伴隨著杭州限房價、限地價“雙限”出爐，樓市上半場落下帷幕。截至6月30日，杭州市區（含富陽、臨安）共成交商品房62666套，二手房（含富陽、不含臨安）成交41692套。與前兩年同期相比，無論是新房還是二手房的成交量都有所下滑，但依舊維持了較高的活躍度。

上半年新房供小于求

春節過後，杭州樓市迎來了“小陽春”。今年3月開始，杭州市區商品房成交量就開始回升，3月成交10662套，4月和5月更是超過12500套。

去年3~6月的市區月均成交11817套，今年這四個月的月均成交量為12056套，已超過去年。

産生這波“小陽春”主要有三個原因。一是春節過後的沁園漲價事件，從49500元/m2漲到54000元/m2，大大刺激了市場的漲價預期。

二是因為庫存不足，特別是顯性住宅庫存長時間維持在3萬套以內。錢江晚報購房寶數據顯示，2019年上半年，住宅一共入市39287套，而成交為46806套，出現供小于求的局面。截至6月底，杭州顯性住宅庫存僅為26150套，如果按照上半年成交量，去化週期僅為3.4個月。

三是因為限價。限價一方面刺激了市場置換和投資需求，另一方面也導致房企産生捂盤行為，一定程度上減少了房源的供應。

不限購的臨安，是樓市熱度的體現。去年下半年行情下滑，臨安受影響最大，去年10月僅成交354套。但今年3~6月，臨安月均成交3000套以上。這4個月的銷售套數，已經超過了去年全年。

另一個表現，則是熱門樓盤中簽率的走低。梧桐郡284套房源，18514人報名，中簽率僅1.53%，成為6月最熱的話題之一。在此之前，中鐵建西湖國際城的中簽率為1.52%。

這些限價剛需樓盤一二手房價格倒挂的紅利，刺激了剛需和投資的狂歡。但這樣的樓盤也越來越少。與此同時，也有大量樓盤流搖，這也説明瞭市場的分化。下半年這樣的分化或許將更加明顯。

二手房掛牌量突破8.1萬套

與新房市場類似，二手房市場同樣在春節後迎來“小陽春”，3~5月的月均成交量均在8800套左右，6月略有下滑，也達7903套。不過同比去年上半年，今年上半年的成交量仍然下滑了10.8%。

春節過後，在沁園漲價事件和地價再度升溫的刺激下，首先是觀望了半年之久的剛需入市，成交量重新變得活躍。緊接著，改善需求也釋放。貝殼研究院提供的數據顯示，在杭州貝殼上半年成交小區前十排行榜裏，有4個小區的平均成交面積在100m2以上，分別是保利東灣、眾安理想灣、閒湖城以及翡翠城。透明售房網每週公佈的熱門小區成交排行榜顯示，約半數的小區平均成交面積在100m2以上，而在去年下半年，這樣的情況很少見。

浙江中原地産首席分析師荊海燕認為，今年不少高價地入市，刺激了改善需求，而二手房市場本身的活躍，也使得賣房相對容易，於是出現了集中的改善潮。“不少改善型購房者的心理往往是：高地價可能會導致高房價，以後可能就更換不起了。”

二手房成交活躍的另一個原因，是議價空間增大。置換潮以及大量次新房的交付導致二手房市場供應量增加，截至6月30日掛牌量已達8.1萬套，而今年1月1日，二手房掛牌量僅6.4萬套，半年內，二手房掛牌量至少增長了1.7萬套。杭州我愛我家數據研究院表示，增加的住宅掛牌量主要集中在臨平、三墩、閒林、丁橋等新盤集中交付的區域。

供大於求，就會出現一些性價比較高的房源，促進成交。

土地新政出爐後，杭州多板塊未來一兩年新房價格被鎖定，二手房價格更加難以上漲，下半年掛牌量大概率將繼續增加。