在中國城市化進程中，房地産不斷發展壯大，2000年以來房地産開發投資佔全社會固定資産投資比重一直在15%以上。《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》顯示，2018年房地産對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。房地産市場存在價格泡沫風險和結構性風險，雖然近年來房地産去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭。房地産金融風險正在快速積累，但總體可控。房價對企業流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業流動性風險。

一、住房發展與穩增長存在倒U關係

在中國城市化進程中，房地産不斷發展壯大，2000年以來房地産開發投資佔全社會固定資産投資比重一直在15%以上。從對經濟增長的貢獻度來看，結果顯示，2000年至2013年期間房地産開發投資對經濟增長的貢獻度儘管存在波動，但多年來基本維持在10%以上，那麼我們是否可以據此得出房地産對中國經濟增長的貢獻仍很重要這一結論呢？我們認為這可能掩蓋了房地産對經濟增長的真實貢獻，特別是沒有考慮房地産對其他行業的負向影響，從而導致高估房地産對經濟增長的貢獻度。

房地産對經濟增長的影響存在倒U關係。房地産對經濟增長存在正向的拉動效應與負向的擠出效應。當房價水準較低時，房地産對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，此時房地産的發展有利於經濟增長；當房價水準過高時，房地産對經濟增長的負向擠出效應將超過正向拉動效應，此時房地産的發展將不利於經濟增長。因此，有必要全面考察房地産在經濟增長中所扮演的角色。

2018年房地産對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。本報告基於2010年至2016年中國家庭追蹤調查數據與2003年至2015年中國285座城市數據，綜合利用計量回歸等方法測算了房地産對經濟增長的正向拉動效應與負向擠出效應。研究發現，房地産對經濟增長負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9。測算結果顯示，隨著房價收入比的提高，房地産對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是説，當房價收入比超過9以後，房地産對經濟增長的影響將得不償失。

2018年中國城市房價正處於正向效應超過負向效應的拐點水準上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續上漲，房地産對經濟增長的負向效應將超過正向效應。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點，上述城市房地産對經濟增長的負向效應已經超過正向效應。對於房價收入比過高的城市，在保持房地産市場平穩健康發展的同時，應切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價，將房價收入比保持在合理區間內。（執筆：曹清峰 馬洪福）

二、住房發展與調結構存在倒U關係

近年來，中國經濟房地産化日益明顯。一方面，社會資金和銀行貸款中相當一部分流入了房地産行業，根據央行2019年發佈的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2018年末，人民幣房地産貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%，全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%，房地産開發貸款餘額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。另一方面，2018年以來，製造業企業面對國內外嚴峻的經濟形勢、房地産的高回報以及製造業發展的不確定性，投資房地産成為重要的選擇。

房地産與産業結構存在著倒U關係。這種影響的後果顯而易見，首先，企業最終會在生産性投資與非生産性投資之間權衡，並將更多資源投入到房地産投資性資産中，抽空生産性投資和創新性投資，形成配置效應。同時，低效率的實體生産者將會因為無法負擔提升的要素成本，逐漸增加房地産投資比重，最終退出實體經濟生産，剩下效率較高生産者留在實體經濟內，形成篩選效應。

本報告選擇使用2004年至2016年間全國城市房價和房價增長速度（分總體房價和住宅市場房價）衡量房地産發展的影響，對應年份中不同地區間以專利轉讓數為代表的創新要素、進入退出企業的全要素生産率、上市公司的多元化經營水準等。通過運用多種計量方法分析發現，隨著房價上升，産業存在三種發展方向，遷移、多元化和升級，三條産業升級的路徑作用不同，造成總體房價與産業結構的倒U關係。

實證結果發現，在微觀層面上，在房價增速較高的城市，進入企業和留存企業的生産率都會更高，説明確實存在篩選效應，即“房價擠出生産”，同時，房價對於上述公司企業的生産率和多元化呈現非線性影響，即倒U型曲線關係，房價對企業生産效率和綜合發展存在拐點。

以全要素生産率為例，通過考察各城市近五年來平均商品房住宅房價所達到的水準，發現大部分城市的房價增速已突破拐點，很可能導致當地企業的全要素生産率下降。因此，未來的房地産政策應在穩定房價的基礎上，有選擇地引導製造業産業優化和升級。

由此不難預估下一步針對産業結構的房地産政策。首先，在産業轉移方面，應根據産業特徵，合理佈局産業分佈。其次，在産業多元化方面，應盡力打造專業化産業集群。最後，應打造城市間産業升級相關要素的流通機制，讓專利、人才、創新企業能夠自由流轉于不同城市之間。經過推進上述政策，有望將房價納入市場調節要素流動的大格局中，通過房價促進地區間企業分工，實現合理多元化，並最終推動企業創新發展。（執筆：李啟航）

三、住房發展對防風險具有雙重作用

房地産所涉及的風險主要包括房地産市場自身風險、房地産相關的金融風險以及房地産相關的地方政府財政風險。

（一）房地産市場存在價格泡沫風險和結構性風險，雖然近年來房地産去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭

第一，從房價收入比角度來看，中國主要城市的房價收入比遠超主要國際城市水準，出現房價泡沫跡象。在全球房價收入比排名前十位的城市中，中國城市佔據8席，在房價收入比排名前二十位的城市中，中國城市佔據16席，在房價收入比排名前四十位的城市中，中國城市總共佔據20席。其中，北京、深圳、上海的房價收入比位居國內外主要城市前三位。

第二，從庫存去化週期的角度來看，過高的庫存去化週期問題已經得到明顯緩解，但有再次反彈的風險。從2011年開始，中國房地産市場的庫存去化週期不斷上升，房地産庫存去化週期由2011年的9.28個月上升到2015年的20.96個月。之後，伴隨著去庫存政策的落地，中國房地産市場庫存去化週期開始趨於下降，由最高點的20.96個月快速下降到2017年的11.58個月，基本恢復到合理水準，但2018年的庫存去化週期又有所上升。

第三，房地産市場存在結構性風險，不同層級城市房價分化加劇。2001年，一二三四線城市的房價收入比分別是9.65、7.42、5.82、5.78，2016年一二三四線城市的房價收入比分別為16.18、7.13、5.29、4.87。（資料來源：國家統計局）

（二）房地産金融風險正在快速積累，但總體可控

第一，居民部門的房地産金融風險正在上升，但尚未出現大的金融風險。就個人住房貸款餘額及其同比增長率而言，從2006年6月至2018年12月份，個人住房貸款餘額由21000億元猛增到258000億元，上漲了11倍。但是，與國際水準比較，中國居民部門的負債比率相對較低，尚未出現大的金融風險。截至2017年末，在世界主要經濟體中，中國的居民部門杠桿率位居第8，低於發達經濟體的平均值（76.1%）和國際平均值（62.1%）。

第二，企業部門的房地産金融風險正在快速積累。首先，房地産開發企業資産負債率雖有所下降，但總體較高，不良資産率也在快速上升。由於房地産開發企業高速擴張，導致房地産行業資産負債率居高不下，一直維持在70%。與此同時，房地産開發行業不良資産率自2016年以來又再度上升，可能引發一定的金融風險。其次，房地産開發企業的現金流動負債比率低於安全標準，極易引發企業流動性危機。近年來，房地産開發行業平均速動比率基本維持在50%到70%之間，特別是在2013年以後，下降幅度較大。與此同時，自2001年開始，房地産開發行業平均現金流動負債比率出現震蕩式下跌。

第三，金融機構的房地産金融風險也在加速積累，但總體而言，金融風險依然在可控範圍內。房地産貸款數量持續攀升也對商業銀行有關金融指標造成了一定的壓力，商業銀行杠桿率和不良貸款比例持續上升，但在總體可控範圍內。伴隨著房地産行業貸款數量飆升，商業銀行杠桿率在近幾年中一直處於上升通道，由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。另外，商業銀行的不良資産率在經歷了一輪下降之後又開始進入上漲態勢，從2011年9月份的0.9%上漲到2018年12月份的1.83%，增長了近一倍。雖然商業銀行的存貸比、杠桿率和不良貸款率都有所上升，但是商業銀行的資本充足率基本維持在較高的水準，這説明商業銀行的金融風險隨著房地産市場火熱度上升而升高，但總體風險是可控的。

（三）房價對企業流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業流動性風險

一般而言，當流動資産大於流動負債時，企業流動性是比較安全的，不會出現償債問題，但當流動資産小于流動負債時，企業就會出現償債問題。通常，一家企業出現流動性風險的流動比臨界點是1，但傳統上流動比的最優區間是1.5-2。與此同時，在國際上，速動比保持在1以上比較合適，但在我國，企業較好的速動比臨界點為0.9，如果速動比低於0.9，企業就可能存在較大的流動性風險。基於以上標準，通過對2016年各省份的流動比和速動比對比，可以發現遼寧、陜西、黑龍江、河北、雲南、甘肅、內蒙古、寧夏、新疆、山西、青海等省份企業的流動比低於1，存在較大的流動性風險。與此同時，上海、福建、廣東、湖南、河南、北京、江蘇、浙江等省份企業速動比大於0.9，具有較好的流動性。

房價對企業流動性的影響則包括擠入和擠出兩種效應，房價與企業流動比呈現U型關係，其拐點處的房價水準為13359元/平方米，當房價低於13359元/平方米時，房價的擠出效應要大於擠入效應，而當房價高於13359元/平方米時，房價的擠入效應則要大於擠出效應。（執筆：倪鵬飛 沈 立 龔維進 蔣 震）

四、住房保障極大改善民生福祉

安居樂業是最大的民生，中低收入群體是民生保障的重點，住房保障是民生的重要基礎和組成部分。黨的十八大以來，住房保障在惠及民生方面作出了重要的創新探索，取得了舉世矚目的成就。

（一）創新探索住房保障惠及居住民生的多種途徑

第一，通過公共財政大力支援以及開發性金融、PPP項目、PSL（抵押補充貸款）産品創新解決資金問題，開展大規模的棚戶區改造。

第二，共有産權房制度的發展可以滿足先租後售、先買部分産權後租、先買後住等多元化需求，北京等6城市試點發展共有産權房制度。

第三，通過“公廉並軌”運作，健全公共租賃住房分配管理制度，試點開展利用集體建設用地建設租賃住房，構建租購並舉的住房保障制度體系，促進公共租賃房制度建設。

（數據來源：《中國統計年鑒》、Wind、住房和城鄉建設部網站）

（二）住房保障惠及民生取得巨大成效

第一，城鎮低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障範圍也明顯擴大。截至2005年底全國僅有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障範圍，截至2015年底全國累計用實物方式解決了近4300萬戶城鎮中低收入家庭的住房困難，2017年底公共租賃住房在保家庭1658.26萬戶、涉及4100多萬城鎮中低收入住房困難群眾。2008年至2017年，累計有9000多萬戶城鎮家庭通過實物分配、貨幣化補貼等方式獲得住房保障。2011年至2017年，全國累計建設公共租賃住房1299萬套。

第二，建成5000萬套保障性住房，1.5億低收入人口的住房得到解決。2008年至2017年，全國共開工建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房6445萬套以上，基本建成4901萬套以上，2011年至2018年全國城鎮保障性安居工程建設總共完成投資11.57萬億元。

第三，大規模的保障性住房和棚戶區改造擴大了內需，促進經濟平穩發展。如此大規模的工程帶動了經濟增長，平均每年提供900萬個以上就業崗位。以棚戶區改造為例，2013年以來，棚改完成投資7萬多億元，有力帶動了建材、裝修、家電等相關産業發展，棚改及相關産業總投資超過15萬億元。

（三）住房保障惠及住房民生應覆蓋更多的階層和群體

第一，農民工、新市民住房支援和住房保障應該成為惠及民生的重點。2018年，農民工數量達到2.8億，但農民工的住房條件和環境極其惡劣，給農民工的生活帶來了很多的問題，影響了國家的發展。但是，多數地區還沒有真正將農民工納入住房保障體系範圍，讓他們分享發展的成果和紅利，未來應將住房惠及民生的重點轉向農民工、新市民。

第二，各地積極探索解決人才安居樂業的住房民生問題。中國進入高品質發展的新時代，驅動經濟發展的因素更多依賴於人才紅利的釋放，住房保障制度由“保基本”向“促發展”轉變。應鼓勵各地積極探索各類優秀人才住房困難問題的解決模式、方法和措施。