房企財報：龍頭企業銷售額創新高 白銀時代謀轉型

中新網客戶端北京3月28日電（記者 邱宇）3月以來，上市房地産企業密集發佈2018年年報。從數據來看，多數房企在營收、利潤方面業績理想，但受調控政策影響，銷售額增速趨緩，一些房企在激烈的競爭中謀求多元化業務佈局。

龍頭房企銷售額創新高 漲幅趨緩

2018年，房地産交易規模再創新高，萬科、恒大、碧桂園的全年銷售額紛紛突破6000、5500、5000億元大關。

年報數據顯示，萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%；恒大營業額4662.0億元，凈利潤722.1億元，同比增長106.4%；碧桂園總收入3790.8億元，凈利潤485.4億元，同比增長68.8%。

中原地産研究中心對42家企業年報數據進行統計發現，70%的企業利潤出現了明顯的上漲，其中，A股的27家企業平均利潤上漲了22.6%。

但在調控政策從緊的背景下，房企普遍出現業績上漲乏力的現象。年報數據顯示，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恒大合約銷售額增長10.1%，增速較2017年均有所放緩。2018年碧桂園權益銷售額增長31.25%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長為78.3%。

國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積17.17億平米，同比增長1.3%，增速比 2017年低6.4個百分點；銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，進入2019年後，這一趨勢更為明顯。

據中原地産研究中心對25家房企2019年1-2月銷售業績的統計，25家企業1-2月合計銷售額為5019億，同比下跌了7%，而在2018年同期，同比銷售上漲均超過60%。

“頭部房企的增長速度變緩，但絕對增量依然可圈可點。”58安居客房産研究院首席分析師張波接受中新網記者採訪時説，一些房企的發展戰略開始出現變化，從偏重規模化發展到規模和品質並重，尤其是負債水準較高的大型品牌房企則更為謹慎，不再過分倚重“高週轉”戰略。

行業集中度明顯提升

從年報來看，2018年，龍頭房企繼續發揮規模優勢，銷售業績上漲幅度超過市場平均漲幅。

根據中國房地産業協會、上海易居房地産研究院中國房地産測評中心共同發佈的《2019中國房地産開發企業500強測評研究報告》，2018年，百強房企市場集中度繼續提升，千億房企數量達到30家，創歷史新高。

測評報告指出，前四大房地産開發企業銷售金額佔比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龍頭房企憑藉在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務佈局，保證業績的穩定性。

“此外，在因城施策的宏觀背景下，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售額小且呈現負增長的企業不在少數。”報告稱。

萬科在2018年年報《致股東》信中表示，行業集中度上升，已經不再是趨勢，而是事實。現在處於“白銀時代”，白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

“行業集中度仍將進一步提升，預計2019年千億房企的規模將擴大到40家左右。”張波説，需要關注“千億”本身的含金量，步子邁大了，基礎不牢固，風險也會隨之增大。無論是兼併還是搶地，都離不開資金杠桿，雖然2019年融資環境有所改善，但如果不注重風險、只看中規模，就可能倒在千億的跑道上。

張波認為，中小型房企的生存在2019年將愈加困難，目前放鬆的流動性多傾向於大型品牌房企，更多的中小房企資金鏈承壓現狀難以得到改善，合作開發和並購將在2019年頻繁上演。

多元化佈局全面開展

面對激烈的競爭，除了注重發展的品質，多元化業務佈局也一直是房企關注的重點。

近兩年，房地産行業出現“去地産更名潮”。萬科房地産、保利房地産、恒大地産、方興地産、遠洋地産、朗詩綠色地産、時代地産、中航地産、龍湖地産、大連萬達商業地産等逾10家房企去掉了名字中的“地産”二字。

從年報來看，2018年，除主營業務之外，萬科在物業、物流、教育甚至冰雪等小眾領域都有發力。碧桂園在機器人産業和鄉村振興領域，恒大在新能源汽車領域，中國金茂在城市運營方面，越秀地産在養老項目上均有佈局。

“2018年，TOP30房企70%發佈了多元化戰略，TOP100房企97%佈局了多元化業務。”易居企業集團執行總裁張燕説，2018年房企多元化投資已接近千億，和2014年相比翻了7倍。

關於房企尋求多元化業務佈局的原因，張燕認為，有些是因為主業強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。另外一類控股公司，企業先天具有多元化佈局的優勢和基因，當主業進行到一定程度之後，多元化佈局優勢就會顯現。

不過，在張波看來，目前房企的多元化或轉型非常成功的案例並不多，主要有兩個方向，一類是向主業相關或上下游行業衍生，例如以住宅開發為主的房企，開始轉向養老地産、租賃住宅、小鎮開發、商業地産等領域拓展；另一類則是全新轉型，逐步弱化開發屬性，而轉向物流、倉儲、電子商務等和房地産無關聯的行業。

“兩類方向並無優劣之分，需視企業自身的資源優勢和發展願景而定，但總體來看，全面轉型的成功率往往不高，因此房企上市公司的轉型節奏一般會較為緩慢。”張波説。