種種跡象顯示，去年開始火起來的長租公寓已開始降溫，但這還不是結局。隨著資本退潮，長租公寓的一些行業亂象逐漸浮出水面。業內分析認為，隨著市場降溫，長租行業的競爭將從早期的野蠻增長向精細化運營方向逐漸發生轉變。未來，企業的運營能力將成為生存關鍵。

長租市場出現轉折

長租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來備受市場歡迎，各種社會投資甚至國家投資不斷涌入。同時，長租公寓也通過資産證券化，盤活市場存量，進一步打開住宅租賃市場。

近日，“匯景青年匯”基金在江蘇正式發佈，發佈方稱，該基金是國內首只長租物業基金。基金將主要聚焦以長租公寓為主的租賃物業，基金規模為20億元。

4月上旬，國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs（房地産信託投資基金）首批試點産品近期將推出。據介紹，第一批試點城市包括北上廣深及雄安和海南等，具體産品包含了長租公寓等底層資産方面的選項。

同時，關於住房租賃的利好政策不斷。2015年，住建部出臺了租賃型用房指導意見，2016、2017年的政府工作報告相繼提到支援租賃型住房市場的發展，公寓作為租賃市場新興力量，進入發展快車道。

根據中國飯店協會的統計數據，目前國內重點城市共擁有長租公寓超過2000家，公寓間數超過16萬間，房地産開發商如萬科（“泊寓”）、龍湖（“冠寓”），房地産服務商如鏈家（“自如”）、我愛我家（“相寓”），創業型長租公寓運營企業如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等紛紛進入長租公寓市場，長租公寓市場已進入快速成長期。

同策房地産研究院的統計數據顯示，2018年隨著大量資金涌入，長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。並且，融資方式豐富多元，無論是傳統的股權融資、銀行貸款、企業發債，還是創新型融資方式，均彰顯出資本市場對長租公寓行業的認可。

然而從2018下半年開始，市場出現轉折，住房租賃專項債屢遭監管層中止或終止。僅2018年四季度以來，就有超過7家企業的租賃專項債券遭到監管層終止，總規模超過200億元。

同策方面的研報還指出，從2018年年報數據來看，房企佈局的租賃公寓業務大部分呈現虧損狀態。業內分析認為，作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、週轉慢”，雖行業前景可期，但目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。

中國指數研究院公佈的3月份長租公寓市場研報顯示，當月，租賃相關用地成交面積較上月繼續下降，純租賃用地僅有一塊成交，較上月明顯減少，當月供應地塊主要為部分自持土地，且自持比例較低。

行業面臨重新洗牌

長租行業在快速增長的同時，一系列市場亂象也逐漸顯現。今年3月份，網際網路租房平臺巴樂兔發佈數據顯示，2018年眾多投訴問題中，消費者投訴最多的是退租、房屋設施和租約三大問題，分別佔2018年全年投訴類型的47%、15%和11%。

數據發佈機構認為，當前長租行業的投訴問題發生較為頻繁，一直以來行業的潛規則都缺乏對租客權益的有力保障，問題暴露以後，改進應從多方面入手。

2019年一季度，多家長租公寓運營企業被消費者質疑在出租過程中出現甲醛超標。不僅如此，由於資金鏈斷裂，從2018年8月份開始，已經有十幾家公寓品牌因為經營不善而停止運營。行業普遍認為，2019年長租公寓行業由非理性向理性成熟的方向轉變。公寓作為新興行業，如何回歸運營本身，繞開發展中的諸多“雷區”成為各公寓品牌的生存法則。

中國房地産經紀同業聯盟主席胡景暉認為，從當前長租行業出現的市場亂象來看，長租公寓行業當前顯露出來的炒高房租、“甲醛門”、租金被濫用等問題只是表像問題，更深層次的問題是“資金錯配”。

胡景暉説，長租公寓行業需要大規模投入，且投資回報週期漫長，投資回報率低。但是，國內長租公寓依賴的都是與行業屬性極其不匹配的資金，這些短錢、快錢、熱錢逼迫長租公寓企業只能哄抬房租，擴大規模，縮短裝修空置期，算計租金貸的資金沉澱。這些原因是導致國內長租公寓行業問題頻出的關鍵。

一位業內人士指出，目前市場上對長租公寓的普遍認知還停留在“大即是強”的階段，由此出現了不少盲目全國化擴張的現象，出現“越大越虧”的窘境。“在行業發展的初期，長租公寓企業可以依靠母公司投資或股權投資，迅速擴張規模佔領市場，但一旦行業風口有所減弱，或股權投資有所收縮，長租公寓企業的運營效率和盈利能力將會成為其長久運營的基石。”

隨著長租公寓行業降溫，進入2019年，行業的競爭從早期的野蠻增長向精細化運營方向逐漸發生轉變。克而瑞地産研究員房玲認為，未來長租公寓行業的排名或重新洗牌。“一方面，長租公寓會佔用企業大量的資金沉澱，對企業的財務能力有一定要求，另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓佈局已進入白熱化階段，未來規模之爭也將愈發激烈。”

運營能力成為關鍵

戴德梁行北中國區高級董事胡峰分析認為，“少數公寓爆雷是由於經營不合規，而非法經營會引發大量問題。從整個市場角度看，長租公寓作為新興發展的租賃方式，一直受到開發商、創客和租客的熱捧。”

胡峰表示，在國家大力推行租賃住房的背景下，預計未來長租公寓資産證券化市場將快速發展。“目前，打通租賃住房金融鏈條閉環的強烈市場需求與頻出的政策利好，更是讓租賃住房物業與金融工具REITs一拍即合。”

“租賃住房物業是開展資産證券化業務的合適選擇。從産業鏈的角度，REITs産品讓整個開發過程形成了‘投融管退’的閉環。”胡峰強調，“一方面，政策帶動下租賃住房市場的發展為REITs提供了大量可選擇的基礎資産；另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開發商解決開發、運營過程中的資金需求量大的問題。”

在業內看來，盈利難、供需錯配是當下租賃住房市場的主要痛點。克而瑞的監測數據顯示，在盈利方面，目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%（一線城市低於2%），低於辦公租金回報率4%-6%，且遠低於國際公寓水準。其次是供需錯配，以上海租賃市場為例，租金4000元以下的需求大，而新增土地將供應6萬多套中高端租賃住房，供應結構有偏差。

房源、資金、運營是助力長租公寓發展的“三駕馬車”。一位中指院相關分析人士指出，“在國家扶持發展下，房源獲取方式在增多，資金也在以各種方式涌入長租市場，運營則需要企業去不斷探索。沒有好的運營模式必定無法實現好的盈利，這也正是當前企業面臨的難題。”

該人士指出，在租賃住房新增供應市場上，政府佔據主導地位，未來隨著這類租賃相關用地逐漸入市，形成租賃住房供應，整個租賃市場對有著高效運營能力的企業的需求將會非常大，屆時輕資産運營企業將迎來重大發展機遇。

克而瑞方面也預測，從2018-2019年來看，以長租為核心的租賃行業，未來將以物聯網為技術載體，在城市更新、産城融合和教育等領域仍然存在市場機遇。“短期盈利難的問題，將在資産證券化進一步放開下可望逐漸解決。”