南京河西目前新房限價4.5萬元/平方米，2016年，葛洲壩競得的葛洲壩中國府地塊樓面地價已達到45213元/平方米。

南京房價嚴重倒挂，位於河西的佳兆業城市廣場新房價格為3.5萬元/平方米，而周邊二手房的價格已攀升至5萬元/平方米。

位於河西的金茂府地塊折合樓面價已達3.6萬元/平方米。去年一度傳出以7萬-8萬元/平方米入市，如今，售樓處已經建成，但尚未開盤。

限價之下一二手房價格倒挂，2016年成交的多數高價地項目尚未入市，個別入市新盤虧本銷售

自2016年4月末“限價令”實施以來，南京樓市已歷經了三年的調控週期。如今，南京成為高價地的“修羅場”，限價之下上演“拖延術”

4月中旬，當新京報記者再次來到南京時，2016年風光無限的高價地失去了往日的喧囂，成為沉寂中的“僵局”，三年過後，多數高價地所在的樓盤並未入市。今年春節以來，雖然南京市場有所回溫，但是，隨著新盤突破限價的謠言被官方“辟謠”，“堅持房價穩控政策不動搖”仍為主基調。

個別入市新盤虧本銷售

“南京房價看河西，河西房價看河西南”。2002年，南京河西中央商務區正式啟動，作為南京的新城市中心，河西新城見證了2005年十運會、2008年第四屆世界城市論壇、2014年青奧會等一系列重要事件，房價也節節攀升。

南京本地居民向記者介紹：“原來，南京河西區域荒涼一片，南京本地人都不願意來到河西置業。2005年，河西新城的房價還在五六千左右，差不多從2009年起，河西房價就開始一路走高。”

在2016年-2017年樓市火熱之時，河西成為南京土地市場的“高價地窩”，樓面價屢創新高，各板塊地價不斷刷新紀錄，誕生了98億的應天府、88億的世茂天譽、48億的桃園世紀等土地，一時間，全國的高價地中，南京就佔據了半壁江山。

3年過去，這些高價地絕大多數都尚未入市，有些樓盤甚至將要封頂成為現房，而為數不多的入市新盤也淪為“虧本銷售”。

在入市的高價地中，京奧港未來墅成為自2016年以來首個虧本入市的高價地項目。2017年9月，京奧港未來墅首開，均價為25884元/平方米，只比當年的樓面地價高出3500元/平方米，後該樓盤因資金問題而停工，最終難逃被收購的命運。

限價下進退兩難

葛洲壩在2016年以樓面地價45213元/平方米競得的葛洲壩中國府也進退兩難，按照南京河西區域目前新房4.5萬元/平方米的限價，葛洲壩中國府面臨著虧損開盤的處境。

當新京報記者走訪葛洲壩中國府時發現，該樓盤仍然處於在建中，如今距離拿地已經過去三年，但是該樓盤尚無入市的消息。

距離葛洲壩中國府不遠同樣位於河西區域的金茂府也選擇了“拖延”入市。當記者來到金茂府時，其售樓處已經建成，但是大門仍然緊閉。金茂府所在地塊拿地時折合樓面價已達3.6萬元/平方米，去年就一度傳出入市要賣7萬-8萬元/平方米的價格，至今尚未開盤。而在其附近的佳兆業城市廣場，新房價格為3.5萬元/平方米。

南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠表示：“金茂府和葛洲壩中國府拿地成本較高，綜合測算下來項目總體成本也預計要達到6萬元/平方米以上，但是按照目前限價的情況，這個價格難以達到。”

值得關注的還有世茂集團以88億元拿下的2016年的南京最高總價地塊，如今該地塊雖然已經開盤銷售，但是均價被限定為4.5萬元/平方米，而此地塊的住宅樓面價已經超過3萬元/平方米。此前也傳出開盤時要賣6萬元/平方米，如今以低價入市也反映出世茂集團在限價之下採取了以價換量的策略。

由於今年以來南京部分新盤取證高於所限價格，有開發商放風稱“南京限價要全面放開”，對此，孟祥遠進一步表示：“河西區域是南京未來發展的重點區域，按照河西區域目前的市場情況，短時間內限價不會鬆動，這對高價地來講存在著風險和挑戰。”

買新盤需“八成首付”

距離2017年南京“十盤同開”的盛況已經過去一年多，但是在走訪中，“十盤同開”時排隊的長龍仍然被南京人頻頻提起。

2017年11月，南京河西區域新盤集體放量，由於供應量集中，需求量大，在開盤時就規定需要“八成首付”“至少200萬驗資”等條件。雖然門檻提升，購房難度加大，在彼時市場供不應求的情況下，這樣集中式的開盤仍然形成了“連夜排隊”、“一房難求”的景象。

時隔一年，當記者再次走訪河西在售樓盤的時候，置業顧問向記者表示“八成首付”“驗資”“搖號”，仍然是購買新房的必要步驟。

這背後源於南京樓市一二手房價倒挂的情況並未減輕。一名南京當地的置業顧問向記者表示：“河西區域的部分二手房比新房每平方米貴一萬元，新房和二手房價格倒挂嚴重，而且新房限價並無放鬆的跡象，不少二手房借機漲價。”

以佳兆業城市廣場為例，目前，由於限價限制，新盤在售價格為3.5萬元/平方米，與去年價格持平，而佳兆業城市廣場二手房的價格已經攀升至5萬元/平方米。“新房一房難求，二手房價格攀高”，這是南京購房者面臨的無奈現狀。

3月新房價格微漲

隨著南京實施“限購、限價、限售”等多重調控措施之後，去年南京樓市呈現出先降後升的走勢。2018年1-8月，在國家統計局公佈的全國70個大中城市房價指數中，上海與南京是全國70城中唯一房價連續下跌8個月的城市。

但是，從9月開始的三個月，南京新房價格環比上漲幅度分別為0.4%、0.2%及1.5%。隨後在12月，南京新房、二手房價格又雙雙環比下跌0.1%。

今年春節以來，南京樓市又呈現出量價齊升的局面。國家統計局發佈了2019年3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，其中，南京3月新房價格環比上漲0.1%，同比上漲2.3%。二手房價格環比上漲0.8%，同比上漲2.2%。

我愛我家研究院指出，目前，南京住房消費的主要客群仍以“新市民”為主，2018年南京人口凈流入超過10萬人，增加了購房及租房需求，同時限購、限貸、限售的三限政策仍可避免單純投資需求的進入。

對於南京樓市未來的走勢，我愛我家研究院也同時指出，當前的市場熱度或可進一步持續到二季度，市場價格漲幅有望收窄。

新京報記者 徐倩 南京報道 本版圖片/新京報記者 徐倩 攝