（廣州寫字樓在建項目 來源：戴德梁行）

（廣州優質零售物業主要在建項目 來源：戴德梁行）

廣州商業物業市場今年一季度迎來了新變化。寫字樓空置率創歷史新低，琶洲成為新亮點，零售物業一季度多個項目開業，非核心商圈表現搶眼，品牌進駐情況也有新的變化，各類跡象顯示，商業物業市場備受關注。

距離2019年結束為時尚早，今年年內，廣州還有多個寫字樓項目和零售物業項目將會入市，市場或將繼續維持熱鬧的局面。

甲級寫字樓市場

空置率下降，下半年新增供應看琶洲

廣州的寫字樓市場正愈發受到歡迎。根據戴德梁行4月9日發佈的《2019年一季度廣州甲級寫字樓市場報告》，相關分析指出，今年一季度廣州甲級寫字樓市場空置率為4.1%，這一數字創下了歷史新低。低空置率一方面由於琶洲商務區吸納量強勁，另一方面也源於一季度廣州寫字樓市場沒有新增供應，全部依賴存量維持。

不過這種局面接下來會有所改觀，特別是在琶洲地區，阿里巴巴華南總部、唯品會總部大樓投入使用，將帶來較為可觀的新增供應，隨著建設的逐步推進，琶洲電子商務區也成為今年最值得期待的甲級寫字樓新市場。

琶洲商務區備受關注

戴德梁行報告指出，一季度廣州甲級寫字樓市場存量維持在485.9萬平方米。珠江新城、體育中心、越秀、琶洲商務區等主要寫字樓市場表現各不相同。綜合影響下，一季度廣州甲級寫字樓凈吸納量為72413平方米，較去年同期下降6.3%。

據介紹，一季度主力租戶為律師事務所、證券及保險公司、TMT企業等，如中建投信託在珠江新城商務區租下約800平方米辦公空間。

值得注意的是，琶洲商務區寫字樓市場目前表現活躍，一季度總吸納量達到8萬平方米，相當於去年同期的2.4倍，這一數字也顯示出琶洲商務區成為熱門。歷史數據顯示，琶洲商務區去年第四季度新增供應較多，廣報中心、保利天幕廣場等均在這一時期投入使用。琶洲商務區甲級寫字樓空置率降至9.4%，這也是該區域近三年來的最低值。

不過與琶洲的備受歡迎不同，位於天河的體育中心、珠江新城兩大成熟商務區的凈吸納量均為負數，空置率環比出現微升。戴德梁行分析稱，這種現象源於目前金融及網際網路行業進入行業整合期，部分中小型公司也出現退租現象。

從租金水準來看，一季度甲級寫字樓市場平均租金為每月194.6元/平方米，基本與去年四季度持平。其中珠江新城寫字樓平均租金為每月215.1元/平方米，環比降幅收窄至0.1%，戴德梁行報告指出，該數據意味著中小公司退租現象的影響正在減弱。

阿裏、唯品會等總部大樓年內或入市

儘管一季度沒有新增供應，但戴德梁行預計，今年年內廣州甲級寫字樓市場新增供應約為50.9萬平方米，主要集中在琶洲和珠江新城兩大區域。

最大的亮點仍在琶洲，阿里巴巴華南運營中心、唯品會總部大樓、赫基國際大廈等企業總部大樓預計年內投入使用，將帶來約25萬平方米的新增寫字樓供應。

“海珠正在向‘創新島’邁進”，戴德梁行廣州寫字樓部董事及主管梁傑表示，海珠正在形成人工智慧與數字經濟試驗區、中大國際創新谷及海珠創新灣等的組成格局，相關政策和舉措也對該區域引入更多優質産業、企業資源及人才有推動作用。

梁傑進一步指出，琶洲作為海珠區創新産業高地，自2018年起吸納量領跑全市，隨著該區域內優質新項目的陸續交付，及較優的租金水準，或將成為企業入駐、擴張的理想選擇，未來有機會迎來又一波吸納高峰。

除琶洲之外，，珠江新城的廣發證券大廈及天德廣場，以及國際金融城的廣州平安財富中心等也將帶來不小的新增供應，為廣州甲級寫字樓市場“解渴”。

零售物業市場

非核心商圈多面開花

國潮品牌成新寵

和一季度甲級寫字樓缺乏新增項目不同，廣州優質零售物業市場在這一階段迎來了開業的“小高峰”。若論新增供應和新項目開業，今年一季度是非核心商圈的天下，其零售物業存量也超過了核心商圈。

但天河南、珠江新城等核心商圈正愈發受到國際知名大品牌的青睞。與此同時，“國潮”這一新詞彙正在真正走入線下，相關品牌也成為商業物業的新寵。

非核心商圈崛起

今年一季度，琶洲保利廣場、新塘萬達廣場、荔勝廣場、天河萬科廣場這四個項目迎來開業，累計帶來28萬平方米新增供應面積。

其中有三個項目緊鄰地鐵站，琶洲保利廣場位於海珠區東部，緊鄰地鐵萬勝圍站；天河萬科廣場位於智慧城核心地帶，即將迎來地鐵21號線；荔勝廣場位於荔灣區花地大道、地鐵坑口站附近；新塘萬達廣場位於增城，距離地鐵13號線稍有一段距離。

值得一提的是，這四個商業綜合體全部位於非核心商圈，且附近新建住宅項目較多，可以更好地為相應區域居民服務。另外，同樣位於非核心商圈的海珠樂峰廣場和荔灣西城都薈，租金收入和客流均取得良好表現，已經發展成區域購物中心。

戴德梁行報告指出，截至一季度末，非核心商圈優質零售物業存量跑贏核心商圈，全市總存量達454.5萬平方米。另外，由於新開業項目都具有較高的開業率，因此全市零售物業空置率為7.5%，環比下降了0.9個百分點。

據悉，下半年，白雲商圈將有兩大新項目入市，分別是嘉禾金鉑天地與太和金鉑天地，合計帶來28萬平方米新增供應，屆時白雲商圈的商業面積將一躍成為全市第二，僅次於體育中心。此外，越秀的星寰國際商業中心，番禺的番禺天河城將在明年亮相。

“國潮”風頭勁

在品牌引入方面，位於核心商圈的優質購物中心迎來不少國際品牌的關注。以體育中心商圈的天環廣場，便吸引了專業化粧品牌Nars、Burberry彩粧、運動服飾品牌始祖鳥、箱包品牌Furla等的進駐。

不過，今年零售市場最值得關注的還是“國潮”，這一抖音上原本用於調侃的詞語，其意義演變為本土設計師或主理人原創的潮流品牌，並隨著綜藝節目、流量明星、潮人網紅等的影響，以及社交媒體的傳播效應而異軍突起。

多家國內品牌借鑒歐美潮牌的跨界、限量等推廣方式，融入品牌獨特的設計元素，吸引年輕消費者群體的關注。

“‘國潮’品牌的聲名鵲起，不僅來自於品牌的話題炒作、以創意跨界及限量發售等行銷方式，契合年輕一代消費群體的喜好，也來自於品牌不斷優化産品研發及設計，以突破傳統、敢於嘗鮮的精神，吸引眾多流量大咖、消費者為其買單”，戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示。

在廣州零售市場，“國潮”品牌同樣表現活躍，例如中國李寧進駐K11，鄂爾多斯旗下時尚羊絨品牌ERDOS入駐天河城，彩粧品牌完美日記在正佳廣場開出全國首家線下實體店，未來或將在零售領域中通過更多創意“玩法”打開新的格局。

袁雪玲認為，接下來，部分購物中心或將加大體驗式業態比重來提升客流，但她也指出，核心商圈的優質購物中心將在調整過程中，偏好選擇承租能力較強的零售品牌，屆時商圈內的品牌將向著多元化發展。