原標題：報告：居民購房杠桿率連降7個季度 一季度房價漲幅料收窄

中新經緯客戶端2月20日電 易居房地産研究院20日發佈《2018年四季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，2018年四季度，個人房貸餘額同比增速和全國居民購房杠桿率分別回落至17.8%和31%，雙雙連續7個季度下行；隨著居民購房杠桿率下降，預計2019年一季度房價漲幅將收窄。

易居研究院研究員沈昕表示，2018年12月21日閉幕的中央經濟工作會議指出，要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。進入2019年2月份，多個省份、自治區、直轄市召開了兩會，從目前已經發佈的眾多省、自治區和直轄市的2019年政府工作報告中，多地強調“房住不炒”、“一城一策”、“穩地價、穩房價、穩預期”。預計短期內全國性的調控政策不會放鬆，2019年一季度，全國居民購房杠桿率將進一步下降至30%左右。

報告稱，隨著居民購房杠桿率的進一步回落，預計2019年一季度全國房價漲幅將繼續收窄。

個人房貸餘額同比增速連續7個季度下行

報告稱，從人民銀行季度公佈的個人購房貸款餘額走勢來看，近年來呈現持續增長的態勢。數據顯示，2018年四季度末個人購房貸款餘額25.75萬億元，同比增長 17.8%，增速比三季度低 0.1個百分點。觀察歷史數據，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人購房貸款餘額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸餘額約9.9萬億。2015年-2017年二季度，短短2年半時間，貸款餘額迅速攀升至21.6萬億元，期間新增貸款餘額約10萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億餘額新增可以看出，本輪僅用了25%的時間卻增加了102%的貸款。

報告分析，回顧過去13年數據，個人購房貸款餘額同比增速最高點出現在2009年四季度(60%)。此後2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸餘額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸餘額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%後重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸餘額同比增速一直在17-18%區間內盤整。2015年三季度開始，個人房貸餘額同比增速快速提升加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2016年四季度超過了過去5年的增速水準達到36.8%。2016年底，中央經濟工作會議強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，熱點城市紛紛出臺政策收緊信貸政策。

報告顯示，2017年一季度，個人房貸餘額同比增速出現收窄(35.5%)，此後7個季度繼續保持收窄態勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2018年四季度回落至17.8%。2019年一季度來看，預計短期內全國性的調控政策不會放鬆，個人房貸餘額同比增速將進一步放緩，但回落速度或有所趨緩。

住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間

數據顯示，2018年四季度，個人住房貸款餘額新增8700億元，環比下降16%，同比增長9%，房貸餘額新增的絕對值仍處於歷史較高位。觀察歷史數據，2016年四季度以來，個人購房貸款餘額新增額連續回落。2017年四季度，個人購房貸款餘額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年一二季度反彈至9800億元，三季度繼續反彈至10400億元，四季度下降至8700億元，距離2016年的高點有較大差距。易居房地産研究院分析稱，種種跡象表明，隨著調控政策的不斷發酵，全國多地房地産市場降溫明顯，投機需求得到有效抑制。

數據顯示，從全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比來看，2018年四季度，個人住房按揭貸款佔新增境內貸款比例為29%，較三季度上升3個百分點。

報告稱，觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點(30%以上)，分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到49%和51%。也就是説，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。進入2017年，個人住房按揭貸款佔新增境內貸款比例連續兩個季度下降，三四季度重新回升，2018年一二季度再次回落，三四季度小幅上升。從絕對值來看，該指標已經回到2016年初水準，但仍高於2008年以來平均值較多，説明住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間。

當前全國個人購房杠桿率正處於下行通道

報告指出，將人民銀行公佈的個人購房貸款新增餘額佔全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內購房杠桿率。

數據顯示，2018年四季度，全國居民表內購房杠桿率為31%，環比下降0.3個百分點，同比下降3.4個百分點。觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後7個季度連續下行。目前來看，當前全國個人購房杠桿率正處於下行通道。

預計2019年一季度房價漲幅將繼續收窄

報告指出，比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關關係。但值得注意的是，2012年-2013年那輪樓市短週期繁榮期間，杠桿率僅在初期小幅上升，此後一直保持在20%-30%水準低位盤整，這主要由於此輪週期僅部分一、二線城市復蘇，大部分三四線市場成交依舊低迷。

報告顯示，2015年一季度起，居民購房杠桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2016年三季度見頂，居民住房杠桿率在2017年一季度見頂。本輪居民住房杠桿率滯後於房價指數季度環比回落，反映了在“因城施策”的政策環境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三四線城市信貸依舊寬鬆。2017年一季度，一部分三四線城市出臺調控政策之後，居民購房杠桿率連續7個季度回落，房價季度環比漲幅也呈現收窄趨勢。

報告分析稱，2018年一季度，杠桿率和房價指數漲幅同步下行。二三季度杠桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，這主要是由於成交結構發生變化，2017年部分熱門城市嚴格限價後部分高價盤或延續至2018年二三季度開盤，或網簽滯後，導致部分城市高價盤成交比例明顯上升，其次二三季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。四季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。隨著居民購房杠桿率下降，預計2019年一季度房價漲幅將繼續收窄。