拖不起，北京高價地加快入市

過去一年多來，隨著泰禾南苑項目、懋源夏家衚同項目、懋源孫河項目、九龍倉將臺項目、保利常營項目等入市，北京2015-2016年成交的一批高價地項目基本已入市。據了解，拿地三年多的葛洲壩北京中國府項目也預計近期開盤，預計銷售價格在12萬元/平方米左右。

在業內人士看來，隨著北京高端項目取證、網簽的隱形限制在減少，再加上財務成本較高、來自外部的競爭壓力加大等，高價地開發商具有很強烈的推盤、銷售意願。

單價最貴土地項目或將入市 

作為北京土地單價最貴項目，葛洲壩北京中國府自2015年拿地後，遲遲未能開盤。不過，近日，各方消息顯示，該項目或將於近期開盤。項目銷售人員介紹，高層産品有190平方米、240平方米的三居室，精品裝修交付，包含5G科技系統，預計銷售價格在12萬元/平方米左右。對於市場關心的開盤時間，該銷售直言，“最近一兩周內就會開盤，僅差住建委簽字了，高層樣板間這週六開放。”

對此，記者向葛洲壩品牌方求證，其回復稱，開盤時間還沒確定，不過首先開盤的是高層産品。據了解，該項目除高層産品外，還有疊拼別墅。4月17日，記者實地探訪葛洲壩北京中國府。據現場了解，該項目部分高層建築已經封頂，其中位於北部的兩棟高層在做外立面結構。整個建築格局呈圍合型，周邊是高層建築，中間是別墅項目。

2015年10月20日，葛洲壩以49.5億元的總價摘得豐臺樊家村地塊。該地塊性質複雜，除了二類居住用地外，還有機構養老設施用地、醫療衛生用地、幼托用地及中學用地，還需配建公共租賃房、農民回遷房。

據中原地産首席分析師張大偉當時測算，該地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，超越融創2013年9月創下的東三環農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價，創下北京單價最高地塊紀錄。

多位業內人士當時預測未來售價將會達到15萬元/平方米。接近葛洲壩地産人士也曾對新京報記者表示：“希望未來項目的售價能夠達到15萬元/平方米這個標準。”

如果按照上述12萬元/平方米左右的銷售價格來看，與當時的預期確實有差距，但在當下的環境中，也屬突破。于2018年10月份取得預售證的泰禾·西府大院預售價格達到11.3萬元/平方米，突破市場隱形的價格紅線。

財務成本高、競爭壓力大

2017年底，新京報記者曾經統計，2015-2016年，北京産生超過10宗總價、單價較高的熱門地塊，但是截至當時，有半數未入市。2018年以來，這些項目陸續入市。

從2017年底搶先入市的泰禾·金府大院開始，此後陸續入市的高端住宅項目包括位於朝陽常營的保利和光塵樾、位於朝陽東壩的保利和光塵樾、位於朝陽將臺的壹·亮馬、位於孫河的懋源·璟璽。

2018年入市的高端項目包括于2013年、2014年成交的高價地項目，位於豐臺夏家衚同的懋源·璟岳以及位於豐台西局的泰禾·西府大院，還有北京金茂府、華潤崑崙域等老項目，也都再次取證。

業內人士分析，這些項目入市明顯加快，主要原因有三點，一是北京高端住宅項目取證、網簽限制越來越少。最近幾年，北京新盤入市一直有一條隱形紅線，獲批售價不超過8萬元/平方米。但在過去一年多來，部分高端住宅項目獲批價格突破10萬、11萬元/平方米大關。

二是外部競爭壓力加大，部分限房價項目相比純商品住宅有一定的價格優勢。數據顯示，2019年一季度，單價在7萬元以上的高端住宅項目中，成交額排在前兩位的是限房價項目，分別為西城天鑄、佑安府。三是拿地時間長、財務成本高，很多項目“拖不起”。因此，多重因素下，開發商有很強烈的推盤、銷售意願。

對於北京高端住宅市場的表現，從網簽數據來看，趨向良好。數據顯示，2019年一季度，單價在7萬元/平方米以上的高端住宅項目共成交938套，同比上漲158%；成交面積12.91萬平方米，上漲126%；成交金額112.54億元，上漲136%。

在資深地産人士韓樂看來，過去一兩年，一些高單價、高總價的項目網簽受到限制，形成積壓，最近才釋放出來，網簽成交的上漲並不能説明高端住宅市場的回暖，這是一種短期現象。合碩機構首席分析師郭毅也認為，更多的成交是累積的存量簽約而非增量。

本版采寫/新京報記者 段文平