隨著90後進入剛需市場，80後進入改善需求的換房時代，目前東莞樓市80後、90後已成購房主力軍。相關數據顯示，去年東莞80後購房佔比達56.2%，90後佔比達到22.3%，佔比已經超過70後。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

現狀

80後紛紛換房 或因“二孩”或為過理想生活

80後陳先生在年近40歲這一年，打算拿出全部的積蓄購買一套帶院子的小別墅，過上自己理想的生活。

陳先生從小在城里長大，從來沒有住過有院子的房子，他夢寐以求的生活就是有一個小院子，在院子裏養上兩隻狗，傍晚時分到江邊散步看夕陽。目前他在東莞中心城區有一套學區 房，打算留給兒子長大後結婚生子用，不能賣房置換，能夠動用的資金不多，因此他看上了距離中心城區不遠的一些帶院子的別墅樓盤。這些別墅的面積都不太大，加上贈送建築面積約170多平方米，總價也能夠控制在500萬元左右，好在有個小小的院子滿足了他的別墅夢。此外，別墅離城區不遠，車程在半個小時左右，方便他平時的商務工作、與朋友們聚會等。

80後李女士一家原本在東莞城區有一套兩房戶型的房子，自從第二個孩子出生後，家裏的居住環境就明顯擁擠起來。為了讓孩子有更好的居住環境，她毅然把城區兩房賣掉，到旁邊的鎮區買了一套四房大戶型，由於鎮區房價較低，換房也就沒有什麼經濟壓力。

因為結婚生子，劉先生也將原來位於東城的兩居室換成了南城的一套三居室住宅。劉先生告訴記者，原來那套東城兩房的位置很好，因此價格比較高，現在換的三房雖然面積大一些，但是由於位置沒有那麼好，且二手房樓齡也有點長，因此價格差距也就不是太大，換房很輕鬆。劉先生説，考慮換房除了覺得房間不夠用外，結婚後和老人孩子一起居住，也需要一個大社區來滿足他們日常散步需要。

90後購房人數超過70後

根據樂有家研究中心數據統計顯示，2018年，80後在東莞購房市場上佔據半壁江山，佔比達56.2%，而90後的購買力日益強大，與70後的差距再次拉大，佔比超70後約5個百分點。此外值得注意的是00後甚至是10後也在崛起，出現在購房市場上。從樂有家研究中心公佈的數據來看，2018年東莞80後購房比例為56.2%，90後佔比22.3%，70後佔比17%，60後佔比3.8%，50後為0.5%，00後為0.1%

價格方面，據東莞中原戰略研究中心介紹，去年70——110平方米剛需型洋房産品中，總價基本維持在100萬——200萬元的區間；其中150萬——200萬元總價的洋房産品成交佔比上漲幅度最為顯著，由2016年的19%大幅上漲至2018年的44%。其次為200萬——250萬元的總價産品成交佔比由2016年的6%上升至2018年的18%。此外，110——144平方米的改善型洋房産品中,150萬——200萬元的總價洋房成交佔比達35%，200萬——250萬元的總價洋房佔比達29%，其次為250萬——300萬元的總價洋房佔比達15%。從數據來看，當下洋房整體總價區間分佈較均勻，150萬——200萬元的總價洋房仍為市場改善型産品的成交主力。

觀察

剛需、改善需求是市場成交主力

東莞中原戰略研究中心介紹，今年5月東莞市場成交主力依然集中在剛需産品，70——120平方米剛需型産品成交佔比為77%，環比下降2個百分點；改善型作為市場第二主力，産品成交佔比為17%，環比上升1個百分點，未來隨著二手房個稅調整政策持續發酵，業主置換需求有望進一步釋放，“以舊換新”“以小換大”情況將越來越多。

從去年全年數據來看，2018年東莞70——100平方米的剛需型産品仍為市場的供求主力，其次是110——144平方米的改善型産品。東莞中原戰略研究中心表示，目前的現狀一方面可以反映出剛需購房者主導市場，剛需型産品仍為市民置業首選；另一方面，受到二孩政策全面放開影響，加上改善需求的釋放，改善型産品成交佔比持續穩定，維持在三成以上。

後市

東莞進入“換房時代”

隨著改善需求的進一步釋放，東莞改善型戶型産品的成交量也有所上升。特別是80後購房者已經從剛需購房者慢慢過度至改善型需求購房者，東莞樓市也逐漸進入“換房時代”。

“換房需求”在二手房市場上表現最為明顯。東莞中原戰略研究中心介紹，從二手房市場來看，去年三居及以上戶型成交比例上升，樓梯房佔比有所升高。隨著“二孩政策”的放開及盡可能的“一步到位”、減少換房頻次，2018年一居、二居的成交佔比有所減少，另外對剛需購房者而言，很多二手房的購房門檻目前已超過一手房，部分需求分流到一手房市場。三居及以上戶型的成交佔比有所上升，主要原因在於東莞進入換房時代，部分購買力較強的改善換房需求支撐成交。

此外，由於購買二手房的購房者多以自住需求為主，且不少是剛需客戶，對價格敏感度高，樓梯房因開發時間較早，價格相對實惠，在購房成本大幅提高的情況下，樓梯房的成交佔比也有所上升。