一邊是火焰，另一邊是冰山。

4月16日，國家統計局披露，3月全國70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲，2月為57城環比上漲。同比看，西安、貴陽、呼和浩特等5城新房價格同比漲超20%。清風半夜驚蟬，聽取漲聲一片。

然而，東北鶴崗市卻傳出1.6萬元買套房的消息，兩相對比，讓人分裂。

全國樓市大分化就此開始了嗎？

媒體曝出的鶴崗房價圖

熄火？

先説説這兩天火起來的鶴崗。一個在中學課本上赫赫有名的東北“煤城”，沉默多年後的突然走紅，竟是因為逆天的房産“白菜價”。

有媒體曝出一組房價圖，在鶴崗，一套53平方米的兩室一廳只賣2.9萬元（注意，是每套不是每平方米）；某70平方米的房子標價1.9萬元；某建於2019年的新房，三室一廳180平方米，標價9萬元，計500元每平方米。

多家房産交易平臺顯示，2019年1月到3月間，鶴崗房價幾乎“腰斬”。新房方面，鶴崗在售樓盤最低銷售價格為3200元/平米，最高為4300元/平米；上百套正線上銷售的二手房源中，總價最低房屋售價為3.8萬元。

深受大城市高價房困擾的網友可以去組團抄底了？鶴崗市相關部門就此回應稱，如是“白菜價”只是“個別現象”。

但鶴崗房價的普遍、大幅下跌卻透出個趨勢：以之為代表的部分三四線、五六線收縮型城市，正走向這輪樓市分化的極端點之一，“熄火”。

一方面，缺乏經濟支撐、人口外流所致的“城市空心化”，是部分樓市熄火城市的共同特徵。以鶴崗為例，其是典型的東北資源枯竭型城市，數年前，《中國經濟週刊》記者在鶴崗採訪時，走在空蕩蕩的大路上，就已覺滿目荒涼。

從大區域看，東北多地的房地産市場偏冷，也與其人口凈流出密切相關。中商産業研究院大數據庫的數據顯示，2017年，東北三省常住人口共計減少35萬人；其中，吉林省常住人口比上年末凈減少15.6萬人，黑龍江比上年減少10.5萬人，遼寧減少8.9萬人。

尤其像鶴崗、雙鴨山、七台河等曾經煤炭、工業相對發達的城市，因近幾年整頓，産業發展受到影響，失去人口支撐，樓市交易不好，價格自然就低了下來。

另一方面，棚改貨幣化的退潮，也使得相關城市樓市直接失去一大引擎。其影響之大，業內人士已有共識。

2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也即拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。

正如該政策帶來的“房地産去庫存”初衷得償、一度支撐起三四線城市房價飆升；如今“歡天洗地買新房去”的貨幣化安置淡化，相關城市的房産需求量當然也就此降低。

但部分三四線城市房價下跌，並不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。現階段，分化的情況才更為明顯。國家統計局4月16日發佈的數據顯示，同在東北的丹東，房價就同比上漲了20.2%，錦州、吉林兩市均上漲超過10%。

具有産業、資源等優勢、以及一些位於都市圈的三四線城市目前樓市運作依然良好；而面對樓市疲軟態勢的“鶴崗們”，積極培育新産業、研究人口回流、調整棚改等要素，也並非無回天之力。

鶴崗房價走勢圖

鬆動

如今的樓市，“一刀切”時代已經徹底過去。這邊廂既有“白菜價”,那邊廂也少不了一二線城市的部分樓市熱漲。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉短短一句就解讀了背後的原因——3月份，各地繼續堅持因城施策、一城一策，保持政策的連續性，房地産市場總體平穩。

“一城一策”，暗含著政策的分化，也註定了因地制宜後各城市步調的不一致。

國家統計局3月70城房價數據顯示，一二線和強三線城市全面回暖，一線熱度明顯上升。環比數據顯示，丹東漲幅1.9%領跑全國；一線城市中，北京新房價格有所回暖，廣州則領跑新房漲幅。

中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁則表示，“從去年第四季度的後兩個月，一二線城市就開始出現利率下調，包括一些限制性政策也出現了鬆動。部分城市樓市開始向上走”。

比如，一直以來被視為調控急先鋒的長沙，據國家統計局公佈的數據，長沙3月房價同比漲幅11%，環比上漲0.7%。經濟Ke此前了解到，2018年下半年，長沙樓市一度陷入低迷狀態，房子賣不動。然而，2019年春節後，長沙樓市部分區域出現恢復性上漲現象，不少樓盤再現日光碟的熱烈景象。

與此同時，長沙近期出現限價地漲價的現象。4月9日，長沙熱門區域的梅溪湖限價地成交樓面價為7270元/㎡，住宅限價12600元/㎡，這比之前該區域的最高限價9970元/㎡可謂大幅上漲。

此前被視為最嚴厲調控政策的“限價”，就這樣悄然鬆動？目前長沙市住建委一位官員對《中國經濟週刊》記者表示，長沙保持房地産市場平穩健康發展的決心沒有變化。

如今，越來越多的城市限售令也已然到期。2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購房一律獲得不動産登記證2年後方可上市交易，限售由此開啟。兩年過去，廈門首批限售房源即可解禁入市。

至今年4月初，除廈門外，福州、青島、廣州等 10個城市的限售令也到期，但未見城市有延長限售令的情況。

某二手房企業負責人告訴經濟Ke，限售，就是減少市場上的二手房源。限售到期後，若二手房源大幅度增加，會否對市場形成較大衝擊還不好判斷。

而限價、限售鬆動之時，殺手锏“限購”政策是否也有所調整？

開年以來，杭州、深圳等地接連放鬆人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰上演，而根據這些城市的樓市政策，落戶即可購房，實際上間接突破了限購。在廣東佛山，《中國經濟週刊》記者也了解到，當地實際操作上已放鬆購房條件，外省人士購房也可運作。

哪座城市會成為第一個真正放開限購的城市？看誰的壓力更大，也看誰的膽量更肥，當然更要看下半年樓市的走勢如何。

開發

這輪樓市的冰與火之歌，自然也“燃”到了開發商那裏——其判斷正日益分化。

2018年，萬科喊出了“活下去”的口號，但萬科也是去年拿地最多的房地産企業。鬱亮後來補充解釋，萬科説“活下去”，還有“活得好”、“活得久”的意思。

今年2月27日，恒大集團董事局主席許家印親自召開全集團行銷會議，掀起降價潮：恒大所有的在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優惠。據了解，恒大這波全國樓盤降價促銷活動將延期至5月4日。近日，恒大還對外推出了一批全國低總價樓盤。

全國排名靠前的開發商紛紛調低2019年的銷售目標。九龍倉今年銷售目標180億元，低於2018年完成的銷售金額228.15億元，降幅為21.1%。一貫激進的融創中國今年也變得保守，調低了增幅目標，公司目標增幅18.29%。而2018年，該公司的年銷售增幅目標是增長25%。

綜合機構統計的一季度房企銷售額來看，2019年一季度，房企銷售目標完成率均值僅為18.5%，低於行業一季度完成20%的正常節奏。

混沌中，分化開始。諸多業內人士告訴經濟Ke，樓市政策未來仍將會進一步走向“碎片化”。中國房地産市場和調控正在進入一個全新時期，城市之間的“分化”、買賣之間的“手抖”，將是長久的趨勢。

那要去鶴崗買套雪景房還是趕往深圳豪宅大盤排個隊？嗯，這是個問題。