中梁、海倫堡、奧山控股等再赴港交所

IPO成中小房企融資“良方”？

又到一年考試季，萬千莘莘學子奮力衝刺，以求及第登科、前程似錦。衝刺應考的“人群”中，有一批特殊考生來入境交所門前，他們之中多是“往屆生”，個別更是多次“趕考”，他們便是中梁控股、海倫堡地産、奧山控股以及萬創國際。

行業集中度上升、融資渠道收緊、港股門檻抬高、上市估值較低，赴港IPO或成上述中小房企的“救命稻草”？

招股書“失效” 難擋IPO熱情

精心撰寫的招股説明書，並未得入境交所的青睞。中梁地産、海倫堡地産、奧山控股及萬創國際在2018年申請上市的招股説明書在近日“失效”。

公開資料顯示，2018年，在調控和融資收緊的背景下，上述四家企業與正榮地産、弘陽地産、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地産、恒達集團及萬城控股共赴香港資本市場，形成一股中小內房企赴港IPO熱潮。

除上述四家房企外，其他8家企業均在今年5月前完成IPO。

“隨著地産行業集中度的提升，規模競爭越來越激烈。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，為了贏得更多的市場話語權，在夾縫中求生存的中小房企紛紛開啟急速擴張模式，這也導致企業負債率居高不下，現金流持續惡化。

自2018年起，融資渠道全面收緊、融資成本逐漸高企，對上述財務狀況並不樂觀的中小企業而言，無疑更是雪上加霜。在當下，登陸資本市場對其顯得尤為迫切。

“大多數企業IPO的目的都是尋求融資再發展，因此時間窗口很重要。境外融資成為中小房企融資的可行通道，特別是香港股市，任何公司只需要符合上市規則、財務資訊披露完善等要求，都能夠通過註冊制上市。”一位不願透露姓名的房企人士稱，上市條件較寬鬆、對盈利水準要求相對較低、不需要排隊、週期相對較短，赴港上市或成上述房企能觸碰到的不多的“救命稻草”。

截至記者發稿前，中梁地産、海倫堡地産、奧山控股及萬創國際均重新向港交所遞交招股説明書。

除此之外，5月24日，江西房企新力控股也向港交所遞交了上市申請。截至目前，在港交所等待IPO的房企還有六家。

上市潮背後償債壓力凸顯

近年來，“加杠桿”成為房企快速擴張的重要手段。一旦行業融資收緊，急速擴張、佈局單一、渠道受限的中小房企就會最先面臨生死考驗。

根據光大證券的研究報告，債務到期時外部環境的變化使得企業資金週轉困難，2018年債券集中違約的現象較為嚴重，有43個新增違約主體。

同時，中信建投研究報告顯示，未來5年房地産債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019年-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。但若考慮回售條款，2019年房地産債償還壓力最大。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，現在資本市場包括發債、信託在內的融資環境全面收緊，只有港股資本市場相對開放，爭取這種上市平臺有利於為公司未來戰略發展提供資金支援。不過，張宏偉表示：“很難去判斷中小房企登陸資本市場之後有沒有更多的發展，登陸港股資本市場募集資金的規模也不是很大。”

登陸或仍面臨“認購不足”尷尬

“費盡心力”登陸港交所，中小內房企仍面臨“認購不足”的尷尬。

德信中國於今年2月14日至2月19日公開招股，計劃發售5.32億股，當中10%作公開發售，90%為國際配售，招股價介乎每股2.32港元至3.25港元，集資規模約12.34億港元至17.29億港元。

2月25日，德信中國發佈公告，公司發行5.32億股。每股發行價2.80港元，所得款項凈額13.729億港元，預期2月26日上市。

公告顯示，香港公開發售認購合共1690.6萬股，相當於香港公開發售項下初步可供認購總數約0.32倍。根據香港公開發售初步提呈發售而未獲認購的3629.4萬股發售股份，已重新分配至國際發售。由於重新分配，國際發售或略微超額認購，項下的股份最終數目已增至5.15094億股，約佔于任何超額配股權獲行使前全球發售項下發售股份總數的96.8%。

由於港股市場估值不高，中小房企公開發售認購不足的情況也屢見不鮮。自2009年寶龍、佳兆業登陸港交所過程中，就顯示出本地投資者認購額不足，需要依靠國際認購勉強上市的現象。

2018年上市的房企中，弘陽地産原定的全球發售股份數目為8億股，其中國際發售90%，香港公開發售10%，每股發售價格2.18港元至3.18港元，總體融資規模在17.4億~25.4億港元之間。最終，香港市場只認購了計劃的18%，股份重新分配至國際發售，最終每股以2.28港元定價，合計集資凈額約17.124億港元，低於原定的籌資預期。

美的置業最終分配至香港公開發售的發售股份數目為456.6萬股，相當於根據香港公開發售初步可供認購的發售股份總數約25.37%；而大發地産為645萬股發售股份，佔香港公開發售項下初步可供認購發售股份總數約32.25%。

一位港股分析師説，目前港股市場環境並不好，“內房股前景不明朗，投資者的信心不足，內房股上市並不能賣出很高的股價。”