漲了50多年的澳洲房價為何大跌

文/本報記者 朱開雲 趙新培

5月17日，北京房展會國際展區，幾家來自澳大利亞的房産機構展開了對客戶的爭奪。一名澳洲房産機構的客戶經理聽到北京青年報記者詢問澳洲房産的情況，迫不及待地把記者拉到其所在展區，介紹澳洲樓市情況，並推薦了他們公司的項目。當北青報記者提到澳大利亞房價下跌的情況，該客戶經理甚至斷言：“現在正是抄底澳洲房産的時候了。”

在漲了50多年之後，澳洲房價為何掉頭直下，離崩盤還有多遠？市場的風險在哪？

房價

澳大利亞房價大跌

跌幅創08年金融危機以來之最

據澳大利亞統計局公佈的住房價格數據，在過去一年裏，澳大利亞整體的房價水準下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地産市場雪梨，更是下跌了13.2%。

澳大利亞房價自2017年年中開始下跌，迄今跌幅創下10年前全球金融危機以來之最。澳大利亞當地的房地産數據分析公司核心邏輯(CoreLogic)的數據顯示，整個澳大利亞的房價在過去12個月內下降了7.2%，其中雪梨和墨爾本過去一年分別下降了10.9%和10%。今年也依然在降溫。今年一季度，雪梨和墨爾本地區的跌幅分別在2.5%和2.4%；4月份澳大利亞八個州府城市的房價環比下跌0.5%，同比下跌8.4%。房價下跌的趨勢還遠遠沒有終止。

買家

現在要看房還要貨比三家

抱“抄底”心態很危險

據某澳洲房産機構的一名銷售經理陳先生告訴北青報記者，澳大利亞房地産市場最不可忽略的一個因素就是中國買家。甚至某種程度上來説，正是移民、留學、投資等群體構成的中國買家推動了前些年澳洲房産市場的繁榮。2013年前後，中國買家大舉進入澳洲樓市，很多中國買家都是閉著眼睛買，直接在國內下單，都不過去看房。

陳先生稱，這種情況在去年底開始有了變化，來自中國的客戶比往年大幅減少。中國客戶變得更加謹慎，一般都會先去澳洲看房，甚至貨比三家，成交週期比以往加長了。另外，海外客戶的減少也讓他們公司不得不增加了對澳洲本地客戶的開發。

一名因為孩子在澳洲上學而準備購置房産的北京居民周女士告訴北青報記者，她在雪梨看房已經一個多月了，但房價越是下跌，觀望心理就越重。總覺得等等會買到更好的房子，價格也更低。周女士稱，雪梨的房價雖然大跌，但還是高，價格也是分化的，以前外國買家較多的公寓類房産下跌的幅度更大。

周女士認為，澳大利亞房價大跌跟政府收取的高額印花稅有關。另外，對海外購房群體的嚴格限制也抑制了價格的上漲。“雖然雪梨的房價還有不確定性，還是決定出手買一套，而且澳洲房産交易的首付只有10%，等孩子上完學再賣出，就算房子不漲價，也算可以抵扣雪梨高昂的租金。”

在北京房展會上，澳洲的房産仲介仍然在爭奪中國客戶。北青報記者在表示對澳洲房産的興趣之後，至少有五家房産仲介人員推銷了他們的項目。某澳大利亞房産機構的投資置業顧問Krista稱，澳洲房産市場有調整週期但無房産泡沫。房産主要分為公寓、帶有土地的別墅以及不帶土地的別墅。海外人士印花稅10%-11%， 每年養房費用2000-5000澳幣左右(高端住宅除外)，若作為投資，除了房産本身增值回報以外，公寓出租投資年回報率6%-8%，House出租回報在4%-5%(投資回報可以做負扣稅-基本不用繳稅)，但土地會有自身的增值。

北青報記者注意到，現場詢問澳洲房産的人士並不少，但多數表現都比較謹慎。一些客戶提出要去澳洲看房以後才會決定，幾乎沒有現場成交的案例。

“抱著抄底的心態是危險的”，一名國內樓市專家指出，海外的房産跟國內的房産就投資而言完全不是一個體系，面臨的不確定性更大。不僅有政治的風險，而且對於一個陌生的市場，不熟悉規則還是輕易不要去碰。

目前來看，儘管澳洲房價出現大幅下跌，但仍處於週期中的高位，雪梨房價較2012年時高出約60%。這意味著在出現真正意義上的崩盤之前，市場可能仍有充分的時間來進行調整。

探因

空置率高且投資回報率低

澳收緊對外國投資者房貸政策

一名澳洲華人房産仲介趙先生告訴北青報記者，澳洲房價出現較大幅度的回調有很多方面的原因。前幾年房地産熱潮中，大量熱錢涌入使得地産商們蓋了大量的公寓樓房。但澳大利亞人口少，根本消化不了這麼多房子，因此導致澳大利亞房地産很快呈現供大於求的狀況，房屋空置率上升，尤其是在墨爾本市區，公寓房空置率超過30%。

同時投資者們也發現，公寓房並沒有為他們帶來理想的投資回報。儘管澳大利亞的公寓房租金逐年上漲，但房屋管理費(物業費)的漲幅已經超過房租。以墨爾本華人聚集區BoxHill為例，這幾年該地區公寓房房租上漲了20%，而房屋管理費漲幅高達45%。投資回報率極為不合理，這使得海外投資者望而卻步。

“由於前幾年海外熱錢大量涌入澳大利亞房地産市場，使房價急劇攀升。為了遏制這一現象，政府出臺政策，針對海外購房者，將購置稅從原來的5%提高到12%。”趙先生稱，從2017年開始的澳洲房産調控政策是其房價下跌最直接的原因，澳大利亞政府針對外國投資者收緊了房貸政策，當地四大銀行不再給海外人士發放房貸。對於中國買家來説，全款支付無疑明顯增加了資金出境和現金方面的壓力。

趙先生介紹，在貸款和相關政策收緊的背景下，澳大利亞樓市還出現了不少中國買家因資金不足而損失首付放棄交易的情況。

影響

房價大跌也引發澳政府關注

房貸政策或將調整

據澳大利亞媒體報道，澳大利亞總理莫裏森5月12日在墨爾本舉行的競選活動中表示，政府將提供擔保，把首次購房者的首付款從購買價格的20%減少到5%。

莫裏森説，這將使得許多人的購房時間至少提前一半，讓更多的人儘早住上自己的房子。莫裏森在一份電子郵件中説，普通家庭可能需要9到10年的時間才能存夠房價的20%，希望通過減少首付款來幫助澳大利亞人儘早實現購買第一套住房的目標。有分析人士表示，除了提振房地産市場外，這一舉措也是莫裏森為了尋求提高他在選舉前民意調查中的支援率。

據澳洲媒體報道，澳洲央行及監管機構也正在不斷對政策進行調整。澳聯儲此前在利率決議中繼續維持低利率不變，銀行方面也已經對貸款政策進行調整，雖然仍將謹慎放貸，但購房客戶將在貸款方面有更多選擇。