2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，本規劃是指導粵港澳大灣區（以下簡稱大灣區）當前和今後一個時期區域合作發展、經濟加速升級的綱領性文件，具有里程碑式的意義。受益於改革開放40年的高速發展，在5.6萬平方公里的大灣區，已形成了7000萬人口、GDP超過10萬億元的龐大體量。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，雄厚的多元化産業基礎、強大的科技創新能力和人才優勢，以及預期未來大灣區工作機會增加對人口導入中長期持積極影響，為大灣區實現世界級城市群以及國際一流灣區提供了強有力的基礎。同時，在中國現階段面臨經濟發展模式轉型的關鍵時期，大灣區預計將再一次引領中國新一輪的改革開放大潮。

升級轉變，辦公樓市場迎來發展新機遇

大灣區未來的發展重點，將從過去的製造業向服務業升級轉變。其推動因素來自：一、香港將作為全球離岸人民幣業務樞紐和國際資産管理中心，提升外資對大灣區市場參與程度。二、國家加大金融行業的創新和對外開放力度，有利於香港、廣州和深圳的服務業發展；而其他大灣區城市則將繼續受益於産業轉移和當地人民財富增長帶來的市場機遇。三、深圳作為科技創新之都，將引領並加快提升大灣區製造業升級和新經濟發展。

而這些因素也將為大灣區的辦公樓市場將帶來新的發展機遇。首先，辦公需求總量增速。金融、服務業和科技類企業對甲級辦公樓的需求增量將躍升一個層級，除了三個一線城市核心商務區，珠海、佛山和東莞辦公樓市場整體需求也會增加；同時，科技類企業在辦公樓需求來源佔比將繼續大幅增加，特別在廣州、深圳，該佔比有望達到30-40%，辦公需求結構迎來根本性轉變；新興辦公樓市場也將興起。科技行業、高端製造業及相關的研發和服務行業將形成新的産業聚集中心。

另一方面，跨境資本流動及新經濟發展將影響香港辦公樓市場格局。中資金融機構將加速在香港設點開展其國際業務，中環成為辦公選址首選。香港去中心化的趨勢也日趨明顯，香港東部以及九龍東辦公樓市場的興起，成為專業服務業新的辦公選址區域。此類企業選址對非中心區域接受程度高，香港辦公樓市場將形成多中心格局。

在廣州及深圳，共用經濟和靈活辦公理念逐步普及並繼續深化轉變。憑藉對空間利用率的優化，新的辦公模式從側面提高了企業的承租能力，更好滿足其升級需求，同時也使優質大廈的租金和回報率上升。

中長期來看，企業將改變在大灣區的版圖佈局。越來越多企業將在大灣區設立地區總部。同時，為了提高企業效率、節省成本、人才聚合以及更加貼近市場，未來企業的不同業務線總部可能分設在大灣區不同城市，企業的資源整合將與大灣區不同城市的定位更加緊密結合。

內修外拓，零售地産市場蓬勃在興

在零售物業市場方面，預計以下三大因素將提升整個大灣區零售市場發展格局：更多擁有零售運營經驗的外資及香港背景開發商將通過開發和收購或改造現有零售物業的方式加大在大灣區的佈局。深圳和廣州的成熟商圈內，客群覆蓋面廣、位於地鐵沿線、並具有業態和品牌組合提升空間的現有物業將成為投資熱點。新投資者的加入，也將為商圈發展帶來良性競爭，加速內地開發商不斷調整和改造現有項目，以應對挑戰。

基建的高速發展將進一步推動大灣區居民在大灣區內休閒娛樂的消費。這將促進傳統商圈以及更多大灣區新興零售商圈發展。

內地零售品牌開展全球化策略，其海外的佈局策略多以香港作為首批布點城市。目前不少內地零售品牌，以餐飲和電子産品為主，紛紛進入香港市場開設旗艦店以打響其國際知名度，再逐步開拓海外市場。內地品牌已經成為香港主要零售商圈中的重要新增需求，其踴躍的發展勢頭將持續。

流動性顯著提升，住宅市場需求激增

內地與港澳間工作流動性將頻繁增加，這對於大灣區主要城市住宅租賃市場、尤其是集中式長租公寓新興市場的需求而言，無疑增添了一個發展新引擎。預計在各大辦公樓聚集區以及交通樞紐節點板塊有望出現需求的持續增長。同時，在銷售市場上，大灣區居民工作流動性的提升以及生活圈的擴大也有望刺激了高鐵沿線及重大基建項目附近的住宅市場發展，包括香港西九龍高鐵站、深圳福田站、廣州南站、珠海和中山等。

零售市場的積極增長及製造業的轉型升級助推物流地産騰飛則認為，大灣區以內地九個城市為主的物流地産市場的需求增長一直呈穩定向上態勢。我們持續看好市場發展前景，基於兩大因素：大灣區內零售市場的積極增長及製造業的轉型。這兩大因素對於物流配送和倉儲功能的需求增長都有積極的推動作用。而且，由於成本更低及基建帶來的物流配送效率大幅提升，二線城市的發展前景樂觀。東莞、佛山、惠州和中山由於臨近消費市場和製造業基地，除了租賃市場向好，投資熱度一直不減。今後隨著投資市場透明度增加，以及高標準倉庫數量的增加，預計投資需求大幅增加。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪強調，大灣區的發展旨在將此區域打造成世界級的一流經濟和文化中心。在這片熱土上，企業、投資者和個人需順勢而為、積極變革，引領時代發展的步伐。