有不同：理性判斷市場前景 房企降速求穩

隨著年報季到來，多家房企陸續交出了2018年的成績單。截至目前，多數房企銷售業績向好，無論是龍頭房企還是中小房企，整體業績都保持穩健。

數據顯示，龍頭房企繼續保持著規模上的絕對領先，例如，碧桂園的合同銷售金額約5018.8億元，同比增長31.25%。與此同時，亦有不少中小型房企在2018年實現了不錯的業績增長，例如，中國奧園實現了912.8億元的合同銷售額，同比增長100%；弘陽地産合約銷售額達473.38億元，同比增長84.2%；融信中國2018年合約銷售額約為1218億元，同比增長73.35%；龍光地産合約銷售額718.03億元，同比增長65.4%。

可以看到，即使在樓市嚴格調控下的2018年，大部分房企的銷售額也取得了明顯上漲。並且，進入2019年以來，隨著氣候轉暖，樓市也迅速升溫，“樓市小陽春”勁頭十足，部分城市樓市火熱場景再現，京滬深新房成交量分別增長57%、22%和6%。除了新房市場，更具代表性的二手房市場也回溫明顯，根據易居研究院監測，3月上半月，10個重點城市二手房成交量同比增長32.3%。

因此，無論是從去年實現的業績還是今年年初的樓市行情來説，今年的房地産市場看似前景可期，但令人意外的是，面對新一年的銷售目標，不少房企選擇在此時放緩規模擴張的腳步，調低銷售增速。那麼，房企為何在成功挺過了各地政策持續加碼，年內累計各項調控政策多達450次的2018年後，對於新年的銷售預期卻顯得如此謹慎？

在筆者看來，這其實是房企對2019年市場基本面理性判斷結果。也就是説，雖然市場降溫也開始趨緩，但未來市場總體向下調整的大趨勢還是沒變。

過去一年，房企經歷了調控最嚴的一年，但房企良好的經營業績容易給人們造成一種錯覺，就是嚴格的調控政策也難以壓制樓市的火熱。深度調控下房企的業績卻仍在大漲，這顯得不符合邏輯，其實原因在於，政策調控是存在滯後性的，很多房企的業績增長實際上是在調控前或調控初期實現的，調控政策的效果也有可能繼續對2019年的樓市産生深遠的影響。因此，2019年的市場行情甚至難與2018年匹敵，商品房銷售面積、銷售額都可能面臨縮減。

與此同時，目前房企分化其實很嚴重，從龍頭房企和中小房企的銷售數據就可以看出，碧桂園的銷售額甚至可以達到業績還算不錯的中小型房企的十多倍，因此，大房企的吸附能力很強，即使平均利潤很高，一些中小房企的經營狀況實則並不算良好。因此，當前房企的經營狀況其實並不像其財報反映的如此樂觀。

因此，在“房住不炒”的基調和因城施策、分類調控精神指導下，房企的業績增長、利潤提升都不意味著房地産趨勢性下行的局面即將結束，房地産正在經歷大調整也並不是危言聳聽。

所以，很多房企降速求穩，是為了轉型發展以應對可能存在的經營風險。畢竟，自2016年下半年開始，樓市調控持續深入後，市場環境已經發生了明顯的變化，中國房地産市場以前那個“跑馬圈地”的時代已經結束，“拿地建房就能掙大錢”的經營模式也已岌岌可危，正式進入了機遇與風險並存的新時代。樓市調控至今，大型房企增速放緩，中小房企大都面臨著資金鏈緊張的問題，如若不能儘快適應新環境，實時地根據當下環境調整好自己的經營模式，在競爭激烈的房地産市場就有被淘汰的危險。

近些年，房地産市場經過多年的發展後，市場需求已經發生了很大的變化——住房需求還在，有效需求卻不足，房地産市場已趨於飽和，消費力強的人已經買房，消費力不足的人更多的是改善型需求。因此，房企謹慎制定銷售目標，既是出於對當前市場趨勢的合理預估，也是為自身轉型升級留下發展空間。

目前，越來越多的房企選擇放緩擴張速度，進行轉型，提質發展。竊以為，大力開拓舊城改造、發展品質提升和服務改善的項目、進軍高科技産業等領域，也應該是未來房企的發展方向，畢竟多元化發展戰略或能幫助房企更好地應對未來可能存在的經營風險。

（作者係中國財政科學研究院應用經濟學博士後）