為賽道切換買單 陽光100再次賣子

來源:中國網地産 2019-04-15 17:28:19

中國網地産 易浠  暮春4月,依舊有些倒春寒,陽光100再度出售資産。4月14日晚間,陽光100發佈公告稱,4月13日,該公司持股55%的附屬公司長佳國際有限公司作為賣方,與買方凱澤有限公司及目標公司卓星集團有限公司訂立股權及債權收購協議。據此協議,買方將以43.97億元的權益代價和約2.64億元的貸款代價收購目標公司的全部已發行股本及債權。

對於此次交易,陽光100中國方面表示,出售目標公司的全部已發行股本及貸款有利於改善其經營性現金流,持續降低公司的財務風險。此外,出售事項帶來的現金流入預計將達到約46.61億元,其將改善該集團的財務狀況。

中國網地産注意到,凱擇有限公司為佳兆業附屬公司,而陽光100齣售目標公司卓星集團,其主要資産可開發作住宅用途。

陽光100忍痛賣子

陽光100齣售資産,並非首次。

半個月的4月2日,陽光100就將重慶陽光100國際新城項目,以約13.3億元“忍痛”出售,而它的接盤方則是融創

4月2日,陽光100公告,公司與融創西南房地産開發集團、遼寧陽光100、洋浦華電及重慶陽光100房地産開發有限公司簽署股權轉讓協議,融創西南房地産開發集團同意購買重慶陽光100的70%股權,總代價約13.34億元。這其中包括權益部分3.7億元,融創西南以現金形式支付,另外股東貸款部分9.64億元。

該交易交割完成後,融創西南還要繼續向重慶陽光100提供金額為2.92億元的股東貸款。

截至目前,陽光100通過出售兩項目已回籠資金約60億元。對於這兩次出售資産的原由,陽光100方面坦率回答,有利於改善其經營性現金流,持續降低公司的財務風險。出售事項能帶來現金流,將改善該集團的財務狀況。

而出售兩個項目,最大的區別在於陽光100的受益程度。在重慶項目的交易中,陽光100預計獲得除稅前虧損約4.88億元;在清遠項目的交易中,陽光100料出售事項將錄得除稅前收益約人民幣42億元。

實際上,業內有一種説法是,優質資産就是相當於房企的“兒子”,而陽光100所出售的兩個項目,不可謂不優質。

對於擬賣給佳兆業的資産,資料顯示,交易賣方長佳國際有限公司分別由陽光100、聯泰地産持有55%、45%股權,擁有本次交易中的標的公司卓星集團100%股權。卓星集團的主要資産為位於廣州清遠市清城區龍塘鎮的物業開發項目,佔地面積約為515.62畝,計容總建築面積約為118.33萬平方米,可開發作住宅用途。

而半個月前賣給融創的資産,公告顯示,目標公司的主要資産為位於重慶市南岸區的兩個物業開發項目:其一是可開發成集住宅、商業、商場為一體的重慶陽光100國際新城項目,其二是慈雲寺老街項目。兩個項目總用地面積約56.56萬平方米,項目計容建築面積約118.8萬平方米,其中已開發計容建築面積約67萬平方米,未開發計容建築面積約51.73萬平方米。

為切換賽道買單

曾經被稱之為“小而美”的陽光100,到底是為何,又是怎麼走上“賣子”之路呢?

陽光100創建於1999年,其前身廣西萬通企業由易小迪在1992年創辦。公司于2014年3月13日在香港聯交所主機板掛牌上市。

正如陽光100公告中所提,出售資産是在陽光100在資金壓力之下,又難以獲得較大融資情況下的被動之舉,是出具解決資金緊張的訴求。如若不是這樣,陽光100也斷不會,在短短半個月時間,兩次賣掉優質資産。

年報數據顯示,2018年,陽光100的負債總額518.43億元,貸款和借款296.95億元,流動負債由上年末247億元升至280億元,凈負債率由231.6%升至261.6%。一年內應付賬款39.59億元,而手中現金及現金等價物僅有25.88億元,現金目前不能覆蓋其短期內的到期債務。

與之形成反差的是,陽光100豐富的土地儲備。截至2018年末,陽光100總土地儲備面積為1502萬平方米,權益面積約為1017萬平米,總貨值約為2000億元,遠遠高於同等規模房企。

既然手握大量土地,但為何沒能轉換為現金流呢?時間回溯,從2015年起,陽光100從傳統住宅開發的賽道,切換至街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮的賽道。但是,眾所週知的是,商業地産對運營水準要求高,且資金回報週期長;服務式公寓盈利點遠遠比不上住宅市場;再加上,受2016年以來的樓市調控從嚴、融資渠道受限等大環境的影響。

如此背景下,大量資金沉澱其中,“陽光100錯失以高週轉,推動企業規模擴張的機會,而導致其在行業內掉隊”,柏文喜告訴中國網地産

以曾經轟動一時,與李亞鵬相關的麗江雪山藝術小鎮為例。陽光100接手該項目後,據陽光100年報顯示,2015年接手第一年,該項目銷售金額為6800萬元,2016年為1600萬元,2017年為8100萬元,2018年上半年銷售金額只有200萬元。

這就意味著,如果要持續改善財務狀況,陽光100還會有更多資産出售,這從陽光100的業績發佈會上也可以佐證。3月28日,在陽光100的業績發佈會上,管理層表示,2019年公司將進行優質土地出售,來支援公司流動性缺口,且為公司未來2-3年的業務轉型作資金補充。一部分土地會全部出售,一部分土地將保留部分的股權進行合作開發。

同時,預計土地出售的收入為幾十億至上百億元。此外,在業績會上,陽光100管理層表示,公司2019年的銷售目標定為150億元,公司預計今年將實現回款約140億元,並且會用約13億元進行土地購置。

對於未來的發展策略,陽光100公司管理層認為,房地産企業在主流住宅市場上的競爭將更加白熱化,而非住宅市場卻還沒有形成強勢品牌的壟斷,針對細分市場的特色産品仍有更好、更長遠的發展空間。近年來,陽光100堅定地由開發商向運營商轉型,商業模式由開發利潤向服務升值轉變,服務性收入在不斷上升,形成了喜馬拉雅公寓、街區綜合體與阿爾勒小鎮三大主力産品。

不過,柏文喜卻告訴中國網地産,在行業集中度不斷提高的情況下,陽光100這種中小型房企需要實現成功轉型,首先要以現金流為核心,來保證企業的正常運作,第二要走差異化之路來提升産品溢價能力,和企業持續獲利能力,這樣才能真正實現轉型和突破目前的困境。

下一個出售的項目是哪個?如何在資金和土地之間,尋求舒適的生存界線?陽光100如何真正實現轉型和突破困境?2019年的陽光100,在轉型與突破的困境之中,顯然需要有更多的助力!

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
為賽道切換買單 陽光100再次賣子
來源:中國網地産2019-04-15 17:28:19
曾經被稱之為“小而美”的陽光100,到底是為何,又是怎麼走上“賣子”之路呢?
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備11010802027314號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved