最新數據顯示，1-5月房地産累計投資46075億元，同比增長11.2%，增速比2018年全年提高1.7個百分點，但較1-4月下降0.7個百分點。恒大研究院首席房地産研究員夏磊表示，年初至今，房地産投資強勁遠超市場預期，房地産投資的拐點已至，預計未來每個月投資累計增速將下降0.6-0.8個百分點，全年投資增速為7%-8%。

夏磊分析，2019年上半年，經濟企穩主要靠房地産投資超預期強勁和補庫週期支撐。隨著貿易摩擦升級出口下滑、房地産投資見頂回落、就業市場低迷消費不振，經濟下行壓力會加大，政策旨在依靠專項債基建只能進行部分對衝，應加大開放力度、大規模減稅降費、放活新興行業、發展多層次資本市場、加大國企改革、推動住房制度改革、調動地方政府和企業家積極性，是放水養魚的好時機。

從全國來看，土地成交領先房地産投資6-9個月。2018年拿地高峰進入開工、施工期，推動投資走強。夏磊分析，2015-2018年，土地成交增速持續提升。2015年2月，300城住宅用地成交規劃建築面積累計同比下降52%，之後不斷回升，在2018年5月達到32%的增長高點。

從實物和價格因素來看，施工加快帶動實際投資大幅提速，價格因素對投資的拉動稍有減弱。2019年一季度，房地産投資累計增速11.8%，較2018年全年提高2.3個百分點。其中，實際投資增速7.9%，提高4.0個百分點。夏磊認為，主要是因為施工加快，2018年拿地高峰進入集中開發階段，去年底和今年初，寬貨幣向寬信用傳導、部分城市調整調控措施，帶動年初銷售增速回升，房企加快開工、復工以配合銷售。2015-2016年牛市中銷售的期房臨近交房期，竣工自2018年10月以來總體改善。一季度，房地産投資價格指數增速3.9%，降低1.7個百分點，主要受PPI見頂後持續回落影響，同期，PPI累計同比增長0.2%，降低3.3個百分點。

從成本結構來看，施工加快和單位建安成本企穩共同推動建安支出提速，土地支出增速仍較快。1-4月，剔除土地購置費後的建安支出同比增長5.5%，較2018年提高8.7個百分點，建安投資由降轉升。主要是由於房屋施工面積提高3.5個百分點至8.8%。單位建安支出增速見底回升、從-8.0%收窄至-3.0%，受益於2018年行業集中度顯著提升而大型房企帶裝修比例更高。1-4月土地購置費同比增長29.7%，主要因為2018年土地成交價款增速較高，滯後表現在土地投資支出上。

“從領先指標來看，拿地見頂回落已經一年，決定了當下是投資拐點。”夏磊分析，2018年5月以來，300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點後持續回落，2019年5月降至5%。一線、二線、三四線城市的土地成交累計增速分別在2018年的1月、5月和5月見頂回落，目前各線城市投資均已出現見頂跡象，印證投資拐點已現。

銀保監會將重點整治資金違規流入房地産，將在資金端制約房地産投資。5月17日，中國銀保監會發佈《關於開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作的通知》，針對銀行機構、非銀機構，列明多項房地産相關整治要點，嚴防土地款融資、資金挪用於開發或購房等多類違規融資行為，預計房企到位資金增速將持續回落。

從成本結構來看，施工和單位建安成本的支撐因素都開始弱化、建安支出拐點臨近，土地支出增速將繼續回落。夏磊稱，對於建安支出，施工增速拐點臨近，主要由於拿地見頂回落的滯後傳導效應逐漸顯現。單位建安成本增速大概率也即將見頂，主要由於銷售均價增速在2018年末見頂、2019年初以來回落。對於土地購置費，前期土地成交價款增速持續回落的傳導效應將繼續作用，後續土地支出甚至可能出現負增長。