出的主要原因。不過憑藉其較多的在手資金與穩定的運營，其經營性現金流問題不大。

而籌資性現金流則呈現凈額皆為負的情況。不過正是由於典型房企的龐大體量，令典型房企與關聯方、合作方的資金往來增多，以及處置子公司，支付合作項目預付款，購買理財産品，産生企業間的資金拆借等投資活動較為頻繁，導致投資性現金支出規模增加。

值得一提的是，新城由於連續三年經營性現金流與投資性現金流相加為負，收到了上交所的問詢函，新城回復表示公司仍處於穩步擴張階段，在經營和投資方面均有較多資金支出，導致最近三年的經營和投資活動現金流為負。其中新城以重資産模式運營的吾悅廣場，其規模擴張産生了較多的持續資金需求。

這也意味著，像新城這樣的後起之秀還將面臨持續的現金週轉壓力。

同時，投資性現金流為-1159.6億元的龍湖，其預付租賃款支出約589.4億元，亦承擔著擴張壓力。

籌資現金流方面，僅有恒大、融創、綠地三家為負，也僅有這三家的在手現金少於一年內到期負債。較高的杠桿率與償債壓力，推高了三家房企借新還舊規模，導致籌資現金流出大於流入。

在層層遞減之下，恒大于期內減少了約-226.4億元的現金，同樣有所減少的是中海，而融創和綠地的現金凈增加額則為達到百億。

雖然恒大期末依然留存了1293.6億元的現金，成為擁有千億現金的四家典型房企中的一員，但其擁有高達3232.7億元的一年內到期負債，現金短債比僅為0.4，背負較大的短期償債壓力。現金短債比同樣小于1的，還有融創和綠地，但情況相對稍好。

反觀保利和華潤，現金短債比分別為2.32、3.13，償債壓力不大；中海更是以高達6.57的現金短債比領跑，償付最為穩健。

此外，得益於前期借債規模不大，新城本期的債務壓力也較小。

綜上，典型房企憑藉自身的規模優勢，基本不存在融資貴、融資難的問題。同時，與其企業規模相對應的，是相應規模的融資與大量可供靈活運用的資金，企業安全度較高，財務風險較低。

同時，有國企、央企背景的房企，在融資上更具有優勢，同時運營策略更趨穩健。而在前期秉承高杠桿，或是近年快速發展的房企，則存在一定的現金流與償債壓力。