仲量聯行近日發佈《全國房價漲幅繼續回落》報告。報告指出，二月下旬，國家統計局發佈了2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個城市新建商品住宅平均價格環比微漲0.6%，漲幅較上個月回落0.2個百分點，這也是自2018年9月以來連續第5個月價格環比增幅放緩。分城市看，一線城市價格漲幅衝高回落至0.4%，二線城市1月環比上漲0.7%與前月持平，三線城市則繼續了前幾個月的回落態勢，價格增幅進一步放緩至0.6%。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“價格增幅回落背後，是市場情緒轉變和成交量放緩的現實。自2018年9月起，整體住宅市場銷售開始放緩，購房者逐步回歸理性。在政策持續調控下，隨著前期累積需求被陸續釋放，臨近年底，大量新盤集中入市分流了購房人群，不少城市出現了開盤去化率下降、項目蓄客不及預期的情況。”

土地市場方面，由於限購限價政策和市場銷售放緩，開發商的利潤空間繼續受到擠壓且現金流壓力日益增大，拿地熱情繼續下降。因此各城市住宅用地成交溢價率均出現不同程度下降。

2019年“因城施策”下的政策轉變

在上一輪的樓市政策週期中，樓市調控不斷深化，多地樓市步入“五限”時代，即“限購、限價、限售、限貸和限商”。2018年下半年，“五限”政策壓頂，房貸實際利率持續攀升，加之棚改貨幣化安置政策收緊等多重效應疊加，給樓市需求端帶來巨大壓力；同時，全國“去杠桿”進入深水區，房企資金多渠道收緊，迫使開發商在供給端加速推盤以回流資金。可以説，2018年下半年，各類調控政策的累加效應達到了頂峰。

2019年，不論從貨幣政策還是行政調控政策的角度來説，都將走向邊際寬鬆。貨幣政策方面，春節前夕，央行下調存款準備金率共100個基點。2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，是過去23個月以來首次出現環比下降，而2019年1月房貸平均利率還在繼續下降，受銀行流動性利好影響，後期房貸利率有望繼續下行。

樓市調控政策方面，自2018年12月起，便有部分城市因地制宜地調整了部分限制政策。如山東省菏澤市取消限售政策，湖南衡陽暫停限價政策，廣州調整“商住房”政策，北京新推兩幅土地取消商品住房價格限制等。在剛過去的2月20日，合肥12家銀行確認房貸已結清的二套房可按照首套利率執行。而21日又傳出阜陽市2019年新挂出的幾宗商業住宅用地取消了限價。就在同一天，發改委發佈意見提出“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”。這些消息在當前“一城一策”及諸多城市住房政策調整之際引發市場關注。

2019年樓市政策將迎來邊際放鬆

姚耀表示，在全球經濟放緩的大環境下，預計2019年我國貨幣政策、財政政策以及樓市調控政策的邊際放鬆已是大勢所趨。若出臺全面寬鬆的刺激政策概率較低，將加劇現有經濟的系統性風險。“預計2019年的樓市調控主基調將保持不變，但各城市將延續“因城施策”的調控風格，在穩地價、穩房價、穩預期的目標下，一些過嚴的調控政策將迎來調整。”

預計2019年上半年一線和強二線城市的成交量將繼續回落，但隨著房貸利率穩中有降、部分城市政策適度放鬆，預計下半年的成交量將得到有力支撐。而三四線城市將繼續受棚改貨幣化安置政策緊縮的影響，成交量進一步回落。

在政府的限價政策下，預計熱點一、二線城市的一手價格將保持平穩。而三、四線城市由於有效需求縮減導致銷售進一步放緩，一手價格漲幅將進一步收窄，部分城市或現出現價格下跌。