“3·26”調控兩年 商住交易降九成、價格降三成

過去兩年內，北京商住房交易幾乎停滯，業主期待解套，經紀人放棄買賣業務

對於手握商住房的業主來説，2017年的3月26日，是一個刻骨銘心的日子。至今為止，市場仍是“冰凍三尺”，即便價格大幅回落，仍然是變現難。

2017年3月26日，北京市發佈了比住宅更嚴厲的商住限購政策，二手房房源個人可以購買，但需要有購房資格，並且需全款購買。

從“3·26新政”開始的兩年時間內，北京商住公寓類房源網簽量只有6550套，同比下降93.1%。中原地産研究中心統計的數據，用“暴跌”來形容一點也不誇張。在市場的大數據之下，那些區域市場、商住業主、經紀人的感受更加真切地反映了市場現狀。

仲介經紀人

一年賣一套，放棄買賣業務

北京商住房市場最重要的轉捩點是2017年，用北京大興經紀人李向好（化名）的話來形容：“對於之前火得不能再火的商住市場，我們現在的態度是‘放棄’。”據中原地産研究中心數據顯示，在過去2年，北京商住房合計網簽167億元，但在調控前2年，高達1943.99億元。從單月數據看，目前，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數低的月份僅為20幾套，但在調控之前，每月都在數千套，甚至單月接近萬套。

一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學畢業後進入房地産經紀行業，他經歷過市場交易的高峰時期，不過，那是在2017年之前，更多的時候，他看到的是市場下降直至平穩。

在“3·26新政”出臺之後，李向好所在門店主要是處理因為沒有購房資格而退房的事情。2018年一年的時間裏，整個門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見起色。李向好説：“對於這樣的市場形勢，只能是放棄。”

商住房活躍于2011年，是指將商辦用地上的商業辦公房改建成住宅。當時受住宅限購及住宅高端化的影響，一些被抑制的投資需求和剛需進入了商住房市場。商住房一般總價較低，在200萬以內，這樣的低總價使其投資屬性強，當時交易也異常活躍。

據李向好了解，之前購買商住房的大多為投資客，時而會出現一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”後，商住市場猶如踩了“剎車”。

李向好説，大興有一個業主，2013年用80萬元買的商住房，去年急著用錢，90多萬元就出手了。加上裝修等費用，算下來持平就不錯了。他認為，如果有購房資格，又能付全款，現在應該是商住房抄底的時候。

新京報記者了解到，這個去年90多萬元出手的房子，目前有業主的報價約為115萬元。而這個房子在2017年最高點時，能賣到160萬元。

中原地産研究中心統計數據顯示，目前，二手商住房的價格平均下調超過35%，部分房源甚至價格跌幅超過45%。

商住房由買賣轉向租賃

因為商住房現在價格低，很多業主因此不急於出手。“半年內能遇到一個賣房的。不僅房源少，買家也少，平均下來，一個月能遇到一個諮詢商住房的客戶。”李向好説。

事實上，在去年上半年，商住房有企穩的趨勢，但是一些低總價的限房價項目入市後，不僅影響了二手住宅市場，還把部分商住房的客群“搶走了”。商住房限購政策對個人購買的資格要求嚴格，而且不能貸款。現在大興商住房的總價一般在100多萬元，能夠全款買商住房的人，都有能力在大興購買限房價項目。李向好認為“能買住宅的人，不可能考慮商住房。”如果是他本人，也會考慮買住宅，除非有辦公的需求。

因為交易難達成，商住房的交易幾乎停滯，所以北京二手房買賣交易是以住宅為主。“大多數商住業主都將房子轉向租賃市場。目前，在租賃市場，商住房的地位並不弱，租金也不低，甚至與住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金價格高於商住房。”李向好説，這兩年大興商住房的租金上漲挺快。

以商住房集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元，到了2017年底，幾乎達到了3000元，現在則在3500元左右。

中原地産首席分析師張大偉認為，商住的持有價值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

據李向好介紹，相同的租金，大興的商住房均價為2萬元/平方米，住宅卻在4萬元/平方米-5萬元/平方米之間。

對於未來的商住市場，包括李向好在內的很多經紀人都認為取決於政策放鬆，但短期內，政策放鬆的可能性太小。（記者 袁秀麗）

業主

期待賣掉商住，用做住宅首付

“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對2017年3月26日這一天記憶猶新。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺，蘇勤的商住房沒有賣掉，換住宅的計劃化為泡影。直到現在，蘇勤感覺自己像是一個被裝在套子裏的人，什麼時候能夠解套，還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來北京十多年，目前在一家文化機構工作，她目睹了近十年來京城樓市的風雲變幻。

2013年的夏天，蘇勤由於社保中斷，不夠五年連續社保，無法購買北京住宅。於是，蘇勤選擇在朝陽區北苑附近購置一套不限購的商住新房項目，57平方米戶型，總價160萬元左右。

當時，外地就有“認房又認貸”的政策傳聞，為保險起見，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購買的。

2017年春節剛過，北京盛傳商辦類住房將全面限購。因為社保滿五年了，而且眼看著孩子也快到了入學年齡，蘇勤夫婦萌發了賣商住、換住宅的打算。

春節後，蘇勤就通過仲介機構將房源挂出，陸續洽談了不少購房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購房者洽談完畢，準備將房子以260萬的價格出售，購房者付了40萬定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機來北京簽約。

然而，從2017年3月17日開始，北京調控政策持續加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預期。粗略算下來，當年從2017年3月17日到3月27日這十天裏，北京一共出臺了九項調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道校區房、商住限購等，緊接著配以嚴格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。

在蘇勤的計劃裏，因為名下沒有房貸記錄，賣了商住房換住宅，按首套房35%的標準，首付260萬元就能買下總價700萬元的住宅。萬萬沒想到的是，2017年3月26日傍晚時分，等來的卻是商住限購的消息。“沒想到正卡在了這一節點上。”蘇勤無奈地説。

買住宅計劃擱淺

面對突如其來的商住限購，蘇勤很無奈，心裏不是滋味。“機票都買好了，就差一天，特價機票也不能退了，人也不用來了。真沒想到，會遇到如此戲劇性的一幕。”

蘇勤説，她十分理解政策變動帶來的不可控因素，因此，當買房人因不具備購房資格，想退房時，她也就答應了。

“3·26新政”後，北京二手商住房因政策原因出現交易空當期，2017年底恢復交易，價格較政策實施前出現不同程度的下調。

受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計劃戛然而止，不過，蘇勤很快恢復了理性。她決定如果賣不了房，就繼續留著，隨時觀望政策。“計劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應萬變。”

政策出臺後，北京商住公寓市場迅速冰凍，經過兩年的政策消化，如今的商住公寓市場依然難言起色。

現在蘇勤最關心的問題是，她的商住房要標價多少賣掉，才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去，她也無法換房改善居住條件。

“眼看著孩子一天天長大了，我不知道什麼時候才能換房，也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無奈地説，建議在商住房納入住房限購套數認定範圍以及明確商住房居住配套規範的前提下，可以對二手商住房適當放開購買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻，畢竟購買商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。