2019年上半年房地産市場呈現結構性回暖勢頭。有跡象顯示，2019年下半年房地産行業政策及融資環境將有較明顯改善，區域市場將呈現需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大。

分析人士認為，房地産市場的結構性分化將進一步凸顯，有關的政策微調成為常態；美聯儲若降息，將引發資金面進一步寬鬆的市場聯想。目前房地産板塊估值處於低位，在行業集中度持續提升的背景下，龍頭房企銷售高增長將鎖定業績，其投資韌性猶在。

房地産市場結構性分化

國家統計局近日發佈了2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同；另外，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均與上月相同或回落。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，5月份，各地繼續落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地産市場繼續保持穩定。

國家統計局數據還顯示，2019年1-5月份，全國住宅投資33780億元，增長16.3%；住宅投資佔房地産開發投資的比重為73.3%；商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%；房地産開發企業到位資金66689億元，同比增長7.6%。5月份，房地産開發景氣指數為100.85，比4月份回落0.07點。

銀河證券房地産行業分析師潘瑋表示，5月份行業基本面景氣度回落。繼“金三銀四”的高增速之後，5月整體銷售增速下滑，預計未來房地産市場整體態勢或將趨於平穩。預計後續一二線與三四線城市將繼續分化，受政策預期邊際收緊的影響，一二線市場中期將回歸平穩；三四線城市受前期需求透支影響，中期下行壓力仍在。

聚焦龍頭房企表現

今年以來，房地産板塊表現不溫不火。房地産（申萬）指數上漲18%，在申萬一級行業指數排名中游。粵泰股份、新城控股、大名城、光明地産、榮豐控股在板塊中漲幅居前。

近日，市場關於美聯儲將降息維持經濟增長的預期不斷升溫。另外，年初以來已有數家海外央行宣佈降息，新一輪寬鬆週期呼之欲出。機構認為，隨著經濟放緩和全球貨幣政策轉松，適當下調政策利率，配合穩杠桿政策可以更好地穩定經濟和提高經濟品質。

摩根士丹利近日在報告中指出，如果中國經濟增長出現壓力，決策者可能會採取更寬鬆的舉措，轉向更加支援房地産行業。地産股可能會隨基本面而波動，但仍將強于很多其他行業。

從估值來看，銀河證券統計的數據顯示，截至6月下旬，房地産行業市盈率（TTM）為10.3倍，地産行業估值相對全部A股折價30.66%，較歷史均值折價57.39%，處於歷史低位，未來仍有較大的估值修復空間。私募機構少數派投資管理有限公司表示，市場對於房地産行業過於悲觀，而低估值正是提醒入場的信號。

中銀國際認為，隨著行業進入調整週期，龍頭房企的市佔率將進一步提升。東北證券也表示，在今年行業整體下行週期下，頭部房企依然能保持較快的銷售增速，建議關注經營效率改善、資金獲取能力較強的房企；而二線房企中，推薦仍能在行業下行週期保持銷售增長的標的。

民生證券強調，房地産板塊投資的主線邏輯有三方面：一是從政策博弈逐漸轉向業績為王；二是從規模導向逐漸轉向利潤導向；三是行業集中度提升的邏輯仍將延續，但速度將明顯降低；近期地産融資收緊但板塊並未大幅波動，顯示板塊估值已經見底，融資收緊背景下龍頭房企優勢將更加凸顯。

圖片來源：攝圖網