董事會主席空缺六年多、旗下僅兩個項目的萬科置業海外，本以為會繼續被邊緣化，然而，隨著近日萬科副總裁張旭任職萬科置業海外董事會主席，以及萬科將持有的倫敦、三藩市（舊金山）、紐約三家目標公司注入到萬科置業海外這個平臺，連續的動作讓市場猜想不斷：萬科的海外投資戰略將有調整嗎？

但是當下，中國企業的境外投資早已從之前的高潮急轉直下，迅速冷卻，投資額萎縮甚至是資産處置現象亦不鮮見，萬科此舉僅僅是業務整合還是蓄力待發海外市場？背後的意圖又是什麼？

左手倒右手：子公司收購母公司資産

事實上，對於萬科來説，這是一次“左手倒右手”的買賣。

根據公告，萬科置業海外透過其附屬公司與萬科若干全資附屬公司訂立三份獨立協議，擬收購萬科旗下位於倫敦物業約99.95%權益，位於美國舊金山物業45%權益，參與為發展紐約物業提供所需資金的投資工具49%實際權益，總現金代價約為11.38億港元。

紐約目標公司是萬科間接全資附屬公司，倫敦物業目標公司是萬科香港擁有99.95%權益的附屬公司，舊金山物業目標公司是萬科香港全資附屬公司，萬科香港既是萬科置業海外的母公司，又是萬科全資附屬公司。因此，萬科置業海外此次可謂是從母公司手中收購資産，屬關聯交易。

萬科置業海外是萬科最早進行國際化嘗試的平臺。2012年，萬科以10.79億港元的價格收購在港交所上市的南聯地産約73.91%股份，這不僅為萬科在境外嘗試地産開發打開大門，還搭建了首個境外融資平臺。當年，時任萬科總裁的鬱亮曾表示，萬科將設立境外事業部，總部設在中國香港，會首先考慮投資美國等發達市場。

根據香港的相關規定，萬科在完成對南聯地産收購後的兩年內，禁止重大資産重組，這意味著萬科對南聯地産的業務重組仍需等待。

但是對於有著融資需求的萬科來説，兩年時間還是太長了。2013年初，萬科對外公佈B轉H方案，擬申請將已發行的B股轉換上市地，以介紹方式在港交所主機板上市及掛牌交易。2014年3月，萬科B轉H方案獲批，6月萬科成功在香港上市。

只見新人笑不見舊人哭。隨著萬科成功登陸港交所，萬科置業海外這個曾被萬科視為拓展國際市場的平臺便被擱置一方，而萬科的國際化業務則多以萬科香港開展。截至上述三宗收購發生前，萬科在海外的房地産項目分佈于舊金山、紐約、西雅圖、倫敦、新加坡等地。而萬科置業海外旗下除了收購南聯地産留下的資産麗晶中心等投資物業外，僅有2013年從母公司萬科香港手中收購過來的香港荃灣西站六區項目（TW6）20%權益。

董事會主席空缺6年多 盈利僅6.77億港元

作為萬科旗下國際化的平臺之一，萬科置業海外無論是項目數量還是盈利水準都與萬科這個龍頭房企不相匹配。2017年全年，萬科凈利潤達到281億元，而萬科置業海外僅為1.55億港元。

2018年，萬科置業海外實現6.77億港元的盈利，同比增長約336%，其中貢獻最大的是應佔聯營公司業績，其稅前業績為4.66億港元，2017年僅為4.6萬港元，這部分收入主要來自於香港荃灣西站六區項目（TW6）有關的兩家聯營公司收益。但是截至2019年2月13日的業績公告發佈，TW6超過99%的單位已售出。除此，萬科置業海外收入主要來自於香港麗晶中心物業、泊車位的租金收入以及物業管理費用。

零星的業務使得萬科置業海外在人員配置上極其“節儉”。截至2018年12月31日，萬科置業海外僅有3名僱員。由於僱員人數下跌，年內員工成本（包括董事酬金）減至約540萬港元（2017年為780萬港元），其行政及管理支援由萬科香港提供，總額約為220萬港元。

甚至在高層管理人員上，萬科置業海外也一直空缺，自2012年9月1日以來，萬科置業海外並未委任主席及首席執行官。直至2019年2月13日，一紙公告掀起波瀾，執行董事張旭及闕東武分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官。

萬科置業海外董事會認為，考慮到公司有意拓展及多元化發展業務，為準備本公司未來拓展及發展委任分工明確之主席及首席執行官，符合公司及其股東利益。

此後就是萬科置業海外對於母公司旗下的三處物業發生的並購，這與上述“有意拓展及多元化發展業務”的説法不謀而合。

從不受重用的“棋子”到回歸大眾視線引起輿論關注，萬科置業海外的連續動作引起市場猜想，萬科的海外投資戰略將有調整嗎？有分析人士認為，萬科置業海外收購母公司部分資産，有可能是為了整合公司業務，國外與國內業務進行剝離，海外資産由專門的平臺負責。

境外投資持續降溫 萬科海外盤整蓄力待發？

不過，在多位業內人士看來，受政策監管，2018年以來，中國企業境外投資遭遇嚴峻挑戰，投資規模呈現大幅下降，這個時間節點，萬科在海外不太可能有更多新的項目拓展。

一份來自於戴德梁行《2019年中國境外地産投資意向調查》的報告顯示，2018 年全年國內投資者境外地産投資活動已從大量海外收購轉向資産處置，2018年中國境外地産投資為157億美元，同比下降63%。同時，全年境外有超過120億美元的物業資産被境內投資者出售，包括中國人壽、大連萬達、海航集團、中交建、華林集團、中信等在內的企業均有境外資産出售。

該機構還對51家有著境外投資的國內地産投資者做了問卷調查，結果顯示，84%的受訪者表示較 2017 年而言，2018年其所在公司均有減少或維持境外地産配置的現象。針對2019 年，投資者對整體境外地産投資環境仍不樂觀，上述問卷顯示約 69%參與調研的國內投資者並不認同“在 2019 年政策限制將會有所放鬆”這一觀點。

但是，上述業內人士也表示，房企向外走是趨勢，不排除萬科盤整海外業務是蓄力待發。上述機構也認為，2018 年全年國內投資者仍總計收購了約 157 億美元的境外地産，這意味著儘管增長顯著放緩，但國內投資者對海外地産的需求並沒有減少。

值得關注的是，萬科海外地産投資的路徑一向謹慎，多與當地企業合作以降低風險，多扮演財務投資的角色。

對於上述並購，萬科方面向新京報記者表示，萬科海外業務經過多年探索已具備獨立發展的條件，萬科置業海外秉承集團的戰略佈局，未來將根據自身的發展策略尋找合適的投資機會。