近期，南京樓市迎來一輪“小陽春”。沉寂許久的土地市場也將於本週五（3月29日）迎來今年首場拍賣，涉及城北、城南、城東、江寧等7幅地塊，其中主城區域邁皋橋G01、西善橋G02兩幅涉宅地塊備受關注。

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城北二手房賣不動，全靠學區帶？

上周城北區域純新盤——星河天賦首開，毛坯均價近39000元/㎡，首批142套房源當天便宣告售罄。邁皋橋G01地塊作為是本次出讓的唯一純宅地，自然也吸引不少眼球，總出讓面積9萬方，距離地鐵1號線邁皋橋地鐵站1.5公里左右，周邊小區較多，基本配套成熟，生活氛圍較為濃厚。

NO.2019G01地塊

棲霞區邁皋橋街道合班村288號地塊

四至：西臨逸文路、北臨邁堯西路、東臨北苑東路、南臨熙湲路

總用地面積：146618.14㎡

出讓面積：90424.47㎡

土地性質：二類居住用地

容積率：1.01點R點2.6

限高：50m點H點80m

起拍總價：41.3億元

起拍樓面價：17567元/㎡

最高限價58.7億元

最高樓面限價24968元/㎡

（邁皋橋G01地塊位置）

出讓條件：

（1）該地塊須配建建築面積不小于11756平方米的人才房（含租賃住房），由競得人建成後無償移交南京安居集團。

（2）地塊內規劃住宅建築高度不得低於50米，商業裙房不受此限。

（3）地塊範圍內須配建的小學由市土地儲備中心出資委託南京安居集團，根據教育主管部門提出的要求進行建設，建設費用須經第三方審計機構確認，由南京安居集團與市土地儲備中心結算。

（4）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於50%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付。

從區域總體規劃、容積率以及限高情況來看，地塊也將建設高層住宅産品。地塊較為平整，面積適中，已有多家房企有意拿下該幅地塊。

棲霞G53地塊（樓面價：19955元/㎡）位於G01地塊西側，目前項目工地正在建設之中，項目規劃建設8棟高層住宅，要求現房銷售；地塊南側一街之隔即為星葉瑜憬灣，項目高層毛坯房源已售罄，前期均價2.6--2.8萬元/㎡。目前還有毛坯洋房在售，因為是4至6層低密度産品，價格相較高層房源有一定提高，均價3.5萬元/㎡。

區域內多家樓盤已陸續交付項目，如星葉瑜憬灣、保利朗詩蔚藍、嘉華嘉譽山等項目，這些項目多數以剛需、剛改房源為主。區域內二手房整體均價在2.6萬元/㎡左右。

據附近鏈家門店的仲介介紹，由於是老城區，沒有新的規劃等利好，區域二手房成交量主要依靠學區帶動，如：成賢街小學分校——立賢小學（隸屬玄武區）由於近兩年成績不錯，學區內的老小區價格上漲至3.2萬元/㎡。而網板路北側的棲霞區，由於沒有突出的學區優勢，二手房交易呈現趨冷的態勢。

值得注意的是，G01地塊的西南角，也規劃了一所30班小學，總用地27170㎡，目前還未建設，這所規劃的小學大概率將是G01地塊的學區，如果可以引進名校資源，也將提振城北棲霞片區的價值。

規劃小學效果圖

整個城北去年僅成功出讓了兩幅地塊，均位於新玄武板塊，分別是去年五月底出讓的商住混合用地：星河G16地塊、北京電子城G17地塊。而邁皋橋（棲霞區範圍內）斷供許久，即將迎來“新貨”解渴。

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價格堪比河西南？西善橋多家純新盤即將首開

隨著南站板塊房源的陸續收官，兩橋區域（鐵心橋--西善橋區域）逐漸成為城南樓市的供貨主力。

西善橋G02地塊便位於原聖戈班玻璃廠內，秦淮新河南側，寧蕪公路、寧蕪鐵路東側，與河西南板塊一河之隔，距離最近的地鐵站——S3號線天保站約2公里。

從現場看G02地塊較為規則、平整，靠近岱山安置房片區，周邊聚集了齊修北苑、明尚東苑等多個保障房樓盤，社區底商較為發達。地塊以居住和商業功能為主，或將提升區域的商業、居住的品質。

NO.2019G02地塊

雨花臺區西善橋街道寧蕪鐵路以南C2、C3地塊

四至：北臨沿山路、南臨吳山路、東臨檀山路、西臨柏山西路

總用地面積：89461.91㎡

出讓面積：地上67389.32㎡；地下7494.93㎡

土地性質：二類居住用地、商業用地、幼托用地

綜合容積率：2.5

起拍總價：22.3億元

起拍樓面價：13237元/㎡

最高限價：32.3億元

最高樓面限價：19172元/㎡

（西善橋G02地塊位置）

出讓條件：

（1）A、B分區地上一層及負一層須由競得人自持不低於各個樓層建築面積的50%，且自持總建築面積不得小于10000平方米，剩餘建築面積可分割銷售，但須統一經營管理。

（2）C分區內商業建築面積不得超過該地塊地上總建築面積的10%。

（3）D分區規劃用途為幼托用地，由雨花臺區政府負責出資並建設，所對應土地按劃撥方式供應。

（4）E分區地表為公園綠地，出讓範圍為地下空間，僅可建設地下停車庫及商業用房，地下所建商業用房須由競得人自持不低於50%，自持部分房産不得銷售、不得轉讓。

（5）地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付。

2016年以來，大城南板塊（含南站、兩橋、板橋等）共成交10幅住宅用地，成交樓面價在8882--29093元/㎡之間，有3幅現房銷售地塊，其中，位於賈西的中海城南公館上月首開洋房房源，開盤1小時左右便宣告售罄，銷許均價約3.4--3.9萬元/㎡也成為春節之後南京第一家“破限價盤”。城南純新盤綠城雲棲玫瑰園預計今年上半年入市，放風毛坯4萬/㎡。

此外，兩橋區域去年拍出三幅地，分別為電建G18（案名：電建洺悅華府），樓面價17919元/㎡；招商G30（案名：和峰南岸），樓面價14164元/㎡；龍湖G41（龍湖天鉅），樓面價13993元/㎡。在價格方面，這3家樓盤價格預期均為成品3—3.5萬/㎡左右，買房成本接近河西南與南站，3盤都將在上半年迎來首秀。

值得注意的是，電建洺悅華府與G02地塊僅僅一墻之隔，項目現場正在建設，從施工進度來看，整體仍然處於挖地基的狀態，但售樓處已經初具雛形。據置業顧問透露，售樓處將在3月底4月初公開，最快4月底首開。項目共規劃12棟高層住宅，主力建面約89、113㎡，整體定位更偏剛需、剛改，均價不超過3.5萬/㎡左右。

電建洺悅華府效果圖

電建洺悅華府建面約113㎡戶型圖

電建洺悅華府建面約89㎡戶型圖

目前河西作為南京置業最火的板塊，置業門檻極高。距離河西南一河之隔的西善橋區域，隨著大規模土地出讓，眾多品牌房企的進駐，未來也將成為買房人置業的重要選項。

據不完全統計，2019年以來，全國已有超20座城市調控政策放鬆，“日光”、“漲價”、“限價取消”等字眼開始頻繁出現在各地媒體報道中，南京自然不例外，“日光碟”數量上升，部分熱盤還一度突破區域的房價天花板。但是，樓市是否真的“回暖”，還要看土地市場的轉變。

去年南京土地市場流拍、地價跳水等情況時有發生，今年是否還將延續去年土地市場的“理性基調”？樓市究竟是局部好轉，還是整體回暖？2019首場的土拍將成樓市的“風向標”，城北、城南兩幅優質涉宅地屆時花落誰家，讓我們拭目以待吧！