原標題：告別“激進” 房企低調控風險

【一週觀察】

3月的第四週，房企密集發佈年報，包括萬科、恒大、融創等龍頭房企相繼披露2018年的財務報告並舉行業績發佈會。縱觀2018年的房企表現，有以下幾個特徵：銷售增速整體放緩，營收持續迎來豐收之年，但同時出現歸屬母公司凈利潤下降、資産負債率攀升等情況。

2019年，在房住不炒的整體基調下，調控政策將保持穩定性和持續性，隨著債務兌付高峰來臨，房企將面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款，保證現金流的安全與財務的健康，成為房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速提質以應對風險。

增速放緩

2018年下半年，萬科董事會主席鬱亮的一句“活下去”瞬間引爆輿論，從剛開始令同行們的瑟瑟發抖，到中間輿論轉向“萬科作秀”等質疑聲，再到後來，巨頭們頻繁的戰略收縮、賣股求生、裁員降薪、降價促銷等動作，令市場真切感受到冬天來了。

而隨著年報集中發佈，各種財務數據也正一步步印證2018年樓市的真實狀況。據記者觀察，截至3月27日，已經發佈年報的40余家上市房企，2018年的銷售額同比增速是46%，低於2017年的48%，僅看數字，增速並不差，但是不增反降的走勢説明瞭市場的趨冷與去化速度的放慢。

這其中，龍頭房企和部分中小房企的降速尤為明顯，排在第一陣營的房企，包括碧桂園、萬科、恒大、綠地、中海、保利、華潤等平均增速只有24%，其中，碧桂園增長31.3%、萬科增長14.5%、恒大增長10.1%，都低於前一年的同比增速，還有綠城、龍湖、雅居樂降速明顯，銷售額同比增幅分別為6.9%、28.5%、14.5%，2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。

相反，部分中型房企在規模賽道上並未急踩剎車，尤以首次進入千億抑或是衝刺千億、兩千億陣營的房企明顯，中國奧園2018年實現銷售額912.8億元，同比增長100%，首次進入千億正營的中國金茂、金科股份、融信中國、富力地産增幅高達85%、81%、73.35%、60%，還有兩千億門檻前後的房企包括陽光城、新城控股、世茂房地産、招商蛇口的增速都不低，分別上漲78%、74.8%、74.8%、51.3%。

調低目標

2019年全國兩會政府工作報告中，雖然“房住不炒”並未出現，但是此後住建部相關負責人重申“房住不炒”的調控基調，定調2019的政策思路，穩地價、穩房價、穩預期、防風險將貫穿全年。大勢已定，房企的日子並不好過，所面臨的不僅僅是去化與銷售問題，還有一場硬仗要打，是即將到來的債務集中兌付高峰，如泰山壓頂。中指研究院研發中心總經理白彥軍指出， 2019年房企需要償還的國內外的信用債規模將近5000多億元。

因此，現金流安全、財務風險管控成為當下的重要任務。從部分房企相關負責人業績會上的發言可知，加速回款、減速保質、現金流安全成為新一年開展工作的關鍵詞。

鬱亮在萬科2018年業績報告《致股東》中再次強調“白銀時代”，“那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。”

對於2019年的市場，龍湖集團CEO邵明曉的判斷是“市場不會再出現暴漲行情，我們的態度是謹慎、樂觀”。鋻於此，龍湖將今年的銷售目標定為2200億元，預計同比增速為9.65%，低於2018年28.5%的增速。中海2019年的銷售目標是3500億港元，預計同比增速為16%，低於2018年29.8%的增速。

旭輝2019年的銷售目標是1900億元，增速只有25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場和公司的實際情況決定的，定這個指標也是比較保守的，“在政策下，市場還是有的，我們的投資和未來的發展計劃都是審慎樂觀的。”

隨著行業馬太效應加劇，市場集中度越來越高，強者恒強，尤其是在拿地、找錢仍看重規模與排名的當下，仍有不少房企在規模賽道上衝刺。擴張帶來規模，但也伴隨風險。對房企來説，2019年，要警惕去化、資金鏈、融資、投資等各種風險。