“小陽春”4月難再續 北京二手房成交回落

來源:新京報 2019-04-30 07:31:53

3月樓市“小陽春”被炒得沸沸颺颺。但從北京二手房市場表現看,4月份市場並沒有延續“小陽春”的熱度,據中原地産研究中心統計數據顯示,截至4月28日,4月北京二手房住宅簽約13337套,對比3月同期的14486套,下調了8%。因為網簽數據相對滯後,實際市場真實成交量4月環比3月出現了20%左右的下調。業內預計,市場快速升溫的動力難以為繼,5月交易量或與4月基本持平,其中,低總價的剛需項目依舊是市場成交的主流。

4月二手房成交量環比下降

北京3月二手房成交量創階段性新高,市場升溫明顯。據中原地産、麥田等機構的統計數據顯示,3月北京二手住宅網簽共16051套。這一數據是2018年5月後,連續10個月的最高值。也是2017年“3·17”調控後,繼2017年4月、2018年5月後,第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

不過,4月份北京二手房市場並沒有延續3月份的持續上升態勢。據中原地産研究中心統計數據顯示,截至4月28日,4月北京二手房住宅簽約13337套,對比3月同期的14486套,下調了8%。因為網簽數據相對滯後,實際市場真實成交量4月環比3月出現了20%左右的下調。

表格數據來源於中原地産研究中心

另據貝殼研究院統計顯示,4月北京鏈家二手房交易量甚至比3月份下降了34%。從結構上來看,4月客戶在總價、面積、城區的偏好上無明顯變化(佔比結構月度變化在1個百分點內),近半年,主要是集中在700萬以下、90平方米以下、郊區等相對剛需項目,市場的購買鏈條還未完全修復,目前還是“剛需生長”的階段。

4月北京二手房市場之所以出現回落,貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,這主要是受季節性因素影響。一季度和3月份北京市場的升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少,但實際上與過往幾年的年初升溫沒有太多的不同。一季度升溫原因主要是首次購房者進入市場,但沒有能力啟動大規模換房鏈條而推高房價,北京3月份房價環比上漲2.5%,受結構性因素影響明顯,而4月均價與3月基本持平,均價向上動力不足。

此外,市場預期仍然保持平穩,業主調價行為中,70%的比例為降價,房屋交易週期仍然保持在調控以來80多天的高位,議價空間也較高。因此,市場升溫的力度不可持續,並沒有進入到“熱”的狀態。因此,4月份二手房成交量環比下降也是意料之中。

不過,許小樂同時指出,4月份二手房成交量環比下降並不是市場轉冷,而是成交在3月集中釋放後自發回落。

“實際上今年前四月成交與去年同期基本持平,二手房市場與去年同期相比,未表現出好轉之勢。之所以如此,原因主要在於受新房的分流影響。今年前四月,新房成交逾1.8萬套,同比增長2.1倍。”許小樂表示。

中原地産首席分析師張大偉亦表示,4月北京二手房成交量下調,原因在於,一季度北京市場反彈最主要原因是部分二手房價格明顯調整,出現了明顯的性價比,購房者認為購買時機到了。但隨著這部分房源成交後,後續業主開始上調價格,市場再次出現了博弈。除此之外,部分政策預期出現一些變化,包括北京公積金國管政策收緊,導致購房者再次猶豫。

5月二手房交易量或與4月基本持平

雖然4月北京二手房成交量環比3月有所下滑,但許小樂指出,今年北京房地産市場總體好于去年,原因在於,一是調控的效應進一步被消化,二是部分地方降房貸利率、調整限購等政策,帶來市場預期改善。前期調控壓制的部分需求在市場政策環境邊際改善的情況下,緩慢釋放出來。

值得注意的是,“房住不炒”的政策基調在長期內都維持不變,這是房地産市場與宏觀經濟在較長時期內的必然要求。基於此,許小樂預計,這意味著年初支撐首次置業購房者的杠桿可能會受到抑制,市場快速升溫的動力難以為繼。

線上註冊、瀏覽是領先線下帶看和交易的行為。從線上先行指標方面,貝殼4月每人平均頁面瀏覽量從28個下滑到23個,客戶的瀏覽意向明顯下滑,線上停留時間縮短。由此,許小樂預計,5月北京二手房交易量或與4月基本持平。未來一段時間,低總價的剛需項目依舊是市場成交的主流,改善鏈條仍然需要較長的時間才能啟動。

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“小陽春”4月難再續 北京二手房成交回落
來源:新京報2019-04-30 07:31:53
3月樓市“小陽春”被炒得沸沸颺颺。但從北京二手房市場表現看,4月份市場並沒有延續“小陽春”的熱度,據中原地産研究中心統計數據顯示,截至4月28日,4月北京二手房住宅簽約13337套,對比3月同期的14486套,下調了8%。
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