自2016年八個月內連下四道樓市調控政策令後，時隔近三年，蘇州市政府又一次舉起了“限”字牌。

5月11日，蘇州市政府下發了名為《關於進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》(以下簡稱《意見》)。意見中，最與普通百姓息息相關的有兩點，分別針對新房和二手房：要求新房自取得不動産權證之日起，滿三年方可轉讓，限制區域在蘇州工業園全域和蘇州高新區部分重點區域內；二手房自取得産權證之日起五年後方可轉讓，規定範圍在蘇州工業園區全域。

“新滿三、老滿五”，限制不可謂不嚴厲。但其實，蘇州並非首例實行局部限售的城市。自去年起，徐州、蘭州、長沙、昆明等多地，已分別就項目是否在主城核心區域、購房者戶籍等條件，設置了根據取得不動産權證書時間或網備日期的“區別對待”限制政策。

其中，青島和徐州的條例甚至比如今的蘇州更為嚴苛。青島規定無論新房或二手房，一律滿五年方可轉手；徐州對非該市戶籍家庭要求新房買賣合同網備時間未滿6年者，不得上市交易。

但蘇州此番的意義在於，其是今年以來第一個在房地産長效機制方案制定和實施方面，明確落實了政府主體責任的城市。

億翰智庫首席研究員張化東向中國新聞週刊表示，蘇州或許是一個起始端點，其傳動作用或會在接下來讓更多城市，將“因城施策”細化到更為符合實際情況和不誤傷正常需求的“因區施策”。

為何是蘇州？

回顧蘇州的房地産市場調控歷史，針對工業園區和高新區單獨制定尚屬首次。這樣的“靶向療法”，顯然是為了更為精準的“療效”。

易居研究院提供的數據顯示：2015年末，蘇州工業園區和高新區的新建商品住宅成交均價分別是18586元/平方米和12356元/平方米。至2019年4月，這兩個區域的新房成交均價已經上漲到了36346元/平方米和22940元/平方米，漲幅近乎100%。

有著“人間天堂”美稱的蘇州，在外人看來或許是一座悠閒的二線城市，但經濟學者和購房人知道，無論從城市能級還是房價水準來衡量，蘇州已經夠上“準一線城市”。

近日，來自央視財經頻道的報道顯示：2018年，蘇州全市GDP達1.85萬億元，每人平均GDP14萬元，在全國城市中排名第7，僅次於北、上、廣、深、杭州、成都。

這樣的經濟活力，直接轉化為城市競爭力和吸引力。目前，蘇州常住人口為1075萬，其中戶籍人口只有700多萬。這意味著，隨著戶籍政策的改革，或將有300多萬的購買力於未來釋放于蘇州樓市之中——而這還不包括戶籍人口的居住改善升級需求。

蘇州的區位房價分佈情況可概括為“東富西貴”。比起雖位於城市核心但基礎設施建設略顯老舊的姑蘇區，以及分處南北的吳中區和相城區，財富人群基本聚集于在城市東部金雞湖畔的工業園區，新貴們則有越發明顯地向城市西部的高新區聚攏之趨勢。無論從需求還是條件上，這兩個區域都擁有非常充沛的購買動能。

行政區劃面積達278平方公里的蘇州工業園區，是全國首個開展開放創新綜合試驗區域的工業園。2018年，蘇州工業園區共實現地區生産總值2570億元，進出口總額1035.7億美元，城鎮居民每人平均可支配收入超7.1萬元。

而高新區也呈蒸蒸日上之勢。其管委會官網顯示，2018年全區完成地區生産總值1256.3億元，截至目前已有近100家“國字號”大院大所和研發基地、國家高新技術企業、瞪羚企業、上市企業16家、“新三板”掛牌企業累計近千家，吸引各類人才總數達22.9萬人。

最簡單的城市經濟學道理——任何一個城市的任何一個區域，産業的擴張必將帶來當地房地産市場的膨脹。

在這樣的背景下，蘇州市針對工業園區和高新區制定的局部“鎮熱”療法思路清晰易懂。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，蘇州的這次《意見》，總體上有助於形成更為穩健的購房心態，對於打擊炒房需求、穩定價格有積極作用。

值得注意的是，除了限制交易時間，蘇州本次《意見》，還在土地出讓方面升級了管控措施：將土地競價超過市場指導價10%(不含)需工程竣工驗收後方可申請預售許可，以及土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含)後轉為一次報價出讓的規定比例區間，分別調整為5%——10%和10——25%。

嚴躍進點評，這樣的調整將加大對開發商的資金約束，使其在拿地方面更為理性。另外政策同時規定，具體土地出讓規則後續要在具體地塊中明確規定，這其實也是“一地一價一指導”的政策體現。

張化東也認為，《意見》表露了蘇州在穩地價、穩房價和穩預期三方面齊發力的全面控制決心。蘇州的先行舉動，對於與其類同的城市具有指導和引導作用。

樓市可溫不能熱

國家統計局公佈的2019年3月數據顯示，70個大中城市中有65個城市的房價環比上漲，價格指數同比上升10.6%，連漲42個月，環比上漲0.6%，連漲47個月。58同城、安居客發佈的《2019年一季度樓市總結報告》亦顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成，北京成交面積同比上漲超1倍。

這種量價齊升的現象，理應不是調控至今該出現的結果。特別是少數城市房價再次出現較大幅度上升，更是調控所不允許的。一線城市房價上漲幅度如果達到兩位數，則與調控要求明顯相悖，必須採取措施予以遏制。而這樣背景下的“量升”，顯然也是非合理和理性的。

有分析認為，此輪個別城市房價的“逆勢”回漲，主要原因一是自去年年底以來，多地在“因城施策，分類指導”原則下，對當地政策作了微調。一些局部調整一方面釋放了或有鬆動的信號，改變了置業者心理；一方面反促了當地樓市銷售，拉升了價格。二是一段時間以來密集發生的“城市搶人大戰”，紛紛將住房、購房優惠條件作為特別政策。在引進了人才的同時，必然會擴大居住購房需求，繼而對房價上行産生助推作用。

此外，國家發改委近日發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中關於戶籍制度改革的相關內容，也會在一定程度上影響社會預期。

“小陽春”被意外激發的副作用是明顯的，引發了如哄抬房價、價外加價、陰陽合同、捂盤惜售等等一系列樓市亂象。

因此，全國多個城市迅速開始策略性扭調購房政策，甚至有啟用強力部門參與涉及房地産的相關案例。

比如西安在4月23日，以西安住房公積金管理中心名義發佈《關於啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》。宣佈從5月13日起暫停西安地區(含西鹹新區)以外購房提取公積金。公積金貸款首付比例不低於35%，購買裝修房屋首付款比例不低於40%。同時提高公積金貸款首付比例，首次使用住房公積金貸款購房面積在144平方米(含)以內的首付比例不低於35%，144平方米以上首付比例不低於40%。

4月15日，湖南省財政廳、國家稅務總局湖南省稅務局、湖南省住建廳下發《關於調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》。規定在長沙市範圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅，自4月22日起正式執行。

4月12日，北京國管公積金中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，貸款封頂額度60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網簽日期為準。

在深圳，相關部門甚至開展了以打擊“樓霸”為代表房地産市場涉黑涉惡涉亂行為專項整治行動。

易居研究院報告顯示，今年以來，針對市場回暖跡象，發佈房地産調控政策收緊的城市明顯增多。截至4月末，已有30余個城市。

報告結論指出，照此情況，預計全國樓市還將迎來新一輪降溫，上半年40個主要城市的成交面積也將繼續下滑。分城市類別看，一線城市由於前兩年成交量連續低迷，應會企穩反彈；東部二線城市後續降溫條件明顯，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨更大的下跌風險。