規模是房企通往未來的橋梁。

與還在攀升的大部分房企不同，位於行業頭部的典型房企早已形成了規模效應。于外部融資而言，典型房企更容易籌得資金；內部融資方面，典型房企強大的現金週轉足以支撐部分經營需求。

那麼，典型房企的融資環境與近況又是如何？

開發貸收緊

長期以來，由於銀行貸款的風險較小，成本相對較低，成為了房企的主要融資途徑，信貸集中化是房地産開發投資的主要特徵。

另一方面，近年來商業銀行的利潤中一大部分來源於房地産開發貸款産生的利息收入，二者間形成了相互依賴、相互支援的關係。

在越來越多的商業銀行將業務發展重點放于開發貸業務上之後，隨著宏觀政策變動、銀行內部管控不完善等多重因素影響的新形勢下，開發貸的風險逐步顯現和暴露。

Wind數據顯示，2005年，商業銀行房地産業不良貸款餘額約為1088.3億元，但隨著房地産行業的競爭與整合，金融監管的逐漸增強，其數額逐年減少，直至2013年的214.4億元。但此後該數額又開始逐年增加至2017年的706.9億元，呈現出一定的週期性。

從“國十條”，到“新國八條”，再到堅持圍繞“房住不炒”出臺的一系列配套政策，房地産市場的相關政策出臺較為頻繁。

另一方面，一些經濟總量不高的城市，對於存在的顯性債務存量採取了債務置換的手段用以借新還舊，佔取了部分銀行新增貸款，為銀行帶來了一些不利影響。

2014-2018年，全國房地産開發貸款餘額呈遞增態勢，5年複合增長率約為17.2%。增速呈U字型趨勢，先抑後揚明顯，2018年開發貸餘額增速回暖至2014年的水準。

同時，相對於自2011年其增長至數十萬億元規模的商業房地産貸款餘額來説，開發貸餘額的規模並不大，佔全國房地産貸款的投資規模比重也不是很高。但是由於近年來影子銀行等的飛速發展，通過避開相關部門監管體制，採用明股實債、理財産品、民間借貸等方式，大量未監測到的高成本資金通過多種方式涌入房地産市場，推高行業整體融資成本。

2018年，房地産行業延續了2017年融資趨緊的局面，行業整體處於結構性去杠桿的氛圍中。據國際評級機構穆迪的報告顯示，2018年，中國影子銀行規模減少4.3萬億元至61.3萬億元，為2016年末以來的最低水準。同時，穆迪認為2019年政策重心將專向放慢去杠桿步伐與穩增長，因此新增信貸仍會不斷轉回銀行表內貸款。

此外，2019年銀保監會23號文的發佈，明確對銀行機構表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地産開發企業資質；違規向“四證”不全的房地産開發項目提供融資；資金通過影子銀行渠道違規流入房地産市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地産開發等行為提出整治，強調防止資金違規流入房地産領域，亦將打擊表外融資，收緊表內融資。

對於此前未能獲取一定融資或經營現金流儲備的房企來説，這無疑抬升了現金流的緊張程度。

信用評級影響公司債定價

中國的債券發行開始於二十世紀八十年代，在經歷了一個較為坎坷的起步階段後，中國的債券市場的發展極為迅速，其中公司債已從當初的百億規模增長至萬億規模。

但因為中國債券市場的相關制度在逐步完善的過程中，債券契約的保護機制仍然存在一定缺陷，導致隨著債券市場規模的提升，違約規模也在提升。

縱觀2018年的債券市場，到期債券的違約率已達0.95%，與2017年的0.41%相比翻番，而在2016年時，該數據僅為0.29%。

違約率大幅提升的背後，是2018年債市違約規模的大幅上行。據Wind數據顯示，2017 年，債券違約數量和金額為35隻、337億元; 2018 年跳升至120隻、1177億元，違約金額增加了約2.5 倍。

一般而言，發債企業的資訊披露不充分與道德風險問題是造成債券違約事件的重要因素，而信用評級則有助於緩解債券投資者與發債企業之間的資訊不對稱，高品質審計帶來的高品質會計資訊，有益於發債企業獲得較高的信用評級。

有學者研究指出，不論是標準普爾的評級還是穆迪的評級，隨著評級的下降違約率會顯著地升高；同時，負面的評級公告會在公告當日及後幾日帶來明顯的異常收益率，但是正面的評級公告卻不會引發明顯的價格波動。

在惠譽國際長期信用評級中，碧桂園、萬科、保利、華潤及龍湖五家典型房企分別獲得了BBB至BBB+的主體信用評級，達到了投資級別。投資級主體及債券一般被認為信用級別較高、違約風險較小。通常而言，被認定為投資級的企業更容易被國內外投資者信任和選擇。

值得一提的是，恒大、綠地、新城三家典型房企被評為投機級別，恒大因為財務杠桿率較高而影響了評價，綠地則因為抑制了財務杠桿上漲，評級展望由負面調整至穩定。

億翰智庫指出，國內外機構在評級時普遍關注三個因素。從關注程度從高到低排列：財務杠桿和現金流情況是惠譽評級關注因素之一；房企自身業績及增長情況也支撐其評級結果；最後控股股東強大的資金背景也是評級機構考慮的因素，企業在一定程度上會得到控股股東在資金、業務等方面上的支援。

此外有學者分析，較高的信用評級能夠有效地降低債券的發行成本，説明信用評級是公司債券定價的依據之一。細分來看，債券評級和主體評級對發行成本分別具有解釋力，但是由於各自的側重不同，兩種評級所傳達的資訊並不是一方包含另一方的關係，而是在一定程度上互補。