2月26日，北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會在廊坊市大廠回族自治縣舉行。現場共簽約項目52個，意向企業50余家，意向投資額超過300億元。

值得關注的是，本次項目推介洽談會的召開時間正是京津冀協同發展上升為重大國家戰略5週年之際。業內人士認為，推介洽談會的召開以及多個項目實現簽約將進一步推動通州與北三縣協同發展，加快北京企業疏解，加快北三縣産業落地，改善北三縣公共服務、基礎設施等，實現城市的職住平衡與快速發展。

而進入2019年後，關於“北三縣”的利好消息就一直不斷，引發樓市微動。新京報記者探訪燕郊、大廠、香河，試圖揭開樓市回暖的真相。

北三縣利好：教育、醫療項目落地

據了解，昨天北京與廊坊北三縣的推介洽談會簽約的項目涉及産業和公共服務領域，包括教育、醫療、養老、文化創意、科技創新、裝備製造等多個方面。

具體看來，在産業領域，承接非首都功能産業疏解的項目有北京天壇瑪金莎座椅有限公司搬遷升級改造、中航試金石檢測科技有限公司在大廠建設無損理化力學測試基地、中國文化産業發展集團有限公司在燕郊建設新華1949·燕郊文創園項目等。公共服務方面，教育、醫療項目的簽約備受關注，諸如大廠簽約了中國人民大學附屬小學項目，首都醫科大學附屬北京潞河醫院推進三河醫聯體項目，清華大學第一附屬醫院、中國中醫科學院廣安門醫院與香河縣氣管炎哮喘醫院共同推進醫聯體項目建設等。

合碩機構首席分析師郭毅表示，在北三縣中，大廠是産業發展、城市建設程度相對領先的，選擇在大廠召開推介洽談會，讓參與企業對於北三縣的發展狀況以及未來規劃有更進一步的了解，從而加深投資的可能性。

據了解，推介洽談會現場共簽約項目52個，意向企業50余家，意向投資額超過300億元，成果可謂頗豐。

實際上，進入2019年的前後，關於北三縣的利好消息就一直不斷，引起樓市躁動。新京報記者探訪燕郊、大廠、香河，試圖揭開樓市回暖的真相。

燕郊：二手房成交好轉，均價止跌

北三縣包括廊坊市的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣。燕郊作為三河市最重要的一個鎮，因距離北京的CBD僅30公里，且緊鄰北京市通州區，近年來承接了大量的北京外溢人口與購房需求，其樓市也經歷了一番沉浮。

近日來，為了一探燕郊樓市回暖的真相，新京報記者多次走訪這個距離北京最近的環京小鎮。

通過燕郊的彩虹門向東，就是燕郊著名的“售樓一條街”，這條街的熱鬧與冷寂，也代表著燕郊樓市的興盛與衰落。記者看到，儘管燕靈路口附近的房産仲介門店較之前少了很多，但部分正在營業的房産仲介工作人員逐漸增多，工作熱情也比之前增加很多。

仲介忙碌背後是燕郊看房人與購房人日益增多，燕郊樓市正在破冰。位於燕靈路口的一位房産仲介工作人員稱，“最近一個多月，尤其是過了春節，看房問價的人明顯增多，大部分都是從北京來的。去年我一年也沒賣出幾套房子，最近一個多月賣了十多套。”

據貝殼研究院Real Data 數據庫顯示，燕郊二手房市場于2018年三季度觸底，11月市場成交量開始好轉，均價也于11月開始回升。2019年1月，燕郊二手房成交量達到調控以來的次高值，同比增長14.6%；均價也出現止跌，1月均價環比上漲4.9%，同比下跌10.5%。

春節後，燕郊二手房成交繼續回升。數據顯示，節後第二周成交量達到2018年以來的最大值。節後均價仍延續節前上漲態勢，節後第二周均價環比上漲2.9%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，燕郊二手房市場的回暖主要是區域規劃對市場預期的促動。

在新房方面，由於新建商品住宅在售房源稀少，且購買需要繳納三年社保，因此，燕郊商辦類項目受到外來購房者的熱捧。北京克而瑞數據顯示，2019年1月燕郊新房（包括住宅、別墅、商業、辦公等）成交112套，而去年1月份僅成交7套。

大廠：看客多一點，價格沒有漲

大廠作為此次推介洽談會的召開地，備受關注。而當下的大廠房地産市場，又是一番怎樣的景象？

談起大廠的房價，來自湖北的李延心裏“別有一番滋味”。2017年春節剛過，李延以2.8萬元/平方米的價格購買了大廠城區某小區二手房，轉眼整整兩年過去了，李延的房子最多能賣到2萬元/平方米。

“最近都説北京城市副中心啟用和市政府東遷確實帶動了燕郊、大廠的房價回暖，但跟大漲實在是‘不搭嘎’。”李延告訴新京報記者，“今年大年初七，我把房子以2萬元/平方米均價挂在仲介，昨天仲介給我打電話説，房價得再調低點兒，現在還是賣不動，租個好價也是費勁。”

據安居客2月26日的數據顯示，大廠住宅均價為1.4萬元/平方米 ，環比上月下跌8%。對此，大廠某房産仲介人員表示，“從多方數據上都可以看出，雖然燕郊的房價已經連續7周上漲，但基數早已‘對折’的燕郊，每次價格上漲200元-300元/平方米，均價比一年前還是低不少。此外，真正成交量也只是略顯回暖，更多是看客多。同樣是環京的大廠，相比燕郊而言，無論是距離還是政策紅利等方面都差很多，目前未見較為明顯回暖。”

“此前一直傳言北三縣未來業主的孩子，可以和北京的孩子享受統一教材，統一學籍，統一管理，統一高考試卷，納入統一招生計劃。”當地一位業內人士對記者説，“仲介就借此造出房子漲價聲勢，比如‘統一教育的前提是你在北三縣必須要有一套屬於自己的房子，馬上漲價’。事實上，不少外地人想買大廠房子但買不了，關鍵是無購房資格，所以，目前還是不好判斷此處房價未來的漲勢。”

香河：成交量漸增，有仲介炒作漲價

香河，一個以肉餅和傢具聞名的小城，距北京市中心僅45公里，近年來承接了大量的北京外溢人口與購房需求。限購政策出臺後，讓香河樓市趨於冰凍，房價幾乎腰斬。不過，隨著傳統銷售旺季的來臨，相比去年，今年出手的購房者有所增加，香河樓市在低迷中略有起色。

“現在香河的新房價格並沒有多大變動，均價維持在1萬元-1.3萬元/平方米之間。”一位開發商銷售人員表示，成交量有所回升，但也看不出來是過年積壓的，還是市場開始回暖了。“每年春節後都有一陣小回暖，一般2月份也不怎麼銷售。但這個量持續久了，才是真回暖了。”

上述銷售人員表示，現在在香河出手買房的人，基本都是在北京工作的，投資、自住都有，投資多一些，理由是認為北三縣現在是“洼地”。不過，由於限購嚴格，不少購房者，只能先交錢，不簽約，等以後將社保、納稅之類辦妥再説。

“春節前後，我接到了不少仲介的電話，都是詢問要不要出售房子的。”在北京工作的李靖表示。據李靖介紹説，2016年期間，他購置了香河一套126平方米四居室，約6300元/平方米。不過他打算房子用於以後自住，目前不選擇出售。

另一方面，記者了解到，近期到香河看房的北京購房者開始增多，其中不少是從此前的觀望狀態轉為伺機而動。

同是在北京工作的陸敏（化名）在今年春節後開始關注香河樓市。上週末，她特意跑了趟香河看房，“基本需要全款，首付50%以上，目前我比較傾向於不限購的loft，想入手一套。”

香河樓市逐步起色，在數據方面也得到了驗證。來自中指研究院的數據顯示，自去年10月至今年1月，香河新建商品住宅成交量逐月升溫，分別為307套、446套、648套以及880套。

值得注意的是，香河市場回溫除政策利好的因素外，還與仲介炒作“香河解禁”有關。最近，關於香河樓盤放開限購的消息不脛而走，多家銷售不僅對購房者表示“近期開發商會有調高房源售價的動作”，還多次強調“廊坊限購有望解除或放鬆”。

在58安居客房産研究院資深分析師李震看來，個別養老項目是建立在獲得政府相應支援的基礎上，針對養老地産這一特殊産品類型的特殊政策，難以支撐整體香河樓市“解禁”之説。

李震強調，從大北京市場的總體研判來看，在2019年北京要完成1200公頃住宅供應，建設5萬套（間）租賃住宅、6萬套政策性産權住房，超5萬套限競房入市。因此，包括香河在內的北三縣樓市，不具備短期量價飆升的供需空間。其次，在“房住不炒”的主調控主基調下，包括香河在內的北三縣樓市，不具備短期火爆的“直效”政策空間，香河樓市未來的整體運作還將以穩健為主。