深圳租房市場進入淡季 退租比例增高

説起2018年的房地産市場，在深圳，人們記憶最深的並不是商品房的買賣，而是七八月份房租的暴漲。在多個監管部門聯合出手、重拳打擊違規違法行為之後，2019年的租房市場將會發生哪些變化？

深圳市民李女士最近發覺身邊很多租房的人都離開了，在她所居住的小區，多了不少空置的房源。李女士和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區，去年八月份房租上漲了20%，大約50平米的小兩房，每月花費約6000元。可以春節前後，很多人都選擇不再續約。

深圳市民李女士：這兩個月的時候大家要回家過年，順便會有很多的房子退租。很多人過了春節之後要回老家了，之後不一定什麼時候回來。今年的經濟形勢不好，所以很多人包括我很多同學也離職，而且他們都説沒有很快要找工作的，打算回家休息一段時間再回來找工作。

房屋仲介也有著同樣的感受，崔明炫從事房屋租賃業務已經有多年，他告訴記者，從去年12月開始退租的情況就不斷增多，很多租客搬離城市中心區到相對偏遠的區域，或者有些直接就租不起退掉，等過完年再做打算。

深圳某房産仲介崔明炫：到目前為止，我們因為接到業主放租的盤都比較多，很多説租客已經退租了，有的可能是提前退租。應該少得到5%到10%。

根據深圳貝殼研究院統計，去年12月份深圳租賃市場成交量環比下降三成，同比下降近50%。基本上各區成交出現普遍下降，其中龍華、南山和羅湖成交縮減明顯，環比降幅都超過30%，寶安、福田和龍崗成交環比下降超過20%。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：我們知道過去租房市場、租賃市場是不被市場重視的，所以説大家的集中助力，無論是政府開發商還是市場都關注到這買賣市場，導致它的租售比拉很開。現在其實是租金價格，租賃市場是在補課的行為，是這麼一個格局。

從數據來看，目前一線城市的房租水準較七八月畢業生租房高峰期時，確實已經出現下降趨勢。興業證券研報數據顯示，10月北京租金環比下降3%，上海環比下降2%，深圳環比下降2%。以深圳地區為例，隨著租房淡季的到來，有些房屋仲介為了儘快把房子租出去還搞起了促銷。記者在蛋殼公寓APP上發現，蛋殼歲末狂歡惠推出特價房源，首月租金立減後再額外返現，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元等活動。

深圳貝殼研究院院長肖小平：1到8月份，可能租金上漲得稍微明顯一些，但是進入9月份之後，隨著相關政策的落實，租金進入一個平穩狀態，甚至到了12月份租金還出現下行。當然這種是非常小幅度的下跌。這樣一個狀態充分説明，相關調控政策非常有效。

深圳福田中心區寫字樓空置 空置率上升成不爭事實

不僅僅是住房租賃市場出現下滑，在深圳福田的中心區記者也了解到，這裡的寫字樓空置情況也是近年來最嚴重的。

陳玉蓮從事寫字樓租賃業務已經有七年，她告訴記者，2018年的寫字樓租賃市場是她經歷過最難的一年，去年下半年開始寫字樓退租的情況就不斷增多，很多企業從大面積換小面積，有些直接就租不起推掉。

某地産仲介寫字樓業務經理陳玉蓮：明顯到府客少了，退租現象多了，企業大的換小，感覺寫字樓的寒冬來了，生意特別難做。

記者走訪了深圳福田中心區多棟寫字樓，不論是保安、仲介還是租戶都提到大廈裏存在著空置狀況，有的樓宇空置面積甚至達到上萬平米。

美聯物業深圳福田商業部區域總經理劉湘娥：我們今年的控制率比較高，幾乎大部分的樓宇控制面積都達到了8000平米以上，甚至有個別會達到上萬平米的空置。

空置率上升，很多寫字樓業主都希望能把寫字樓租出去，降低租金成為了最主要的攬客手段。記者走訪的一些寫字樓，降價幅度甚至達到20%-30%，有的表示目前價格已經下調，如果有意承租，價格還可以再談。

仲介：租金比之前全部都降了。原先這一套我們都是280的單價，現在是260，價格可以談。

除了降價這個手段之外，很多仲介還表示可以延長免租期。所謂免租期就是不算租金給租戶使用的時間。仲介告訴我們，之前免租期也就是在7天到半個月不等，現在有的甚至提出可以給2個月的免租期。

深圳福田中心區某寫字樓仲介：我們正常是七天，但是現在差不多過年，這邊在最近這兩天能定的話，我就跟老闆爭取一下，看能不能爭取到年後給你們。免租期到年後，2月11號差不多接近一個月。

某地産仲介寫字樓業務經理陳玉蓮：有個卓越時代廣場的那個租金，放了半年業主都沒有租出去，寫字樓的免租期，之前是十天半個月，現在的話要一個月兩個月都可以談。

不論如何努力，從記者調查來看，福田CBD的寫字樓的空置壓力短期內可能難以緩解。如何更好的應對挑戰，已經成為擺在福田CBD寫字樓業主面前的一個難題。

中國城市經濟專家委員會副主席宋丁：從目前來看，供應量大了以後租不出去，現在空置率就比較高。從數據來看，2018年年底，整個深圳高端寫字樓的空置率差不多16%左右。從格局來看，繼續上升的空置率可能會到30左右的幅度。這個穩住了，然後再逐步降低，基本是這麼一個情況.

調控政策影響已現 二手房銷售持續冷清

深圳一手房市場在去年三、四季度曾經出現過搶房的情況，可是二手房成交量的表現依然冷清，二手房市場空間受新房限價擠壓，成交量及價格均走低。一些仲介甚至表示，他們已經半年沒有接單了。

深圳市民黃女士準備結婚，打算買一套七十平米兩房的公寓，雖然近期二手房市場價格有所下降，但總價還是超過了她的預算，黃女士最終選擇持幣觀望。

深圳市民黃女士：目前看了半年左右的房子，看了幾套有560萬、600萬左右，看了幾套業主降5萬、10萬，我覺得再優惠30萬可能會下手。

像黃女士這樣持續觀望的買家並非個例，記者來到深圳市南山區某房産仲介門店，這裡的仲介告訴記者，由於成交量一直處於低迷的水準，目前二手房價格已經出現了鬆動，不少業主將自己手中的房産價格下調10%到15%，單即使在這樣的下調幅度下，二手房成交量依然沒有出現上升的趨勢。

深圳鏈家房地産仲介張強：有個880萬的房子，現在業主下調了20萬，下調了20萬以後，也有客戶在看、在談，目前還沒達成成交。房子放盤也有兩三個月了，11月份相對於10月份我們的成交量大概下降20%到30%。

根據中原地産數據，2018年全市二手住宅共成交64627套面積約531.2萬平成交套數較2017年上升1.6%。均價52321元/平較2017年增長5.4%，漲幅較2017年略有擴大。自9月開始二手成交量價開始由升轉跌市場步入調整成交量至年底依然維持在低位。

深圳融通基金管理有限公司策略分析劉安坤：2018年其實房地産的政策大體來講是因城施策的政策，我們知道總量上也是經過了一定的波折，年初到6月份左右，其實房地産這個政策是處於一個高壓的狀態。但是從6月份之後，我們發現由於一些外部環境的變化，包括國內運作內生動力變化，經濟出現了下行的壓力，在這個階段我們看到部分城市出現了一些政策上的鬆動，但是大體上全國總量的房地産政策不會出現特別大的波動。

2018年房地産投資增速回落 今年地産板塊受關注

1月21日，國家統計局發佈《2018年1～12月全國房地産開發投資和銷售情況》，對2018年的房地産投資和銷售情況進行了總結。

中國國家統計局21日公佈2018年全國房地産開發投資和銷售情況數據。2018年全國房地産開發投資120264億元，比上年增長9.5%，全國商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，全國商品房銷售額149973億元，增長12.2%。2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。

華泰證券房地産行業首席分析師陳慎：隨著整個房地産企業融資難度的加大，以及拿地意願的下降，我們認為它未來對於整個房地産投資支撐力度會減弱。房地産銷售這塊內容來看，我們認為拐點主要出現在2018年的三季度，尤其是體現在開盤去化率上。我們從指標上來看，也是銷售面積連續四個月出現了同比的下滑，未來如果説展望2019年，疊加整個棚改貨幣化的支撐力度的下降，我們認為2019年銷售面積大概率會出現負增長，未來機會可能會出現在個別的一二線城市。

與2018年投資和銷售仍處於高位不太匹配的是2018年房地産板塊的走勢。根據wind數據，2018年申銀萬國房地産開髮指數下跌31.88%，同期上證指數全年下跌24.59%。那麼，面對超跌的房地産板塊，在2019年，配置房地産板塊的公司股票是不是一個好的選擇呢？

深圳融通基金管理有限公司策略分析師劉安坤：2017年2018年因為開發商融資環境比較緊，所以在竣工這塊可能就做投入比較少一點。相信到2019年2020年根據合同就要交房了，這樣必須要進行一定的施工竣工，對這樣會帶來竣工數據超預期的一個變化，最終會帶來地産投資數據可能比大家想的要好一點。

華泰證券房地産行業首席分析師陳慎：雖然房地産政策整體的趨勢上來看還是房住不炒，但是個別城市一城一策因城施策的思路已經開始展開，個別不太合理的政策已經開始出現了改善，雖然我們展望了2019年的整個銷售是負增長，但是我們跟蹤了很多重點企業，在2019年還是有5%到10%甚至更高的一個增速的預期。所以在這樣一個環境下面，集中度還是能夠繼續提升的。所以相對來説，我們對2019年整個板塊還是比較積極，比較看好的。